什么是折旧回收?

折旧回收如何运作

并非所有资产都以相同的速度贬值。汽车因失去价值而臭名昭著当你把一辆新车从经销商的停车场开出来的那一刻，但房地产会随着多年的拥有而升值。如果你以高于成本的价格出售房产，你也可能会获得利润和资本利得，但你在拥有房产的这些年里，因其价值的下降而获得了税收减免。在美国国税局和联邦税法看来，这是双重征税。

因此，美国国税局会收回你的折旧，要求你支付你在拥有房产期间没有支付的税款，因为你要求扣除额。

如果你出售一套出租住宅，折旧重获可能会造成重大的税收影响。部分收益可以作为所得税征税资本收益它可能符合长期收益最高20%的税率，但与折旧有关的部分可以按25%的折旧重获率征税。

你的收益如何被收回取决于所涉及资产的类型。税法第1250条适用于房地产，而第1245条适用于其他类型的资产。每一项法案都阐述了在何种情况下，重新获得的收入可以按普通收入征税，而不是按25%的税率征税。

住宅租赁物业:第1250条

第1250条适用于1975年12月31日后出售或处置的所有财产。它规定，出售财产的任何收益都可以作为普通收入征税，根据你的边际税级或最高税级，以以下两者中较低的为基础:

• 你要求的折旧
• 或销售价格之间的差异公平市场价值(如你不出售物业)及物业调整后的评税基

否则，它将受制于25%的税率，而不是更有利的资本利得税率。

其他财产:第1245条

根据该法，第1245条适用于不包括“建筑物或其结构部件”的财产税法．该财产的一部分作为普通收入征税，只要销售价格超过以下两者中较低者:

• 通过加回扣除额来“重新计算”财产的基础
• 出售价格或资产的公允市场价值

同样，收回的税款按25%的税率征税，而不是更优惠的资本利得税率。

折旧实例

例如，假设你以15万美元的价格购买了一处出租物业。你以5年每年5400美元的税率对它进行了折旧。你是32%税率在每一年里，你每年都避免了1728美元的不必要税款:5,400美元的32%，5年，总共节省了8,640美元。

如果美国国税局以25%的折旧率对你申报的折旧金额(总共27,000美元)征税，你将欠6,750美元的税，而且你可能还欠资本利得税。你省了8,640美元的税，所以你实际上只看到1890美元的利润——6,750美元和8,640美元之间的差额——因为国税局有效地收回了折旧。

不申报折旧是没有用的

这似乎是合理的，你不能要求折旧扣除，以避免支付重获税。然而，这一策略并不奏效，因为根据美国国税局的税法，税法要求重新收回的金额要根据“允许或允许”的折旧来计算。

换句话说，即使你没有折旧，你也有权要求折旧，所以国税局就像你有折旧一样对待这种情况。

如何计划折旧回笼

这里有一些好消息:前几年不可抵扣的被动活动损失现在完全可以抵扣租赁财产出售。这有助于抵消折旧重获税带来的税收负担。

出租房产也可以作为房产的一部分出售like类型的交换延后资本利得税和折旧重获税。这包括处置一项资产并立即收购另一项类似资产，有效地将纳税推迟到出售后没有收购的时候。

关于折旧回收的额外资源

以下是国税局网站上关于折旧的一些额外资源，你可能会觉得有用:

• 美国国税局第527号刊物、住宅及出租物业
• 美国国税局第544号刊物资产的出售和其他处置:特别是第三节中专门处理折旧收回的部分
• 附录D使用说明:请看D-14页的工作表，它可以帮助你计算折旧再收回税
• 国税局常见问题用于买卖业务、折旧和出租

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