抵押物贷款如何在房地产领域发挥作用

“有条件”购买房产意味着买家基本上接管了卖方剩余的抵押贷款余额，而无需与贷款人正式沟通。这是房地产投资者普遍采用的策略。当利率上升时，对普通购房者来说，这可能也是一个有吸引力的融资选择。

了解更多关于购买的主题，它是如何工作的，以及这种策略的优点和缺点。

在房地产市场中，购买“服从”意味着什么?

买房受抵押是指买房受现有抵押贷款的约束。这意味着卖方不是偿还现有的抵押贷款．相反，买家接管了付款。现有抵押贷款的未付余额将作为买方购买价格的一部分计算。

例如，假设卖方贷款20万美元。在他们决定出售房子之前，他们已经支付了15万美元。新买家将支付剩余的5万美元。

根据一项有约束力的协议，买方继续向卖方的抵押贷款公司付款。然而，目前还没有与贷款人达成正式协议。买方没有支付货款的法律义务。如果买方不能偿还贷款，房屋可能会丧失抵押品赎回权。然而，它将是原始抵押权人的名字(即卖方的名字)。

买方购买标的财产的理由

购买限价房地产的最大好处是它降低了购买房屋的成本。没有成交成本、初始费用、经纪人佣金或其他成本。对于打算出租或转售房产的房地产投资者来说，这意味着更大的盈利空间。

对于大多数购房者来说，购买有价房产的主要原因是接管卖方现有的利率。如果目前的利率是4%，而卖方的固定利率是2%，那么2%的差异会对买方的月供产生巨大的影响。例如:

• 20万美元的抵押贷款，利率为2%，分期偿还为每月739.24美元。
• 一笔20万美元的抵押贷款，利率为4%，每月分期偿还954.83美元。
• 在这种情况下，买家每月可节省215.59美元或每年2,587.08美元。

某些买家对购房感兴趣的另一个原因是，他们可能没有资格获得利率优惠的传统贷款。随着时间的推移，接管现有的抵押贷款可能会提供更好的条款和更低的利息成本。

3种类型的主题选项

并非所有的抵押贷款看起来都一样。通常，有三种类型的subject-to选项。

一种直接的主体贷款，现金贷款

最常见的抵押物类型发生在买方以现金支付买价与卖方现有贷款余额之间的差额时。例如，如果卖方现有的贷款余额是$150,000，而销售价格是20万美元，买方必须给卖方5万美元。

一个直接的主题与卖方背

卖方移前扣减，也称为“卖方融资”或“业主融资，最常见的形式是第二次抵押贷款。卖方回购也可以是土地合同或租赁选项销售乐器。

例如，假设房屋的销售价格为20万美元，现有贷款余额为15万美元。买方正在做一个首付20000美元。卖方将以单独的利率和双方商定的条款持有剩余的3万美元。买方将同意向卖方的贷款人支付一笔款项，并以不同的利率向卖方支付一笔款项。

环绕式处理,

由于卖方从现有的抵押贷款余额中赚钱，因此，环绕式主体赋予卖方优先考虑利息的权利。环绕贷款是包含第一种贷款的另一种贷款，它可以由卖方融资。

使用上面的例子，假设现有抵押贷款的利率为2%。如果成交价是20万美元，买方首付2万美元，卖方的返款将是18万美元。

通过向买方收取3%的费用，卖方对现有的15万美元抵押贷款收取1%的费用，对余额3万美元收取3%的费用。买家将支付18万美元的3%。

受约束与贷款假设

在有标的交易中，卖方和买方都没有告诉现有的贷款人卖方已经出售了房产。买方开始付款，并没有获得银行的许可来接管贷款。

不是每一家银行都会在转让时要求贷款到期和应付。在某些情况下，一些银行只是很高兴有人——任何人——在付款。

但由于抵押贷款或信托契约中的加速条款，银行可以行使其收回贷款的权利，这对买方来说是一个风险。如果买方手头没有现金，无法按照银行的要求偿还贷款，那么就可以这样做启动止赎．

另一方面，贷款假设不同于标的交易。如果买方做出贷款假设，买方在银行的许可下正式承担贷款。这种方法意味着卖方的名字从贷款中删除，买方有资格获得贷款，就像任何其他类型的融资一样。

一般来说，银行会向买方收取一笔贷款假设费。费用远远低于费用获得一个传统的贷款．VA贷款和FHA贷款考虑到贷款假设。然而，大多数传统贷款都没有。

购买不动产的利与弊

抵押房产意味着更快、更容易的购房，没有昂贵或难以获得的抵押贷款，如果你想倒卖或转售房屋，可能会获得更多利润。

不利的一面是，二手房确实会让购房者面临风险。由于房产在法律上仍然是卖方的责任，如果他们破产，房产可能会被没收。此外，如果贷款人注意到房屋已过手，可以要求全额还款。房屋保险政策也可能带来并发症。

底线

虽然对一些人来说，拍卖标的似乎是可取的，但对买家和卖家来说，这是有风险的。在签订这种类型的协议之前，您应该了解各种选项及其优缺点。

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