止赎销售如何影响房屋价值

症状止赎拍卖会让邻居们怀疑他们房子的价值。周围房屋的业主担心止赎可能会影响房产价值。他们担心，这种降价的房产可能会对他们的房屋作为附近同类房屋的感知价值产生负面影响。

你的房子价值的变化取决于比较两个独立的房子时使用的财产评估方法的类型。房屋价值的变化也可能取决于社区或地区本身。

有一个止赎的邻居

在大多数情况下，止赎房屋的外观各不相同。一些丧失抵押品赎回权的交易是悄悄进行的，并由贷款人迅速转手。一天，一辆搬家的货车停了下来，装上主人的东西，然后开走了。这一事件之后不久将是一个房地产经纪人的销售标志。几周后，一个出售的标志突然出现，新主人搬进来了。

在其他情况下，被取消赎回权的房屋可能会被贴上大牌子，宣传其为银行所有或房地产所有。REO)的财产。一些止赎房屋可能会被遗弃数年。杂草长得高得足以覆盖人行道，恶作剧的人向二楼的窗户扔石头，房子成了邻居们的眼中钉。

评估师如何看待“比较”

如果两个可比的房屋销售是常规交易-没有所有权或所有权索赔问题-一个是止赎或卖空，评估师可以使用不良销售作为一个可比较的财产。估价师在评估财产时可以使用成本、收入或市场价值方法。

• 成本法考虑的是建造房屋的成本加上房屋所含土地的价值。
• 收益法根据资本化率(上限率)比较多个单位。封顶率是一个特定的财产可以预期产生的投资回报率。
• 市场价值法将主题财产与三相比较同店销售在附近。

评估如何工作

萨克拉门托Yuke房屋评估公司的老板Derek Yuke解释了他们公司自1996年以来所使用的流程。在进行评估时，该公司试图找到不受干涉的交易。

这些被认为是市场价值的销售，由一个愿意出售的卖家提供，由一个有能力和愿意购买的买家购买。双方都没有被胁迫或有关联。即使这意味着要从邻近的社区调出可比销售额，并根据价值进行调整，大多数估价师都能在评估中找到可以使用的独立交易。

“如果我真的使用止赎权，我会解释我为什么使用它。我认为这不是一个很好的组合，不要太看重它。”他断言，止赎权不代表市场价值，他的团队总能找到定期销售，并将其纳入评估。“如果一个地区只有止赎权，那么这就会影响市场，因为它成为了价值。”

丧失抵押品赎回权使HOAs变得脆弱

如果没有任何常规交易，您可能会陷入困境。共管公寓的开发可能是个问题，特别是如果唯一的销售是卖空或取消抵押品赎回权。根据Yuke Home Appraisals的说法，这些是该开发项目的最佳比较，因为它们是唯一可用的比较。

一年内廉价出售房主协会也意味着业主不太可能按比例支付该单位的HOA会费。如果房主协会的资金不足，最终是其他房主以更高的协会会费的形式支付账单。

不幸的是，尽管许多房主协会有权在拖欠会费时取消抵押品赎回权，但很少有人有钱或有办法这样做。当抵押贷款金额高于单位价值时，那些经常放弃这一过程的人。

止赎削弱附近房价

尽管一些研究表明，止赎房屋数量多的社区房屋价值下降了1%，但这种价值下降并不总是由于止赎房屋的数量。通常情况下，价格下跌是由于买家对该地区的看法，再加上前业主对该房产的极度忽视。

一些止赎房屋的出售似乎会自我延续。一旦一个房主违约，附近的其他房主似乎也会跟进。如果违约的业主被驱逐或放弃财产，空房子年久失修。没有吸引力、需要大量维修的房子不会以市场价出售。

部分购买止赎权的缺点房子是“按原样”出售的，买家对房子的状况没有保证。一些因丧失抵押品赎回权而失去一切的房主可能根本不考虑卖掉内置电器，把铜管道拆下来当废品卖掉。缺少特色的房子也会降低社区价格。