解决美国住房拥有率的种族差距

房屋净值是你已经还清并拥有的房屋价值的一部分，与你已经借款并仍然欠抵押贷款的金额的比例。它是整体财富创造的重要贡献者，尤其是对那些没有办法投资其他资产的人来说。美国白人和黑人家庭的住房拥有率存在种族差异，主要原因是不同种族群体住房拥有率的不平衡。

为什么房屋净值对积累财富很重要

财富是指一个人拥有的资产减去他所欠的债务或其他义务。一个房主的房屋净值或者，随着他们偿还抵押贷款，他们在房屋总价值中所占的份额会增加。房主还可以通过改善房屋的价值来增加房屋的价值，或者等待该地区房地产的价值升值和增长。

“对于大多数美国人来说，房屋所有权是获得财富的首要资产，”布鲁金斯学会高级研究员安德烈·佩里(Andre Perry)说。布鲁金斯学会是一家总部位于华盛顿特区的进步非营利公共政策组织

如果其他财务因素出现问题，比如失业，房主的财富可以为生活提供稳定的来源。它可以使房屋净值信贷额度可能或导致拥有可以出售的资产。房主的财富也可以代代相传。上了年纪的美国人可以动用“储存”在家里的财富，以备退休或装修房屋之用。

非营利政策组织两党政策中心(Bipartisan Policy Center)住房和基础设施项目主任安迪·温克勒(Andy Winkler)说:“住房所有权是家庭财富的巨大推动力，所以如果不关注住房，就无法讨论缩小种族平等差距的问题。”“但是，虽然它是财富的主要驱动力，但它也可能导致财富的流失。”

许多房主发现自己倒立或水下2007年金融危机betway体育牌照后的抵押贷款。他们所欠的钱超过了房产的价值。在2007年至2009年期间，黑人和拉丁裔房主失去房屋的比率几乎是白人房主的两倍，这是造成种族住房拥有率差距的一个因素。

住房拥有率与种族贫富差距

房屋所有权是所有社区财富积累的重要组成部分，但对于白人和黑人房主来说，房屋净值的结果是不平衡的。的资产净值一个典型白人家庭的平均收入是黑人家庭的8倍。

黑人和白人的住房拥有率之间有30个百分点的差距，这对财富有巨大的影响。根据房地产网站Zillow的研究，黑人和白人房主的差距自1900年以来一直在扩大。两党普遍意识到了这些挑战，存在明显的差异。这是一个持久而巨大的差距，自从20世纪60年代通过民权立法以来，我们没有取得任何真正的进展。

杜克大学公共政策、非洲裔和非裔美国人研究和经济学教授小威廉·a·达里蒂(William A. Darity, Jr.)说，有房和财富是相关的，但有房和无房本身并不会导致不平等。房屋所有权只是财富的一个组成部分。

其他有助于增加财富的资产包括企业股权、定期存款、个人退休账户、其他财产、401(k)计划以及支票和储蓄账户等流动资产。黑人和白人个人流动资产之间的差异意味着，当黑人家庭面临经济压力时，比如意外失业或健康危机期间，他们的缓冲能力更弱。

为什么存在种族间的住房拥有率差距?

佩里说，抵押贷款、评估和贷款实践是导致房屋价值降低的房地产行为，这导致黑人家庭的财富减少。许多做法植根于历史的法律和政策，这些法律和政策仍然影响着形势。

法院强制隔离住房

在整个国家历史上，联邦、州和市政府的政策为白人房主提供了基于种族的有利待遇，而在许多社区故意将黑人排除在房屋所有权之外。这已经持续的种族隔离．法院强制执行的城市分区和土地所有权契约可以阻止向黑人个人或家庭出售或出租某些房屋。贷款机构限制了黑人的购买力。

一些城市使用分区条例来阻止黑人和其他非白人购买住房或搬进只有白人居民的社区。但1926年最高法院的一项裁决裁定，各州不能执行基于种族的分区条例。

尽管如此，最高法院还是允许契约的强制执行包含种族、民族或宗教歧视条款的。根据这些契约和契约的条款，白人购房者被限制出售、出租、出租，甚至将财产交给特定民族或种族群体的人。

限制可以通过各种方式更新，确保美国各地的黑人购房者在许多情况下被拒之门外几十年。20世纪20年代，华盛顿特区只有白人居民的社区的房主通过社区协会签署了21年的协议，有效地阻止了黑人在某些街道上购房。如果房主试图把房子卖给黑人买家，邻居们可以提起诉讼。

最高法院在1948年裁定，州法院不能强制执行种族公约，但直到1968年民权法案将种族公约定为非法，这些公约才被写入法律。在曾经实行契约制度的社区，种族隔离仍然经常存在。在种族契约很常见的明尼阿波利斯社区，白人仍然占73%到90%。

贷款行为

黑人房主拥有更多抵押贷款债务根据城市研究所(Urban Institute)的数据，相对于房屋价值而言，白人房主的收入高于白人房主，这就导致了资产净值的减少。

高利率和储蓄的困难首付如果购房者能够获得抵押贷款，就很难建立房屋净值。黑人社区长期以来一直受到歧视性贷款政策的冲击。政府贷款地图和承销标准显示，在1968年《公平住房法》(Fair Housing Act)禁止基于种族的不平等信贷或条款之前，主要是白人房主受益于联邦住房管理局(Federal Housing Administration)的住房贷款担保。

银行在决定是否发放抵押贷款时，可以考虑申请人的信用记录和收入，以及房子的状况、用途或设计。但是，他们不能使用包括种族在内的歧视性因素。黑人抵押贷款申请人的信用记录很薄，没有信用评分的可能性不成比例。城市研究所指出，大多数黑人家庭都支付租金，即使这些租金总是按时支付，但通常也不会向信用机构报告。

一些与黑人住房相关的权益损失与黑人家庭在房地产泡沫期间被引导去购买风险更高的次级贷款有关。美国企业研究所(AEI)指出，联邦政府的抵押贷款政策提高了买家的杠杆率或通过借款支付的购房金额，这往往会导致价格上涨和潜在的违约。

贷款发放机构使用了在次贷危机期间已经在黑人和拉丁裔社区借钱购买消费品的人的名单。他们利用社区或宗教关系来获得信任，然后让这些借款人获得比同类白人借款人成本更高、风险更高的贷款。富国银行被发现引导黑人和拉丁裔贷款申请人获得更高价格的贷款。

房屋价值

种族隔离导致了房屋价值的下降，限制了黑人房主可以建立的权益。布鲁金斯学会的一份报告发现，在美国大都市区，50%黑人社区的房屋价值约为没有黑人居民社区的一半。

佩里的研究发现，在排除教育、犯罪和可步行性等变量后，黑人占多数的社区的房屋价格平均比黑人人口不到1%的地区低23%或48,000美元。

较低的住房成本可以在短期内使租房者和购房者受益，但随着时间的推移，股本增长的缺乏可能会阻碍为翻修进行再融资。随着整体市场的上涨，它会影响股权收益，以更高的价格出售，或者将用于抵押贷款支付的资金投资于创业或进一步的教育。

评估效果

一个评估是对房屋市场价值的知情意见。它的目的是为贷款人提供财产和贷款的准确评估。评估依赖于对房屋的评估，以及与该地区最近出售的类似房屋的比较。但主观因素也会起作用，当黑人估价师只占该行业的2%时，这可能会很重要。

根据房地美2021年9月的一项研究，在黑人和拉丁裔人口普查区，估价师对价值的看法更有可能低于合同价格。随着黑人或拉丁裔人口比例的增加，差距的程度也在增加。

供应短缺

总体而言，房价的上涨速度往往快于收入的上涨速度，尽管一些社区正在努力保持住房价值。这使得首次或第一代购房者打入市场，获得股权。美国主要城市的大多数住宅用地都是专门为单一单元、独立住宅规划的。这最初是1921年联邦政府为迫使黑人、南欧和中欧移民迁出新建地区而采取的措施。

温克勒说，自疫情开始以来，许多地区的房价上涨了28%，热门街区和社区的价格甚至翻了一番。如果不继承前几代人的财富，只靠工资来支付首付，那就更具挑战性了。黑人工人的收入低于白人工人，但他们比其他种族群体更有可能在学生贷款和房租上花费更多。

美国企业研究所还指出，历史上的单一单元分区政策造成了双重结果，比如种族隔离的社区和人为的供应短缺限制了许多城市的新建筑。根据该协会在国会的证词，房屋供应处于有记录以来的最低水平，价格较低的入门级房屋供应甚至更低。

缩小种族间住房拥有率差距的可能性

卖房者援助

首付援助和资金匹配计划可以帮助那些无法获得代际财富的首次购房者，尤其是黑人购房者。这些私人或公共项目可以帮助租房者节省资金进入房地产市场。他们可以帮助弥补由于代际财富优势而获得的首付援助的不足。

扩大和改善抵押贷款betway体育牌照

扩大信贷渠道和改变贷款条款可以帮助黑人房主更快地积累资产。城市研究所建议创建再融资选项以降低成本按揭利率扩大信用评分措施。房地美(Freddie Mac) 2021年11月的一项倡议鼓励房东向三大信用局按时报告租金。

国会也希望改变条款。低收入首次购房者法案(LIFT)由参议员马克·华纳于2021年9月提出，通过提供20年期抵押贷款，月供与传统的30年期贷款大致相同，帮助首次、第一代购房者以两倍的速度增长资产。这个想法在政治上有广泛的吸引力。

评估变更

拜登总统于2021年6月提出了一项解决房屋评估不平等问题的倡议，利用联邦机构发现并改变评估和购房系统中的歧视性模式。一个房利美(Fannie Mae)估价师Update建议，在2021年6月避免使用“合意的”、“犯罪猖獗的”、“负担得起的”或“综合的”等主观价值沉重的术语，而是坚持使用诸如社区设施、犯罪统计数据和房产等事实。

布鲁金斯学会(Brookings Institution)和阿育王(Ashoka)合作开展的“黑人社区房屋评估项目”(evaluation in Black Communities Project)，要求各组织为黑人住房贬值制定可行的解决方案。这可能包括新的贷款产品、信用评分系统、税收抵免、向房主提供小额贷款，或在黑人社区附近开发商业走廊。

评估师多样性倡议希望为代表性不足的个人开辟道路，开始评估职业生涯，解决偏见问题，同时解决评估系统中的贬值问题。

新建筑

一些批评人士指出，在没有待售房屋的情况下，信贷扩张和首付款援助计划可能会适得其反。温克勒说，这可能最终会推高价格。美国企业研究所(AEI)等部分机构建议，通过放宽土地使用限制和分区来增加供应，例如，在一个单元的独户独立住宅社区中，允许同时拥有2 - 4单元和单户连接住宅。

底线

布朗大学(Brown University)经济学家格伦·劳里(Glenn Loury)在与the Balance的电子邮件中说:“我不认为鼓励黑人拥有住房是缩小种族住房差距的谨慎方式。”劳里并不反对鼓励黑人拥有住房，但他说，2007-2008年的崩溃表明，促进贷款获得资产会导致人们的情况比以前更糟。

劳里指出，他不是赔款的倡导者，但如果赔款是为了缩小贫富差距，他更喜欢一种更直接的方法。“如果你想让人们拥有更多财富，那就给他们钱，让他们自己决定怎么花。”

达里蒂支持赔偿，他认为简单的住房所有权解决方案(并避免结构性问题)可能与提供的方案相比不足赔偿过去的歧视．这些赔款可以根据个人选择进行投资，再加上政府积极开展反对住房和贷款歧视的运动。

佩里指出，拥有房产并不是积累财富的唯一途径。企业所有权、股票市场投资和其他投资也有贡献。“听听黑人房主和黑人社区居民的意见，”佩里说。“他们一直在说，他们几代人都被剥夺了股权，但没有人听进去。政策制定者还没有对这些呼声采取行动。”

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