房地产市场崩溃?有人说放马过来

这些警告是不祥的:大流行时期高涨的房地产市场可能最终成为泡沫。房价可能会崩盘。这可能会像大衰退一样糟糕，房屋平均价值会缩水20%。(在上一次楼市崩盘中，房价在2007年的高点和2012年的低点之间下跌了26%)。

瑞贝卡·拉什(Rebecca Rush)是一名广告文案，她在科罗拉多州博尔德(Boulder)租了一套房子的底楼，据Redfin的数据，这套房子的中价售价接近100万美元。事实上，这可能是她能搬进自己家的唯一方法。

“在这个昂贵的市场上，以目前的房价和目前的价格，我根本买不起任何东西，”她说。

拉什并不孤单。对于目前买不起房子的人来说，房价暴跌可能是金融上的天赐之物——而且很可能正在发生。全国房价连续一个月下跌8月份连续第二个月周二，标普CoreLogic Case-Shiller房价指数(S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index)数据显示，这是自2012年以来的首次。一位经济学家认为市场崩溃的几率为也就是说，房价下跌10%或更多——达到35%从星期一开始。

第一美国金融公司(First American Financial Corporation)副首席经济学家奥德塔·库什(Odeta Kushi)在一封电子邮件中说，“对于那些在如今的市场上因高昂的房价而无法买房的潜在购房者来说，等待可能是值得的。”“观望可能会让潜在买家继续偿还债务，建立信用，并节省首付和交易成本。”

不断上升的抵押贷款利率正在冷却一度火热的市场

的极端卖方市场在大流行期间盛行的做法今年降温幅度很大．根据Case-Shiller指数，从2020年2月到2022年6月，房价上涨了42%又开始下降了．

飙升的抵押贷款利率损害了房屋销售，使买家更加困难，反过来也使卖家更加困难。美国抵押贷款银行家协会(mortgage Bankers Association)的数据显示，美联储(Federal Reserve)今年以惊人的速度上调基准利率，以减缓经济增长并控制通胀，这使得30年期固定抵押贷款的平均利率飙升至7.16%，为2001年以来的最高水平。

过去两年房价飙升，加上最近几个月抵押贷款利率迅速上升，购房者的预算受到了严重挤压。Zillow的经济学家在本月早些时候的一份分析报告中说，新买的房子的典型月供今年上涨了55%，即658美元。

这意味着一个收入中位数的家庭将不得不花费大约30%的预算来支付抵押贷款，这还不包括保险和税收等费用。这是Zillow认为的“住房负担沉重”的门槛，远高于2005年至2021年期间抵押贷款支付在典型家庭预算中所占的22.8%。

对于想买房的人来说，只有几种方法能让情况有所好转。Zillow高级经济学家尼科尔·巴绍在分析中写道，要让平均抵押贷款还款额回落到2021年之前预算的22.8%，就需要“对负担能力产生重大冲击(无论是从价格、利率下降还是收入上升的角度来看)”。

崩盘还是再平衡?

许多专家认为，房价的下跌将使购房者的购房变得容易得多。

凯投宏观(Capital Economics)房地产经济学家山姆·霍尔(Sam Hall)在电子邮件中表示:“综合考虑这些证据，房价明显下跌现在看来是不可避免的。”

投资顾问公司Prime Capital Investment Advisors财富管理董事总经理杜巴(Scott Duba)在电子邮件中说，房价是否会大幅下跌，在一定程度上取决于失业率是否上升，并迫使人们出售住房。

他说:“总体而言，未来一年左右，市场似乎将变得更像买方市场，至少相对于过去两年非常紧张、卖方友好的市场而言是这样。”

除了让那些因房价过高而无法买房的人受益之外，房价下跌对经济还有一个主要好处:通货膨胀率降低，随后可能还会放松加息。由于房价是通货膨胀的一个主要组成部分，如消费物价指数荷兰国际集团的奈特利写道，在美国，降低利率将大大有助于降低通胀。这可能会促使美联储放弃进一步提高利率。

然而，并不能保证会出现重大衰退，即使发生了，也不要指望价格会回到大流行前的水平。Zillow的经济学家认为，崩盘不会发生，因为市场上的房子太少了，尽管有这么多买家退出，但价格可能会保持在高位。

巴肖写道:“那些试图等待市场结束——房价再次变得更便宜——的买家可能会等待很长一段时间。”“虽然随着市场再平衡，目前房价正在小幅下跌，但长期价格仍将上涨，而且随着抵押贷款利率居高不下，未来的承受能力受到威胁。”

试图把握市场时机是有风险的

相互矛盾的预测突显了试图预测市场下一步走势的不确定性。一些专家说，买家甚至不应该试图预测未来的情况。

“我们一直建议购房者不要试图‘判断市场时机’，而是根据自己独特的财务状况和长期目标来做决定，”Ally Home的总裁格伦·布伦克(Glenn Brunker)在电子邮件中说。“房地产市场可能是不可预测的，随时都可能发生变化。如果你决定按兵不动，寄希望于利率下降，结果可能适得其反。房价也是如此。如果利率下降，你总是可以再融资，以降低你的月供。”

由于现在购买和等待时机都有风险，像拉什这样被边缘化的买家陷入了某种困境。

拉什说:“我曾经两次被赶出来，因为我住的房子的主人要么想卖掉，要么想搬回来。”“我想要拥有，我在这里的前七年很自责，我没有做到。我只是被价格吓到了，我应该咬紧牙关去买的。但这就是我们现在的处境。”

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