外国人可以在美国买房吗?

也许你已经爱上了温暖、阳光明媚的佛罗里达，想在那里买一套度假屋。或者你可能正在考虑在加州买一套公寓作为投资。但如果你不是美国公民，住在其他国家，在美国买房合法吗?如果你拿着绿卡在美国生活和工作呢?

是的，这在两种情况下都是合法的——你甚至可能有资格申请抵押贷款来购买新房。然而，在你开始浏览房地产列表之前，有必要了解作为一个外国人在美国购买房产的过程。

非美国公民可以在美国买房吗?

“在美国买房有多难?”这是佛罗里达州迈阿密Cervera Real Estate/Luxury Portfolio International的执行合伙人艾丽西亚·塞尔维拉·拉玛德里德(Alicia Cervera Lamadrid)回答得最多的问题。

她说，人们常常对答案感到惊讶。“外国人在美国买房在法律上很容易，而且美国在很多方面都很慷慨，”Lamadrid说，他的客户来自世界各地，尤其是来自墨西哥、南美、欧洲和中东的买家。

住宅的购买根据全美房地产经纪人协会发布的一份2022年报告，2021年4月至2022年3月期间，外国买家购买的房产累计达590亿美元。买家通常来自加拿大、墨西哥、中国、印度、巴西和哥伦比亚。佛罗里达是首选目的地，加州、德克萨斯州、亚利桑那州和纽约州也是。

为什么非美国公民要在美国买房?

在纽约大都会地区，房地产经纪人菲奥娜·多根在茱莉亚·b·菲苏富比国际房地产公司工作了近20年，与来自法国、印度、墨西哥、澳大利亚、南非和阿根廷的买家合作过。

多根集团在发给the Balance的电子邮件中说，在美国购买房产的主要原因通常包括以下几点:

• 当在美国生活和工作时，一个家庭正在寻找一个舒适的地区，有好的学校和热情的社区的小学或中学的房子。
• 富有的外国投资者能够利用时机和价格优势，在他们认为是一笔不错的投资的美国地区购买房产。
• 一家跨国公司想投资房地产来满足员工的生活需求。
• 外国买家希望将部分资产留在美国，以使投资组合多样化。

Lamadrid说的短租物业迈阿密的天气很热。外国投资者在城里时可以使用他们的房产，在国外时可以把它租出去。

非美国公民可以获得抵押贷款购买房产吗?

是的，非美国公民可以获得抵押贷款在美国购买房产。然而，抵押贷款的类型取决于几个因素。betway体育牌照马特·哈克特(Matt Hackett)是抵押贷款机构和服务机构Equity Now的运营经理，该公司总部设在纽约马马罗内克，在五个州获得许可。哈克特在接受the Balance的电子邮件采访时解释了细节。

只要居住在美国，非美国公民就有资格申请大多数类型的贷款，包括:

• 传统的机构贷款，如由房利美和房地美支持的贷款
• 联邦住房管理局(FHA)贷款
• 巨额贷款

美国。哈克特说，公民通常有资格购买所有类型的房产，从独栋住宅到合作单位。

哈克特说，非美国公民和居住在国外的人可以通过申请外国国家贷款或外国国家抵押贷款购买美国投资性房产。这些不符合条件的贷款没有房利美或房地美担保。

哈克特说:“这些外国国家贷款的条款可能差别很大，承销也是如此。”例如，你可能需要出具会计师事务所出具的证明你收入的信函，或者你本国金融机构出具的推荐信。

根据Lamadrid的经验，外国国家贷款通常没有传统贷款的优惠条款。通常需要更高的首付，利率也可能更高，买家可能不得不这样做第三方托管更多的钱用于纳税和保险支付。

非公民如何置业

以非美国公民身份购买房产。公民计划要求组建一个专家团队，在程序的每个阶段提供适当的建议。以下是涉及的一般步骤。

找一个有经验的房地产经纪人

你的家庭搜索开始于选择一个房地产经纪人或者是你计划购买房产的当地经纪人。理想情况下，他们应该有与外国买家打交道的经验。

“对于国际买家来说，理解处理房地产交易的一系列州和地方规则，包括提出和谈判房地产报价，是一项挑战，”多根说。“有一个知识渊博的(经纪人)来帮助处理这些差异是很有帮助的。”

拉玛德里德补充说，找到一个在你买下房产后还会留在你身边的经纪人也很重要。“这是你在(你的新家)生活的开始。你需要医生，需要知道该去哪家餐厅。你的房地产经纪人可以是你的第一个朋友、欢迎委员会和大使。”

雇佣法律和金融专业人士

多根说，国际买家可能需要咨询移民律师、国际税务和会计专家、银行和抵押贷款官员以及当地房地产律师。您的代理可以帮助您进入下一层专家，指导您完成复杂的流程。

房地产律师经常被咨询关于获得所有权和税收的法律结构的建议。例如，拉马德里德说，一些外国买家想以公司的名义购买遗产税目的。对其他人来说，这可能不是正确的方法。

多个国家的税法可以适用于您的购买、所有权、租金收入以及最终的房产销售。在美国，根据《1980年外国房地产投资税法》(FIRPTA)，出售房产可以扣除所得税。联邦和州法律可能会影响申报或备案，具体取决于您购买的房产。

具有国际房地产专业知识的当地律师可以帮助您处理任何国际法律或税务问题。“如果人们得到了正确的建议，事情就会顺利解决，”Lamadrid说。

移民律师可以帮助你解释各种签证，并确保你在购买房产后有权使用该房产，Lamadrid说。她解释说:“大多数人都想在美国买第二套房子，或者为即将上大学的孩子买房子，但正如我们在新冠肺炎期间看到的那样，这有时会有问题。”

确定你的资金来源

Lamadrid的外国买家经常用现金购买美国房地产，并持有与美元相关的资产。她说:“在美国，通货膨胀对这一代人来说是新鲜事物，但残酷的现实是，许多国家的通货膨胀率可能在一年内达到20%，或者货币贬值。”“美元为王，所以他们想收集尽可能多的美元，然后用现金购买。”

根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的报告，2022年44%的外国买家全部以现金支付，几乎是所有现房买家中24%的现金支付比例的两倍。居住在国外的买家更有可能使用现金:60%的非居民买家使用全现金购买。

问题国际资金转移会突然出现。Lamadrid说，由于要努力阻止脏钱和洗钱，在美国境内外转移大笔资金可能具有挑战性。她指出，一些国家限制了每个月可以从该国提取的现金数量。来自特定地区的买家可能无法获得现金;例如，由于国际制裁，人们可能已经冻结了资产。国际买家应咨询他们的财务顾问团队，以确定最佳行动方案。

哈克特说，如果你决定申请抵押贷款，不同的地方和银行对文件的要求也有很大不同。要想获得大多数传统抵押贷款的资格，美国以外的美国人可以申请。betway体育牌照公民通常需要证明他们是合法的美国永久居民或非永久居民。

外国买家还必须满足银行对常规抵押贷款的一般信用、收入和“在美国合法存在”的指导方针。他们还需要有一个社会安全号码或个人身份证号码建立信用记录在美国

找到你的房产

多根说:“对于美国以外的买家来说，主要的挑战可能是无法亲自查看房产和处理检查，尽管我们在FaceTime和虚拟导览方面取得了很大进展。”

网上买房也许不像亲自找房子那样天衣无缝，但大多数外国买家现在都乐于在网上找房子。在缩小选择范围后，居住在国外的外国买家可能会让经纪人或代表带他们通过视频电话参观房产和社区。

完成交易

在报价之后，买家还可以虚拟参与工程或房屋检查。多根说，检查员可以通过视频聊天来解释问题，并跟进书面报告。购房的大部分程序将正常进行;然而，两大症结可能是国际现金转移和交易结束过程。

外国买家可以到美国领事馆或大使馆进行房地产文件公证，包括购买、契据、所有权和融资。然而，电子公证也可以推动购买进程。多根说:“这取决于银行，也可能取决于国家。”

底线

Lamadrid指出，大多数外国买家都是精明的，他们明白他们需要在两个不同的经济和政治生态系统中导航。但回报可能是值得的。Lamadrid的一位投资于美国房地产的外国客户指出，作为33%所得税税率的交换，他受益于明确的建筑法律、经验丰富的安全团队和警察保护。他得到了一个有效的金融系统，以及可靠的电力、水和污水处理系统。“美国帮助保护我的财产和我所拥有的一切，”Lamadrid的客户告诉她。

“我希望人们知道不要害怕，”Lamadrid谈到在美国购买房产时说，“美国是一个保护产权的法治国家。”

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