你可以用反向抵押贷款买房子吗?

采购HECM如何运作

通过

保罗·诺兰

2022年7月31日更新

看过的

Charlene Rhinehart

事实由

吉娜拉瓜迪亚

反向抵押贷款允许62岁及以上的房主通过使用房屋净值贷款来补充他们的财务状况。这笔钱可以用来支付医药费或其他任何费用。反向抵押贷款的独特之处在于没有月供要求，只有在房屋出售或不再作为借款人的主要住所时才需要还清贷款。

反向抵押贷款也可以用来帮助某人买房。在这种类型的反向抵押贷款中，被称为HECM for Purchase，购房者提供首付款，并借入到期余额，没有任何义务每月支付抵押贷款。重要的是要了解购买HECM是如何工作的，有资格获得这种类型的贷款的要求，以及如果您正在考虑这种选择的利弊。

关键的外卖

房屋净值转换抵押贷款(HECM)允许符合条件的借款人用HECM贷款补充他们购房的大量成本，不需要每月抵押贷款。
使用HECM for Purchase帮助购房的购房者需要足够的现金来支付可观的首付——通常是购房价格的40%或更多。
购买HECM可以让购房者保留其他退休储蓄，让这些钱保持投资和增长。
购买HECM贷款包括2%的抵押贷款溢价，必须在交易结束时支付，以及其他交易结束成本。

如何用反向抵押贷款买房子

要完全理解HECM for Purchase流程，首先有必要彻底理解什么是HECM．美国发行的大部分反向抵押贷款都是hecm。betway体育牌照hecm的显著特点是，它们由联邦住房管理局(FHA)投保，FHA是美国住房和城市发展部(HUD)的一部分。

许多hecm被用来补充借款人的收入。借款人可以从房屋净值中提取的金额取决于许多因素，包括:

当前利率
最年轻的借款人或合资格的非借款配偶的年龄
房屋评估价值、销售价格或HECM FHA抵押贷款限额(2022年为970,800美元)中较低者。

HECM for Purchase流程允许借款人使用房屋净值转换抵押贷款，使用反向抵押贷款的收益购买房屋。HECM for Purchase(也称为Reverse for Purchase)的最大好处是，您可以灵活地按您的意愿每月偿还或多或少的贷款，或者根本不需要每月还款。

请注意

HECM for Purchase贷款必须在以下情况下偿还:出售房屋、不再将其用作主要住所、死亡或未能履行贷款义务，如保持当前的房屋保险和房产税。因为hecm有一个“无追索权”条款，你和你的继承人所欠的贷款永远不会超过房屋的评估价值。

正如Fairway Independent mortgage的Rueth Team总部位于丹佛的抵押贷款专家加布·博德纳(Gabe Bodner)在电话中告诉The Balance的那样，HECM for Purchase让借款人买得起他们想要的房子，同时让他们的储蓄为退休而继续增长。

“如果你有策略地使用反向抵押贷款，你仍然可以支付抵押贷款并获得股权，同时保留你的其他资产，如IRA或401(k)，”博德纳说。“通过不过早地使用这些资产，你还可以节省税收和罚款，最终提供更多的资产，让你在退休时获得财务成功的可能性更高。”

然而，你确实需要有足够的现金来支付购房的大笔首付，通常在购房价格的45%到62%之间，这取决于买家的年龄或符合条件的无贷款配偶的年龄。所需首付款金额由HUD计算。

下面是一些不同价格的房子所要求的最低首付的例子。

购买价格	62岁时支付首付	67岁时支付首付款	71岁时支付首付	75岁时付首付款
200000美元	127507美元	120507美元	116507美元	111307美元
350000美元	216592美元	204342美元	197342美元	188347美元
500000美元	307492美元	290387美元	280387美元	267387美元
679650美元	412544美元	388757美元	375164美元	356607美元

这些首付款金额是估计的。实际首付款将根据利率和其他因素而有所不同。

请注意

购买HECM的结算成本包括房产价值2%的预付抵押贷款溢价，以及其他贷方和第三方费用。

使用HECM购买的利与弊

优点

最大化你的购买力
补充现金流
为增长保留退休储蓄

缺点

只有62岁以上的借款人才有资格
额外成本包括预付抵押贷款溢价
如果该房屋不再用作主要居所或其他情况适用，则必须偿还贷款

专家解释说

最大化你的购买力HECM贷款可以加到房屋销售收入或手头现金中，以帮助人们买得起他们想要的房子。
补充现金流:购买HECM不要求借款人每月偿还抵押贷款，这笔钱可以用于日常开支。
保留退休和其他储蓄以供增长:借款人不必使用个人退休账户(IRA)或401(k)计划(401(k)计划中的存款来帮助购买住房，而是可以让这些投资继续增长，同时还可以避免因提款而纳税。

缺点解释

只有62岁以上的借款人才有资格:购买HECM与传统的房屋权益转换抵押贷款有相同的年龄要求。据博德纳介绍，55岁及以上的借款人可以申请专有反向抵押贷款。
额外成本包括预付抵押贷款溢价：购买HECM包括2%的抵押贷款溢价，必须在交易结束时支付。HECM的替代方案可能更实惠。
偿还贷款要求:与任何HECM一样，如果借款人不再将该房屋用作主要居所，或未能履行贷款义务，例如缴纳物业税或房屋保险费用，则必须偿还贷款。

如何取得物业测量表以供购买

联邦住房管理局要求有兴趣获得HECM购房贷款的借款人完成咨询计划，以确定是否合适。顾问将审查项目资格要求，并解释此贷款的财务影响。他们还希望确保借款人了解贷款偿还的规定，并考虑可能更合适的选择。联邦住房管理局提供在线搜索工具找到HECM辅导员

您还可以探索所有联邦住房管理局批准的贷款机构名单(在“反向抵押贷款”一栏打勾)。betway体育牌照如果您符合HECM贷款的标准，则此出借人名单是获得HECM购房贷款的起点。你也可以向HECM咨询师索要贷方名单。

常见问题

当你使用HECM作购买用途时，你会收取多少利息?

使用HECM购买贷款，你将欠下你所借的金额加上费用和利息。如果你不按月偿还贷款，贷款金额会逐月增长。与传统的抵押贷款一样，利率是浮动的，你可以获得固定利率或可调整利率。除了利息，持续的成本还包括每年抵押贷款余额0.5%的抵押贷款保险费。利息和抵押保险可以按月计入贷款。

购买HECM的入息要求是什么?

为了有资格获得fha担保的反向抵押贷款，借款人必须有足够的财务资源来继续支付财产税、保险、财产维护、HOA费用和其他费用。此外，借款人不能拖欠任何联邦债务。如果你计划使用HECM for purchase贷款购买一套房子，你需要的首付款比用传统贷款购买一套房子要多得多——通常超过房屋总成本的40%。

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