房地产行业的双重与单一代理关系

买房者和卖房者经常搞不清楚房地产代理在销售或购买中的角色。如果你正在买卖房子，并与房地产经纪人合作，你可能想知道代理代表谁，他们忠于谁，关于代理关系是否有任何规则。

许多州要求经纪人向买家和卖家提供一份代理披露表，让他们签字，这就解决了这些问题。例如，加州使用的形式不是双方之间的合同，而是一方对另一方的披露。它明确了在买卖房屋时可能出现的许多类型的代理功能，并明确了代理必须遵守的规则。各方都必须阅读这份协议，这样他们才能知道对彼此的期望;该表格还允许他们选择他们喜欢的代理关系类型。

单一的机构

在单一机构下代表客户的所有代理人必须以一定的照顾标准对待他们的客户。这听起来令人愉快，事实也的确如此，但这是一项法律标准，规定了这份工作所附带的某些规则。

例如，所有的房地产经纪人都对他们的客户负有受托责任。这意味着很多事情，但其中最关键的是，他们必须以客户财务的最佳利益行事，他们不能与另一方或另一方的代理人分享机密信息。此外，在单一机构行事的代理人必须谨慎尽职地履行职责，披露所有重大事实，并诚实。

在房地产行业，披露义务是一件棘手的事情。州法律规定了代理人必须告诉客户什么，因此可能有一些事情是代理人不能透露的。“实质性”事实是标准。它们被定义为那些在购买或出售房屋的选择中至关重要的因素。

买方代理vs.卖方代理

为购房者工作的经纪人以买方代理人的身份作为单一的代理机构。为挂牌出售房屋的人工作的经纪人作为挂牌代理人作为单一的代理机构。

买方的代理人往往会和买方签订一份合同买方经纪人协议，其中列出了代理人的职责和义务。在某些州，如果买方没有与代理人签署这份表格，该代理人就不代表买方。相反，他们成为卖方的子代理。

子代理对卖方负有与上市代理相同的责任。卖方的代理人和卖方签订了一份上市协议，其中也列出了代理人的职责和义务。上市代理和买方代理都对客户负有忠诚、保密和责任。

我的单一代理人可以为另一方工作吗?

许多经纪人的工作是全方位的:作为买方的代理人与买方打交道，作为卖方的代理人与卖方打交道。有些特工以独家买方代理永远不要列出清单。还有一些中介只和卖家打交道，从不看房。

如果你想买或卖房子，你可能更喜欢与这些类型的代理商打交道，而不是一般的代理商，因为他们可以提供更集中的观点。你也可以更清楚地知道在注意义务方面会发生什么。

有两个代理人的双重代理

所有的房地产经纪人都有房地产经纪人的执照。如果你正在买房，你最终可能会与一个与房源代理拥有同一家经纪人许可的经纪人合作。如果你要卖房子，买家可能会与你的经纪人所在的经纪人合作。

当这种情况发生时，就产生了一个双重机构。这些经纪人可以在城市的两个办公室工作，彼此不认识，但他们仍然在双重代理下工作，因为他们有同一家经纪人的执照。简单地说，一个代理人代表买方，另一个代表卖方。

我应该警惕利益冲突吗?

首先，代理可能创建了一个单一代理关系但当买家选择了该代理人的经纪人列出的房屋时，代理人与买家的关系就会发生变化。当涉及到忠诚度时，这可能会很复杂，因为作为买家的经纪人，他们的职责是帮助你找到房子，他们想帮你拿到最好的价格。

但当房子在经纪人那里上市时，他们卖出的越多，赚的钱就越多。这可能会造成代理一方的利益冲突;你可以理解为什么找一个你信任的代理人是至关重要的。

如果你只有一个中介帮你买房，而你在那个中介的经纪人那里找到了一套房子，你的中介可能会同时为双方工作。并不是所有的单一代理人都注意到了这一区别。

如何阻止代理人与对方合作?

法律因州而异，但在大多数情况下，双方必须以书面形式同意双重代理。例如，在加州，标准独家买方经纪人协议包含允许双重代理的条款，所以大多数买家没有意识到他们的代理和经纪人是双重代理。

如果你想确定你的经纪人是你的，而且是你一个人的，那就要求独家代理。唯一永远不会在双重代理机构工作的是独家买方代理和仅从事房源业务的房源代理。

同一代理人的双重代理

同时代表买方的房屋上市代理人是双重代理人。双重代理人不能与任何一方建立信托关系，必须平等地对待卖方和买方。他们不能分享机密信息或提供机密建议。

双重代理人不能就房屋价格或条款提供建议，也不能代表任何人进行谈判。因此，他们不能为卖方争取最高的价格，也不能为买方争取最低的价格。

有些买家更喜欢只与房源代理合作，因为他们知道房源代理可以获得两种佣金——一种是房源代理，另一种是买家代理。他们认为，当买家提出购买要约时，上市代理是有动机的，以使该要约被接受。他们也可能要求双重特工协商房地产佣金以低报价增加卖方的利润。

中立事务代理如何提供帮助

为了避免双重代理，一些代理作为交易代理。交易代理人不代表任何一方，不保护其利益;他们为他们之间的交易提供便利，并确保流程顺利运行。

交易代理帮助履行购买合同的条款，并为双方提供所需的文书工作。拥有这种类型的代理人可以帮助各方避免任何冲突或问题在双代理环境下工作时可能产生的忠诚度。