什么是偿债覆盖率?

偿债覆盖率如何运作

简单地说，DSCR是一种评估企业或投资是否能够偿还债务的方法。根据净营业收入和所有年度债务，如本金、利息、租赁付款等，DSCR确定企业是否有足够的资金以当前的经营水平偿还债务。

债务偿还覆盖率的例子

考虑一家XYZ有限公司，其偿债覆盖率为4。这意味着XYZ有限公司可以支付其债务(本金、利息、租赁付款等)四倍于当前的营业收入水平。

为什么偿债覆盖率很重要?

DSCR在贷款决策中发挥着至关重要的作用，特别是在商业房地产贷款和小企业贷款方面。DSCR较高的企业可能被认为是更谨慎的借款人，而DSCR较低的公司可能被认为违约风险较高。

对于企业本身，DSCR可以很好地洞察公司的财务健康状况。企业主可以定期在DSCR上签到，以了解公司在这方面做得如何。任何持续下降的DSCR趋势都可能促使企业重新思考经营战略，将其更多地转向减少债务或提高营业收入。

商业贷款还本付息率

商业贷款机构在承销业务方面相当谨慎。购买商业地产是为了产生收入，所以比较流行的标准之一就是看收入是否足以支付抵押贷款并为借款人留下利润。当贷款人查看公寓或多户房产时，是否会批准抵押贷款，以及抵押贷款的金额是多少，可以使用DSCR来确定。贷方并不真正关心个人信用评分或所有者的历史。投资的目的是投资回报，更重要的是现金流。

对于投资商业地产的投资者来说，DSCR可以作为一种对投资决策的内部检查。他们希望看到显示收入和支出的财务报表。然后，他们将确定这些数字看起来是否会持续到未来，或者可能会变得更好或更糟。当数字显示现金流将足以支付债务时，它就验证了投资者的投资选择和估值技能。

在这方面，投资者和贷款人都有一个共同的目标。该项目是否有足够的利润来偿还债务，并有足够的剩余利润?

小企业贷款的偿债覆盖率

获得资金或信贷额度对小企业来说非常重要，拥有一个良好的DSCR只会有所帮助。不过，在某些情况下，拥有强大的DSCR可能不是可选的，而是贷款人设定的资格要求。

如何计算偿债覆盖率

计算偿债覆盖率的公式很简单:

债务偿还覆盖率=年度净营业收入/年度债务

让我们看一个DSCR计算的例子，一个寻求贷款购买商业地产的投资者。我们将从贷款人和投资者的角度计算和解释DSCR数字。

从贷款人的角度计算DSCR

在计算商业物业的DSCR之前，贷款人需要一些信息。让我们假设以下数字:

总收入(在这种情况下将是租金):187,000美元/年
空缺和信用损失:9%
费用:72470

步骤1:计算现金流，或营业收入毛额减去空置及信贷损失．

租金总额为$187,000/年- 9%的空置率和信贷损失($16,830)= $170,170

步骤2:确定净营业收入(NOI)，通过减去所有其他经营和管理费用，包括税收和保险。

净营业收入=营业总收入-所有费用= $170,170 - 72,470= $97,700

月净营业收入= $97,700 / 12个月= $8,142/月

步骤3:如果贷款人使用的最低可接受的DSCR为1.20，那么8,142美元/月将必须是每月按揭付款的1.2倍。要得到最高金额，需要用8,142美元除以1.2。

每月净收入8,142元/最低供款比率1.20元=每月最高供款6785元。

步骤4现在只需要确定按目前的利率可以贷多少钱。如果这个买家可以期望30年期贷款的利率为6.875%，那么a抵押计算器会告诉我们，贷款人可能愿意为该物业贷款约$1,032,836，因为该贷款和利率将导致本金和利息支付$6785/月，最低DSCR为1.20。大多数抵押计算器会让你输入付款，利率和时间来计算贷款金额。

从投资者的角度理解偿债覆盖率

投资者自己进行计算，并寻求他们选择的贷款机构来验证他们得出的数字。

那么，让我们做一个DSCR计算，我们知道当前项目的费用和抵押贷款支付。如果你希望投资的项目可能产生每年223,000元的净营业收入，但需要你支付每年172,000元的抵押贷款，你的DSCR将是:

$223,000净营业收入/ $172,000年按揭付款= 1.30 DSCR

在这种情况下，1.3比1.2更好，所以可能是一个可接受的DSCR。然而，如果正在为一个运营项目寻求新的贷款，目前的NOI将像我们最初所做的那样，看看有多少可能作为抵押贷款金额。

当这些数字奏效时，投资者和贷款方就会对项目资金和未来盈利能力感到满意。

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