在不做卖空的情况下出售水下住宅

一个卖空是与贷款人签订的以低于房屋贷款欠款的价格出售房屋的合同。贷款人可能会在某些条件下同意卖空，包括财务问题迫使房屋所有者出售，疲弱的房地产市场使房屋的市场价值低于所欠金额，以及市场价值和所欠金额之间的差距足够小，使房屋通过止赎程序比仅仅让卖空发生要花费贷款人更多的钱。

与卖空有关的法律因州而异。例如，一些州要求贷款机构免除卖空后的任何剩余余额，而另一些州则允许贷款机构仍然收取这笔钱。正在考虑卖空的人应该了解自己所在州的法律，并寻求法律和财务顾问，以确定卖空是否是最适合他们的行动方案。

一个真实的例子

2005年，安娜在弗雷斯诺买了一套房子，花了10多万美元现金。她对家里做了一些小的装修，还把厨房翻新了一番。由于市场下跌和利率上升，她不能以她所欠的金额出售她的房子。即便如此，她可能也不会获得短售房的资格．

首先，她没有经济困难。她只是有个负资产的房子。第二,短售房影响信用安娜不想让她的信用受到影响FICO分数下降。第三，她想再买一套房子。她觉得她的社区多年来每况愈下，她在那里不再感到安全。一种选择可能是战略性卖空。

策略性卖空

一个策略性卖空卖空是没有困难的。它是由卖空银行计划、计算和批准的。它可以是以换取一大笔现金奖励由卖方支付给银行，但这种情况很少见。不过，战略性卖空仍可能是出售安娜这样的水下住宅的一种方式。

如果她把自己的房子租出去，每月可以得到大约1500美元。这比她少多了抵押贷款支付每月加起来是2200美元。不包括空置因素、维护或维修，安娜每月要支付700美元来维持她的房子的租金。10年，就是84000美元。因此，如果安娜向银行提供的贷款金额低于84,000美元，银行也接受了她的贷款，那么安娜就可能处于领先地位。

代止赎契据

安娜的另一种选择是通过抵押贷款将房屋的所有权转让给贷款人deed-in-lieu丧失抵押品赎回权。在这种情况下，业主同意在止赎程序之前放弃房屋给贷方，贷方原谅剩余的房屋贷款余额。

这可以让房主更快地摆脱压力，贷款机构可以避免取消房屋赎回权和驱逐居住在那里的人所需的成本和时间。

证券交换

安娜和业主在类似情况下也可以考虑交换安全。这意味着用第二套房产的净值来弥补第一套房产的差额。

这只有在业主拥有其他财产时才有效。银行可能会同意把抵押证券从水下房屋换成没有抵押的房屋。通过把安全转换为贷款在美国，房主可能会以一个不错的价格出售水下住宅没有贷款到位．然后，房主可以用出售所得来偿还尽可能多的住房贷款。这可能是一个很好的选择，如果剩余的债务低于之前完全拥有的财产的价值。