止赎和短售房税

美国国税局说，在税收方面没有免费的午餐。如果你转让你的房屋产权，是否自愿通过一个保证契约或授予契约，还是身不由己地走过丧失抵押品赎回权你已经把房子卖了。即使你亏本卖掉了你的房子，你也可能要交税卖空或者取消抵押品赎回权。

这似乎不公平。更糟糕的是，你甚至可能在打开邮件的那一天才发现你欠了税一个1099．请记住，并不是所有的1099都意味着你要缴纳所得税。银行发1099表是例行公事。

我采访了纽约拉奇蒙特的律师朱利安·布洛克。以下是他对税收、收益和损失的看法廉价出售比如止赎和卖空。

朱利安·布洛克谈损益

“长期持有个人住宅的卖家仍将获得收益。

“但过去两年左右购买的住宅的卖家将会蒙受损失。即使假设价格不下跌，由于房地产经纪人、律师等方面的费用，也会造成损失。卖方将不能扣除这些损失。即使他们因为跳槽或健康原因而被迫出售，也没有什么区别。

除了个人住宅卖家面临的问题外，投资者也面临税收问题，比如，他们在佛罗里达州等地购买了几套共管公寓，却无法转手，因为潜在买家正在等待价格进一步下跌。对于这些投资者来说，租房子通常是不值得的;他们收到的租金将不足以支付他们的房地产税而且抵押贷款利率．他们唯一的选择就是亏本出售。”

阻止损益抵消

“卖方可以用资本收益来抵消他们的资本损失。但在没有资本利得的情况下，他们可以用“普通收入”抵消的损失数量的上限是每年3000美元(已婚夫妇分别申报的是1500美元)，“普通收入”指的是工资、养老金和其他收入来源的收入从退休计划中提款．法律允许他们将未使用的损失结转到以后年份。”

阻止取消抵押品赎回权的税收规则

他说:“美国国税局对拖欠还款的房主的房屋被贷款人收回或取消抵押品赎回权有税收规定抵押贷款．如果业主仅仅因为拥有很少或没有股权而离开，而贷款人接管并出售该房产，那么他或她可能会面临严重而意想不到的税收后果。

“在这种情况下，贷款人取消或免除债务通常意味着债务人有应报告的收入，尽管也有一些例外，例如资不抵债。”

个人责任冻结

举个例子:布朗买了一套公寓，并将其用作个人住宅。他付了30万美元，首付1.5万美元，然后抵押贷款285000美元。他个人对抵押贷款负有责任。当贷款余额为28万美元时，布朗违约银行的银行接受他自愿转让单位，取消贷款。当时类似的公寓售价为23万美元。

“税法将交易视为销售。布朗因此蒙受了7万美元的不可抵扣损失，他的共管公寓按30万美元的调整基准计算，其市值超过了23万美元。由于布朗将公寓用作私人住宅，因此没有扣除损失。

当银行取消贷款时，布朗还有5万美元的可申报收入。5万美元是28万美元债务超过23万美元市场价值的金额。

“当抵押财产被取消赎回权或收回时，银行重新获得它，或者银行知道布朗已经放弃了财产，就进入国税局。银行将1099-A表格寄给布朗和国税局。使用示例中的数字，1099-A表示止赎出价(23万美元)，布朗的债务金额(28万美元)，以及他个人是否负有责任。免除债务(这里是5万美元)按普通收入税率征税，与工资税率相同。”

无个人责任的担保债务

美国国税局表示，对债务不承担个人责任的卖家将获得包括全部取消债务在内的金额，即使作为债务担保的房产价值较低，也可以根据你对房产的调整基础来抵消。在加州购买不动产担保的货币贷款不承担个人责任。

例如，史密斯女士买了一套价值30万美元的房子，首付3万美元，抵押贷款27万美元。史密斯停止支付。银行没收了26万美元的贷款余额，而且市场价值房价已跌至25万美元。由于5000美元的伤亡损失，史密斯的调整基础为295000美元。史密斯在取消抵押品赎回权上实现的金额是26万美元。史密斯将实现的26万美元与调整后的29.5万美元进行比较，计算出她的得失。她有3.5万美元的已实现损失。

在止赎或出售之前，提前计划

在你卖空或取消抵押品赎回权之前，寻求法律和税务建议。做税收筹划提前，趁还来得及。

欲了解更多信息，请联系注册会计师或查看国税局的网站。

一个临时的解决方案，即2007年的《抵押贷款减免债务法案》，为某些业主-居住者免除债务减免税。这项规定适用于2007年至2017年历年免除的债务。由于加州民法典580e，加州法律对卖空税有所不同。向有资质的税务顾问咨询，以确定你是否可以免税。

资料来源:朱利安·布洛克律师的著作包括朱利安·布洛克的《房屋卖方免税指南》．