计算如何再融资将工作

在你面前再融资在美国，了解成本和收益是至关重要的。大多数基本的在线计算器都会告诉你盈亏平衡阶段基于现金流:它们显示了在计入新的(较低的)月付款后，需要多长时间才能收回任何结算成本。

这些信息是有帮助的，但还不足以做出最佳选择。你需要对再融资时利息成本的变化进行全面审查。要了解再融资如何真正影响你的财务状况，请遵循以下步骤。您将了解有关现有贷款和潜在替代贷款的所有信息。

计算原始贷款

你已经知道你的月供是多少，你还欠多少钱。但你也需要知道每笔还款中有多少会成为你的利息成本，以及每笔还款中有多少会减少你每月的贷款余额。要得到这些数字，可以使用分期偿还表，你可以从几个地方得到这个表。除了上面的谷歌表，您还可以使用Excel计算摊销,一个在线计算器，或其他电子表格软件。

这个例子展示了如何使用谷歌表格或Excel计算你的再融资选项，但这个过程与任何摊销表相同。

假设贷款详情如下:

• 原贷款金额:18万美元
• 最初贷款日期:九年前
• 贷款利率:5.4%
• 贷款期限:30年

要获得原始贷款的详细信息，请将它们输入您的摊销计算器。使用你原来的贷款金额，而不是你现在欠的金额。

看看你现在所处的位置

注意你目前的贷款情况。向下滚动到你当前的贷款余额(第108个月或第9年)，看看你还欠多少贷款。在我们的例子中，它是152,160.64美元。你的数字可能会因为四舍五入而有所不同，这取决于你使用的软件和它的精度。

计算置换贷款

弄清楚如果你再融资，你的新贷款会是什么样子。对于本例，假设如下:

• 贷款金额:$152,160.64(照本)
• 贷款开始日期:今天
• 新贷款利率:4.25%
• 贷款期限:30年

请注意，如果你再融资，你的月供将下降到748.54美元(而不是原始贷款的1,010.76美元)。这很有吸引力，但这并不奇怪，因为你的新贷款更少，利率也更低。

如果有能力支付超过748.54美元的最低还款额，可以考虑20年、15年或10年的抵押贷款期限。期限越短利率越低。抵押贷款期限越短，你在你的房子里建立资产净值的速度就越快，你就越早还清抵押贷款。

或者，你也可以申请30年的贷款，每个月额外支付。这种方法允许您最大限度地提高灵活性。你可以更快地偿还抵押贷款(当你有钱的时候)，但你每月所需的还款额仍然很低，以防你陷入困境。

假设你将保留贷款多长时间

不幸的是，当你决定是否再融资时，很少有一个明确的答案。你需要预测你认为会发生什么，并根据你的假设做出决定。所以，试着估计一下你将保留新贷款多长时间。你会在接下来的七年里待在同一所房子里吗?你会在那里待满30年吗?如果你不知道也没关系——你可以用你的摊销表做一些“假设”分析。

评估利息成本

计算出你将在旧贷款和新贷款上花费多少利息。在每个摊销表中，在“利息”一栏中合计总金额。从当月开始，一直往下，直到你认为你可以还清贷款为止(7年后，当它还清时，或者其他任何你选择的时候)。

如果你用电子表格计算每笔贷款，或者你可以复制并粘贴你的摊销表到电子表格中，这是最简单的。请参阅如何快速添加数字的示例在这里，或使用OpenOffice、谷歌Docs或Excel中的SUM函数。在我们的例子中，有一些有趣的区别:

• 如果你保留现有的贷款直到还清，从今天到贷款期限结束，你将花费103,236美元的利息。
• 如果你再融资并保留贷款直到还清，从今天开始到贷款期限结束，你将支付117,313美元的利息。

为了在未来30年里获得较低的月供，它是否值得大约14,000美元?也许是，也许不是。但如果你只保留贷款(或住在房子里)10年呢?

• 如果你保持现有的贷款，你将在未来10年花费大约69,565美元的利息。
• 如果你再融资，你将在未来10年花费大约58,545美元的利息。

在这种情况下，再融资看起来更有吸引力。你不仅得到低支付的好处，但你也节省了利息成本(因为你不需要重新启动时钟，支付整整30年的利息)。

成交成本如何?

当你再融资时，你可能不得不这样做支付结算费用．在你寻求再融资时，你还必须评估这些成本。谷歌表计算器可以协助。

你可以从传统的再融资盈亏平衡公式开始，它告诉你需要多长时间才能收回你花的钱(假设你的月供减少了)。用每月省下的钱除以总结算成本，算出需要多少个月。你会在房子里待到能收回这些成本吗?

如果你为结帐费用提供资金或将其“打包”到新的贷款中(或者如果你获得了贷款无成交成本)你可能不需要做任何额外的事情——这些费用已经计入你较大的起始贷款余额(或更高的利率)。

常见问题