在签署商业租约前问自己这些问题

在你签署了一份办公楼或零售空间的商业租约，墨水已经干了之后再做改变就太晚了。在签订商业租约之前，了解租赁条款、它们将如何影响你，以及你已经为自己谈好了最好的交易，这一点至关重要。首先要具备“CAM”和仲裁条款等术语的工作知识。

问问自己这些问题，这样你就能确定自己在做什么。

你是否阅读并理解了整份租约?

是的，你需要逐字逐句地读。这可能是一份很长、不太有趣的文件，但你绝对必须知道里面有什么。

许多房东使用“标准”或“样板”租约，其中包括大多数租约的通用条款，所以如果你谈的是不同的条款，请确保条款包括在内。确保标准语言和你的特殊语言不会相互矛盾。

即使是房东自己起草了租约，也不要以为他们什么都做对了。检查开始日期，结束日期，租金，租金升级条款，以及任何其他你已经协商好的特殊条款。最重要的是，确保你知道在租赁条款下你有义务做什么。房东有什么义务?你能终止租约吗?

你谈到了最好的交易了吗?

仅仅因为你拿到了一份待签字的租约，这并不一定是一笔已经完成的交易。这并不意味着任何谈判的机会已经结束了。在双方签署租约之前，这种情况不会发生。

把你所有的食物列一个清单不就像你读租约的时候。把这份名单发给你的潜在房东。你可能会惊讶于他们愿意改变的程度。

你了解CAM术语吗?

大多数租约使用“CAM”一词，而不是拼出“公共区域维护”。你应该从你负责的CAM费用中获得一定比例的分配。你的费用是根据你所租房子的比例来定的。确保这个百分比是基于建筑物的整体大小，而不是根据建筑物在任何时间点的出租面积而变化。

商业租赁的CAM部分可能是最令人困惑的部分之一，你可能会惊讶于你支付了多少钱。检查一下，确保你没有支付与房东的营销活动有关的费用，也没有支付与其他租户谈判租约相关的法律费用。

你可能还需要削减超过3%的管理费、为房东员工支付的福利，以及其他租赁单元的扩建成本。你可以也应该协商CAM条款。

你考虑过要求凸轮停止租赁吗?

如今，大多数租赁都是“三净”或“净-净-净”，这意味着你要支付租金，再加上按比例分担的CAM费用、房产税，通常还有房产的维修和维护费用。但是你可以向房东申请CAM Stop租约，这样你只需要支付比你最初的租赁年(通常被称为你的“基准年”)增加的CAM费用和财产税。

作为交换，房东可能会提高你的基本租金，但这要从租金中扣除很多“神秘费用”。或者，您可以要求对CAM设置一个上限，这样它就不能增加超过某个商定的百分比。注意在你的租赁期内，CAM费用是如何以及何时增加的。

你对资本支出的责任是什么?

＂资本支出通常是指商业租赁中的主要结构支出，如屋顶、地基、暖通空调和其他重大维修和更换。什么是“标准”可能会因城镇和房产而异，但尽量避免签署任何将这些维修或更换成本的负担转移到你作为租户的租约。

如果你的房东要求你支付这些费用，你可以做出妥协。例如，如果租约上说你负责暖通空调的维修和更换，你可能会向房东建议他们签订“更换”，并且你的维修义务限制在维护合同中，可能每年两次。你方可以提出负责所有一般的维修，但每年的最高金额是一定的。

租约是否可转让?

检查一下房东是否有权在你要求转让的情况下终止你的租约——如果你出售你的企业，让其他人接手租约的权利。许多企业发现他们的地理位置是他们价值的很大一部分。有些企业为了摆脱租约而试图转让租约，但房东会想要与受让人重新谈判条款。

如果你的房东在你要求转让的时候有权终止租约，那么这可能会扼杀你的生意，所以要求房东删除这一条款——或者至少允许修改它，使它不适用于你的生意。要明白，如果新房客在经济上不能接受，房东仍然想要拒绝转让的权利。

你能转租吗?

接受转租的一般做法类似于租赁的转让。转租是在你的租赁条款下在你的租赁空间内工作的另一项业务。你支付租金，另一方支付你一部分费用。

许多房东不允许转租，但你可能想要和其他人分担费用。如果你认为你可能想在未来的某个时间点转租，在签订租约前与房东协商。

租约中有仲裁条款吗?

现在许多合同都包括仲裁条款。这些条款规定，双方同意通过仲裁解决任何争议，而不是诉讼和诉诸法院。阅读租赁合同，看看仲裁条款是否是强制性的。确保你有权利参与选择仲裁员和其他仲裁决定，如果它是同意的。

你需要个人担保吗?

大多数房东都不会签字，除非你个人担保租约，所以如果你能在没有这样的条款的情况下签署租约，你就非常幸运了。

但担保的性质是可以协商的。可以考虑在租赁期内只提供一段时间的担保，或者在你终止合同后，协商提供一份仅持续6到12个月的担保。

你有合适的业务结构吗?

你必须确保你的公司结构到位，如果你想让它保护你的话。将你的公司章程存档，或者如果你是一家有限责任公司，确保你已经从国务卿那里收到了公司章程之前你签了一份租约。一些州称这些文件为“证书”。

确保你有文件证明租赁已经得到董事会的批准。你应该有一份公司决议，表明你的董事会已经考虑并批准了租赁。即使你没有董事会，也应该有一些文件证明租赁已经批准。

底线

如果你的租金占了房子面积的25%，而不是你的面积占了3%，房东更有可能和你谈判——你可能要记住这一点。考虑聘请一位律师来审查文件，帮助你进行谈判，特别是在你与房东陷入僵局的时候。律师可以帮助你决定什么时候放弃，什么时候冒险是值得的。