房价正在下跌——会崩盘吗?

房价已经开始从疫情期间达到的令人眩晕的高点下跌——没有人知道它们会从现在跌到什么程度。

研究机构Pantheon Macroeconomics首席经济学家谢泼德森(Ian Shepherdson)周四在一份研究报告中估计，到明年夏天，房价可能会下跌20%。富国证券的经济学家预计下降5.5%高盛(Goldman Sachs)预计，房价将较峰值下跌5%至10%。凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家霍尔(Sam Hall)预计房价将下跌8%。如果谢泼德森20%的预测是正确的，那么跌幅将略低于本世纪初的房地产崩盘，当时市场崩盘，房价从2007年初的峰值下跌了26%。

房地产市场受到了极大的冲击。就在2021年夏天，买房的竞争如此激烈，以至于潜在的买家都在买房给卖家写个性化的信为了在竞标战中占据优势，他一直在牵动人们的心弦。

但今年，飙升的抵押贷款利率扭转了卖家的局面。房屋销售受到借贷成本上升的拖累，房价已经开始下跌。7月份，平均房价自2012年以来首次下降标普道琼斯凯斯-希勒房价指数(S&P Dow Jones Case-Shiller Home Price Index)的数据显示。

本周，全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)称这种情况“不可持续”，并警告可能出现“负担能力危机”。上个月，美联储主席杰罗姆·鲍威尔表示，高涨的房地产市场正走向“艰难的调整”。

本周的房地产市场数据提供了更多低迷的证据。现房销售9月份经济增速连续第8个月放缓全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)周四说。同月，房屋建筑商信心指数跌至大流行初期以来的最低水平美国全国住宅建筑商协会(National Association of Homebuilders)周二说，周三人口普查局(Census Bureau)的数据显示，房屋建筑商大幅增长削减他们开始建造的房屋数量．抵押贷款银行家协会(mortgage Bankers Association)和房地美(Freddie Mac)的数据显示，30年期固定抵押贷款的平均利率继续上升，达到6.94%，为2002年以来的最高水平。

谢泼德森在回应房屋建筑商信心指数时说:"房市正在自由落体。"“到目前为止，最大的打击是销量，但价格现在也在下降，而且还有很长的路要走。”

抵押贷款利率在大流行时期的价格上涨和当前市场降温中都发挥了重要作用。2020年3月，当新冠疫情开始在经济中引起波澜时，美联储将基准联邦基金利率降至接近零的水平，并保持两年，从而刺激了经济，降低了各种借贷成本。这降低了10年期美国国债的收益率，其走势与借款人支付的抵押贷款利率密切相关。betway体育牌照

到2021年1月，30年期抵押贷款的平均利率已跌至2.65%，这是房地美衡量的历史最低水平。由于房价如此之低，加上新晋的远程工作者渴望拥有适应新的在家工作生活方式的空间，再加上疫情救援计划带来的大量资金，住房需求飙升，资金涌入市场，推动房价上涨。根据Case-Shiller指数，房价涨幅在2022年3月达到峰值，当时的平均房价比前一年高出20.8%。一些经济学家警告说，房地产市场正显示出衰退的迹象泡沫即将破裂．

现在，相反的情况正在发生。今年3月，美联储(Federal Reserve)开始提高基准利率，试图抑制借贷和支出。这一举动是为了为过热的经济降温，以期控制通货膨胀，已经上升到它的这是自20世纪80年代初以来的最高水平．因此，自年初以来，抵押贷款利率已经翻了一番多，购房者已经看到新抵押贷款的月供飙升betway体育牌照．

环球经济(Global Economics)的经济学家霍尔估计，目前新抵押贷款的典型支付金额占购房者收入中位数的28%。霍尔在一封电子邮件中说，这高于NAR的建议，即不超过收入的25%，与2006年和1989年房地产暴跌之前的水平相似。高昂的成本让许多潜在买家放弃了，而且没有迹象表明他们会很快回来。

Realtor.com的经济研究分析师汉娜·琼斯(Hannah Jones)在一封电子邮件中表示:“我们预计，在抵押贷款利率居高不下的情况下，这种趋势将继续下去，并阻止许多买家进入或留在市场。”“由于负担不起住房，住房需求下降，卖家将不得不调整价格，以刺激需求。”

Realtor.com的数据显示，去年12月，19.5%的待售房屋降价，高于2021年9月的11%。

“从长期来看，两位数的房价增长是不可持续的，所以上涨得如此之快，最终肯定会回落，”第一美国(First American)副首席经济学家奥德塔·库什(Odeta Kushi)在电子邮件中说。

修正可能温和

我们有理由相信，房价会像羽毛一样飘下来，而不是断崖式下跌。首先，对住房的需求仍然很大，而待售的房屋也没有那么多。根据NAR的数据，9月份只有130万套房屋待售，远低于2019年同期的180万套。库什在推特上指出，由于新的抵押贷款利率如此之betway体育牌照高，那些在低利率时锁定利率的房主有充分的理由留在原地，这可能会阻止待售房屋的供应增加。

最重要的是，长期存在的住房短缺问题需要解决——截至2021年，美国大约有比实际需求少了550万套住房经济学家说，这可能会阻止房价下跌太多。富国银行(Wells Fargo)的经济学家预测，房价将出现“温和”调整，2021年房价将高于平均水平。

这与21世纪初的情况截然不同，当时建筑商建造了太多的房屋，抵押贷款机构向信用不稳定的借款人提供了风险越来越大的抵押贷款。betway体育牌照自那以后，贷款标准收紧，以至于普通房主的财务状况比大衰退前夕稳定得多，限制了大规模抛售房屋的可能性。更不用说，千禧一代进入购房黄金年龄的浪潮将继续给需求带来上行压力。

Kushi表示，底线是不要指望出现类似2005年中期的房地产泡沫破裂。

“持续的需求和供应不足意味着，如果经济保持稳定，房地产市场不太可能触底，”Jones说。“负担不起导致的需求下降，将对房价构成压力，迫使其降至可持续水平，但这与本世纪初的情况将有很大不同，因为人口结构的变化确保了持续的需求，而更严格的信贷要求意味着可靠的贷款。”

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