物业估价指南

无论你是目前的房主，首次购房者，还是房地产投资者，了解房产的价值都是至关重要的。房产的价值不仅告诉你你可以(或应该)以什么价格出售房产，还告诉你你可以为你的下一处房产支付多少钱，以及你可能要支付多少房产税。

确定财产价值的策略不止一种，影响财产价值的因素也有很多。请继续阅读，了解它们是什么，以及为什么房地产估值真的很重要

决定物业估价的因素

物业估价是确定物业财务价值的一种方法。这不是一门精确的科学，它是基于各种不同的因素。也有不同类型的估值，例如的评估价值税收的目的以公平的市场价值出售。

决定物业估价的一些最重要的因素是建筑物的内部特征。换句话说，里面发生了什么?内部因素将包括平方英尺，房间数量，建筑质量，任何电器，美学等等。

物业估值也取决于建筑物的外部特征。这些因素通常可以被描述为外观吸引力。外面是什么样子的?这块地有多大?那里有什么样的景观?外部和场地都维护得很好吗?

建筑物的位置也是决定物业估价的主要因素。你可以有两个完全相同的建筑和两个完全相同的地块。但如果一个在更好的位置，它可能会更值钱。

首先，考虑社区的特点。公共交通、医院、学校、公园等交通便利的社区通常会比那些设施较少的社区评价更好。犯罪率，比如入室盗窃的数量多或少，也会影响房产的价值。

附近有令人满意的杂货店也可能会增加房产的价值。根据ATTOM Data Solutions的数据，在一项分析中，位于Trader Joe 's或Whole Foods附近的房屋的房地产估值高于位于ALDI附近的房屋。

财产价值也受到电流的显著影响房地产市场以及当地的供求关系。一般来说，当住房需求超过当前供应时，房产价值就会上涨。当供过于求时，房屋往往会以较低的价格出售。

2020年至2021年期间，美国房地产市场是外部市场力量对房价影响的一个明显例子。美联储的数据显示，在大流行期间，待售房屋供应降至20年来的最低水平。需求增长，价格上涨。

与过去一样，房价也受到竞价战的推高，但疫情期间的房价涨幅也是多年来最高的。根据Zillow的房屋价值指数，在2020年8月至2021年8月期间，房价中位数上涨了17.7%，从2021年8月的约25.7万美元上涨至2021年8月的约30.3万美元。在此之前的一年，即2019年8月至2020年8月，房价中位数仅上涨了约5%。

物业估价方法

查找属性值有几种不同的方法。这些方法中的每一种都可能用于不同的情况。

销售比较法

销售比较方法是最常用于确定出售物业价值的方法。使用这种方法，房地产经纪人或估价师将一处房产与附近类似的房产进行比较，有时称为“比较”。

例如，如果你打算出售一套面积2000平方英尺、有三间卧室和两间浴室的房子，你的房地产经纪人可能会看看附近其他面积2000平方英尺、房间数量相同的房子，并据此给你的房子定价。如果你的房子条件比这些房子好，他们可能会给它们定价更高。如果你的房子的情况更糟，他们可能会给它定价略低于同类产品。

收入的方法

收益法是物业估价中最常用的方法投资房地产这就产生了源源不断的收入。使用收入法，估价师将检查费用报表、租金率、空置率、市场状况等，以确定房产的收入。收入和现金流预测然后用于确定财产的价值。

成本法

使用成本方法进行物业估值，物业的价值是基于其重置成本。换句话说，在现有土地上替换或复制现有建筑需要多少钱?一旦你知道了重置成本，减去折旧，加上场地的价值，就可以确定物业的价值。

为什么房产价值如此重要

房产的价值对于当前的所有者、当地税务机关、贷款人、购房者等等都是至关重要的信息。下面是一些关于财产价值术语的例子，以及它们的重要性。

估定价值

当你申请抵押贷款买房时，你的贷款人通常需要知道你想买的房子的评估价值。银行、信用社或贷款人允许你借款的金额被称为“贷款金额”最大贷款与价值比率它是基于房屋的评估价值。每个贷款人、银行或信用社都不一样，但通常不超过房屋评估价值的80%(更高的比例通常需要抵押贷款保险)。然而，有一些贷款机构和项目可以借给你高达97%的贷款，如房利美。

评估价值

州和地方政府对居民拥有的房产征收财产税。的房屋的估价或者其他财产决定了你要交多少税。房产税因州而异，因此，对估价为25万美元的房产征税，新泽西州和阿拉巴马州的税单将截然不同，前者的房产税众所周知地高，而后者的房产税则非常低。

公平市场价值

的公平市场价值一般认为是物业在公开市场上的售价，在公开市场上，买卖双方都完全知情，没有任何压力。换句话说，它是基于当前房地产市场，你可以合理预期购买或出售某物的金额。

实际现金和重置成本价值

实际现金和重置成本价值是保险中用来确定保险公司在你提出索赔时将支付多少钱的方法。如果你有实际的现金保险，保险公司将补偿你的财产及其内容的折旧价值。另一方面，重置成本保险将补偿你修理或更换你的财产及其内容的成本，而不考虑折旧。

潜在未来价值

如果你打算投资出租房产，那么了解它的潜力可能很重要未来价值．在大多数情况下，确定一处房产的未来价值与你能卖多少钱关系不大，而与预期的未来现金流关系更大。

底线

房产估值对于确定房产的销售价格、贷款人将为你提供多少抵押贷款、你将支付多少房产税等至关重要。虽然房产估值可能有点主观，但有一些一致的因素可以帮助房地产经纪人、估价师或评估员确定房产的价值。记住，房地产价值会随着时间的推移而变化，特别是随着房地产市场的变化。

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