房利美和房地美引发了抵押贷款危机吗?

是房利美(Fannie Mae)而且房地美(Freddie Mac)次贷危机的真正原因是什么?这样想很危险。事实上，它们是导致危机的更广泛的经济力量的一个主要例子银行信贷危机与救助．立法机构试图迅速取缔房利美和房地美，但这并不能阻止另一场经济衰退。更糟糕的是，它可能会摧毁房地产市场。

抵押贷款市场中的角色

房利美和房地美是政府资助企业(GSEs)。与私营公司一样，它们必须保持竞争力以维持股价。与此同时，联邦政府暗中为他们在二级市场上转售的抵押贷款的价值提供担保。betway体育牌照这导致他们持有更少的股票资本以防他们的抵押贷款出现损失。betway体育牌照因此，房利美和房地美被迫承担风险以盈利。有了政府的支持，他们也知道，如果情况恶化，他们也不会承担后果。

政府通过这种方式允许他们从银行购买合格的抵押贷款，为其投保，并将其转售给投资者。betway体育牌照银行用这些资金发放新的抵押贷款。betway体育牌照从历史上看，房利美和房地美每年支持一半的新发放抵押贷款(现在也是如此)。betway体育牌照到2007年12月，当银行开始收缩放贷时，房利美和房地美占了所有抵押贷款的90%。betway体育牌照

在房地产危机中的角色

政府规定禁止房利美和房地美购买高风险抵押贷款。betway体育牌照但随着抵押贷款市场的变化，他们的业务也发生了变化。

2005年至2007年间，他们获得了一些常规的固定利率贷款，首付比例为20%。他们大量投资次贷，只付息，或者负摊还betway体育牌照抵押贷款是银行和不受监管的抵押贷款经纪人的典型行为。

房利美和房地美通过使用衍生品对冲投资组合的利率风险。但作为要取悦股东的私营企业，它们这么做是为了保持与其他银行的竞争力。他们都在做同样的事。

房利美收购的贷款包括:

• 62%负摊销
• 84%的利息
• 58%的次级
• 62%的人要求首付低于10%

房地美贷款的风险更大，包括:

• 72%负摊销
• 97%的利息
• 67%的次级
• 68%的人要求首付低于10%

这些奇异的次级抵押贷款使得房利美和房地美的贷款收购成betway体育牌照为问题。

比大多数银行的毒性小

监管规定确保了房利美和房地美的此类贷款少于大多数银行。尽管如此，在竞争日趋激烈的情况下，它们还是获得了更多此类贷款，以保持市场份额。

2005年，参议院提出了一项法案，禁止他们持有股票抵押贷款支持证券在他们的投资组合中。国会希望将风险降低到政府。到2009年，两家gse拥有或担保了44%的住房抵押贷款债务，相当于4.8万亿美元(按2009年的美元价值计算)，而2006年这一数字为36%。

但参议院的法案未能通过，房利美和房地美增持了风险贷款。他们可以从贷款的高利率中赚到比出售贷款所获得的费用更多的钱。同样，他们试图在竞争激烈的房地产市场维持高股价。

作为政府支持的企业，房利美和房地美承担了超出它们本应承担的风险。他们没有保护最终不得不承担损失的纳税人。但他们并没有导致房地产市场的低迷。他们没有向市场注入大量外来贷款。它们是抵押贷款危机的症状，而不是原因。

衍生品导致了他们的垮台

据估计，2007年他们的投资组合中只有17%是次级或Alt-A级贷款。但随后房价下跌，房主开始违约。结果，这相对较小比例的次级贷款在很大程度上造成了损失。

作为政府支持企业，房利美和房地美不需要用出售股票获得的足够资金来抵消其贷款组合的规模。这既是他们的游说努力的结果，也是他们的贷款有保险的事实的结果。相反，他们使用衍生品对冲他们投资组合的利率风险。当衍生品的价值下降时，他们担保贷款的能力也下降了。

与大多数银行一样，这种对衍生品的敞口证明了它们的垮台。随着房价下跌，即使是符合条件的借款人最终也会欠债超过房屋价值。如果他们出于任何原因需要出售房子，允许银行取消抵押品赎回权，他们会损失更少的钱。负摊销和只付息贷款的借款人情况更糟。

取消房利美和房地美?

一些议员提议取消房利美和房地美。其他人则建议美国效仿欧洲使用担保债券为大多数住房抵押贷款融资。betway体育牌照有了担保债券，银行保留了住房抵押贷款的信用风险。betway体育牌照他们向外部投资者出售由这些抵押贷款支持的债券。betway体育牌照这使得他们可以摆脱利率风险。

如果国会取消房利美和房地美，抵押贷款的可获得性将大大降低，成本也将增加。betway体育牌照银行不愿发放没有担保的抵押贷款。betway体育牌照抵押贷款利率可能会上升。美国房地产市场将会崩溃。

与其淘汰房利美和房地美，不如采取目前的加强监管和风险管理的路线，这似乎是更好的选择。这些gse并没有引发金融危机，消灭它们也无法阻止另一场金融危机。