房地产评估如何工作?

在购买或出售房屋时，房地产评估是整个过程中不可或缺的一部分。估价会影响你为房子支付多少钱。但评估也决定了如果你再融资或获得房屋净值贷款，你能从你的房子中获得多少资产，以及如果你卖掉你的房子，你能得到多少资产。

无论你是住宅购房者，卖家，还是有抱负的房地产投资者，都要了解评估的基本知识，为什么评估是有用的，如何进行评估，以及各种评估术语的含义。

什么是房地产评估?

房地产评估是一个客观的，合格的专家对财产的分析，以帮助确定其价值。贷款机构通常会在购买房产前进行评估。贷款人想要确保借出的钱不超过房产的价值。评估还会让买家放心，他们支付的价格不会高于房屋的市场价值。

贷款机构和潜在买家并不是唯一要求评估的人。进行评估的理由有很多。例如，卖方可能希望在出售前进行评估，以帮助确定有竞争力的挂牌价格。评估甚至可以用于争议解决(例如，离婚协议)或遗产规划目的。

评估与检查:有什么不同?

房地产评估和一个检查乍一看可能很相似。专家检查财产并最终出具一份报告。虽然两者都涉及分析房地产交易的财产状况，但方法和目的不同。

评估是由专家对财产进行分析，以确定评估协会所说的“价值意见”，或财产值多少钱。一个检查是对财产的物理状况和材料缺陷的分析，或需要多少维修。

虽然贷款机构在为房屋销售融资之前通常要求进行评估，但检查是个人买家或房产所有者选择完成的。

单一家庭与多单位评估

对于独栋住宅，估价师通常主要依靠已经出售或即将出售的类似房产的数据来帮助确定相关房产的市场价值。所有的评估类型都包括对附近最近出售的可比房产的一些分析，也称为“比较”。

多单元房产或多户住宅通常是出于投资目的而购买的，因此估价师也依赖于对房产可能产生的收入和支出的计算。然后，估价师通常会计算每个单元的价值和每个多户房产的总价值。由于这个过程比较复杂，多单位评估的费用也比较高。

房地产估价常用方法

通常情况下，每次评估都涉及对当地房地产市场价值、当前供求以及其他可能提高或降低这些价值的经济因素的研究和分析，以及对房地产的具体特征的评估和对房屋销售的比较分析。

然而，根据房地产的类型、评估的原因以及可用的相关数据，估价师将通过销售比较法、成本法和/或收入资本化法来确定财产的价值。

销售比较法

的销售比较法主要依据比较房产的销售数据。通过查看与目标房产最相似的房产，估价师确定房产价值的范围。

评估师在确定对比与相关物业的相似程度时，会考虑许多因素，包括:

• 位置
• 物理特性
• 经济特点
• 出售时的市场情况
• 销售本身的条件
• 用途和分区

当从一个比价中计算一个有用的值范围时，评估师可能会进行美元或百分比的“调整”。这些调整增加或减少其销售价格的基础上的优势或不足的主题财产。例如，如果一个补偿有一个过时的厨房，但主题物业有一个最近升级的厨房，评估师可能会提高该补偿的价值范围。

成本法

如果一个财产没有任何真正的比价，成本法可能是最合适的。这可能是因为该属性包含新的或专门的改进，是独一无二的，或者是市场上不常见的。

在这种方法中，估价师确定土地的价值(不包括任何建筑物)。然后，估价师计算出建造相同或类似类型的改进所需的成本，并将该成本加到土地价值中。

最后，评估师减去任何结构随时间折旧的金额;换句话说，一处房产由于老化、磨损、周围地区的变化等原因损失了多少价值。

收入资本化法

虽然前面讨论的两种评估方法更多地涉及住宅房地产，但这种方法专门用于确定投资房产的现值，如多户房产。

通过这种方法，估价师会考虑各种因素，以形成对物业未来投资效益的看法，例如:

• 预期用途
• 估计利润
• 估计损失
• 估计费用
• 房产能够持续多长时间提供收入
• 如果该房产最终再次出售，估计的价值
• 类似资产的回报率

评估费用是多少?

评估费用因当地市场的不同而有很大差异。房地产专业人士组织对美国各地专业估价师的2021年估价师费用调查揭示了大多数市场的定价范围。例如，旧金山地区的估价师表示，评估一套独栋住宅的收费在301美元至751美元以上。超过一半的估价师要价550美元或更高。在俄克拉荷马州，在全州范围内，大多数接受调查的估价师报告要价550美元或更低。

购房者通常支付评估费用——有时是预先支付，有时是在正式交割时作为交割成本的一部分。如果你是房主或买家，为了自己的目的想要进行评估，比如确定价目表、解决离婚问题或用现金购买，你可以自己订购并支付评估费用。

评估后

在亲自查看房产、汇编和分析数据、完成计算并应用上述三种估值方法中的一种之后，评估师就可以确定“最终价值意见”了。这是贷款机构、满怀希望的房主和潜在投资者等待的数字。

评估报告包含什么内容?

最终的估价意见出现在一份评估报告中，该报告支持估价师对房屋价值的估计。任何可信的评估报告应包括:

• 估价师定义和确定价值的方法，包括财产是如何检查的，以及任何贷款人特定的要求
• 明确识别主体属性及其相关特征和特征
• 客户和物业的预期用途
• 报告的目的，如融资或投资
• 市场区域和用于分析的比较

如果估价低于合同价格怎么办?

有时估价的价值可能低于买卖双方商定的销售价格。造成这种情况的可能原因可能是房产定价过高，市场上的价格被人为抬高，或者估价师缺乏经验或犯了错误。由于放款人不会借出超过房产价值的钱较低的评价给买卖双方都带来了一个问题。

对于买家来说，应对估价过低的办法包括要求卖家降低售价，用现金补足差价，或者咨询律师取消交易。根据合同条件，买方可能会被没收保证金．你也可以联系你的贷款人。贷款人可以要求估价师考虑额外的信息，纠正错误，或解释价值。

对于卖方来说，可能的解决方案包括降低价格或与贷款人就评估提出异议，希望他们能要求进行第二次评估。如果你觉得估价师遗漏了房产或可比房产的关键细节，最好书面提出异议。估价师可以要求第二名估价师对评估结果进行复核，或者进行第二次评估，但不是必须这样做。

常见问题