在短售时要求卖方出资的银行

在加州，卖空卖家为卖空交易做出卖方贡献是违法的，但在其他州则不是这样。在这项法律通过之前，莎莉艰难地发现她的银行会有多堕落。她和丈夫都失业了。他们被迫搬到100英里外的地方，这样她的丈夫就可以接受一份薪水较低的新工作，同时还能住在狭窄的一居室公寓里。莎莉怀里抱着一个新生儿，当她听到银行在批准卖空之前的最初要求时，她哭了。

该银行表示，莎莉享有极好的信用评级，fico高达800，并看到莎莉有未受影响的现金信贷额度。她的VISA有1万美元的现金预付限额。银行要求莎莉打开她的信用卡把那一万美元交给银行。如果莎莉无力偿还签证，银行也不在乎。它没有给她签证。

换句话说，银行的信息是双重的:莎莉应该贬低她的信用评级，欺骗贷款机构。真实的故事。我代表那位卖家。

为什么银行要求卖方出资

银行已经在一次卖空中吃空了。一家银行可能发放了一笔50万美元的贷款。以2008年萨克拉门托的某些地区为例，房价下跌超过50%。如果银行通过止赎的方式收回那套房子，它将损失至少25万美元的初始投资。短售房也是如此。

卖方有动机做短售房因为做短售房有好处短售房vs.止赎．因此，卖方是银行可能试图挤压的实体。因为它可以。

以下是银行可能要求卖方出资的其他原因:

• 卖家有可支配收入。大多数银行都会检查卖方的财务报表，以确定有多少钱进入了这个家庭，有多少钱出去了。银行允许一定的费用分配。如果卖家在月底还有剩余的钱，银行可能会要求取回。
• 卖方再融资，从房子里取出现金。如果卖家通过再融资来偿还高利率或完成家庭装修项目，这是一回事。如果卖家买了一艘大船，那就完全是另一回事了。如果卖方的挫折是暂时的，银行可能会要求卖方出资。银行将下达经纪人价格意见或BPO。他们不会大幅折价出售房产。他们希望尽量减少损失。如果销售价格不够高，不能给银行所需的净额，银行可能会要求卖方支付差额。
• 联营和服务协议(PSA）指导方针要求卖方出资。投资者希望获得投资回报，PSA的指导方针通常旨在提供利润。这些指导方针可能会规定，该池中的所有抵押人必须作出卖方贡献，以促进卖空。
• 卖方没有经济困难。许多银行会同意做一个卖空，如果卖方遭受各种各样的困难，不一定是财务性质的。然而，如果卖方拥有强大的现金流，银行可能会想要其中的一部分。
• 州法律可能允许缺乏判断力．当银行有权亲自追究卖方抵押贷款金额与短跌偿付之间的差额时，银行可能倾向于在批准卖空之前与卖方协商。这种谈判可能涉及卖方的贡献。

卖空银行可能接受的卖方出资类型

在最好的情况下，银行希望卖方偿还全部债务，但银行知道，大多数理性的卖方在这种情况下是不会同意做卖空的。因为卖方可能有其他选择，如贷款修改，止赎，或破产。因此，银行通常要求两件事中的一件或两件:

• 现金．尽管银行有权索要全部差价，但大多数银行都意识到卖方没有那么多钱，否则他们就不会做卖空了。通常情况下，请求的金额从差额的2%到10%不等。
• 无担保本票．现金万能，但本票也是一种解决方案。一般来说，舞会票据的要求比现金的要求高。但银行通常会同意无息条款，并在3至15年内偿还本金。

在撰写本文时，伊丽莎白·温特劳布(CalBRE #00697006)是加利福尼亚州萨克拉门托里昂房地产公司的经纪人助理。