土地合同如何用于购房

土地合同在20世纪70年代末和80年代初，买房非常流行。当时,分期销售合同与机构贷款机构较高的利率和严格的资格标准相比，“契约合同”提供了更具吸引力的融资条款。

什么是分期出售土地合同?

土地合同开始消失的时候贷款需求软化和抵押贷款利率跌至8%以下。但它们并没有完全消失，而是在2007年至2010年的抵押贷款危机期间开始蹑手蹑脚地重返市场。以前因为丧失抵押品赎回权或卖空而失去房屋的房主，在被大银行拒之门外后，开始依赖土地合同作为融资选择。

分期付款销售合同是任何一种要求定期付款的合同，但在房地产中，它通常被称为土地合同、契据合同或销售合同。

分期付款销售合同明确规定了销售价格、首付款金额、利率、每月(或定期)付款金额以及双方的责任。它涵盖了诸如谁来维护房屋、支付保险和财产税等责任——通常是买方。合同规定，如果买方停止分期付款，卖方有追索权。

土地合同如何运作

土地合同或契约是卖方(称为卖主)和买方(称为买受人)之间的担保协议:

• 卖方同意通过为买受人提供资金来出售物业。
• 卖方保留法定所有权，买受人获得衡平法上的所有权。
• 的owner-carried融资可以包括现有的抵押贷款余额或财产可以是自由和明确的(最好的选择)。
• 在付清全部款项后，卖方将物业契据交给买受人。

解释全包式土地合同

环绕合同包含一个现有的抵押:

• 买受人向卖主支付一次款项。
• 卖方收到付款后，支付基础贷款人的款项，并保留其余款项。
• 如果现有抵押贷款的利率低于合同上的利率，卖方从不属于卖方的钱上赚取额外的利息。这被称为重写。

下面的例子展示了它们是如何组合在一起的:

1. 假设销售价格是10万美元。
2. 买受人付1万美元。
3. 买受人同意支付90,000元，利息为6.5%，支付金额为567元。
4. 现有的基础贷款为50,000元，利息为5%，款额为268元。
5. 卖方从4万美元的权益中赚取6.5%的利息，再加上现有5万美元抵押贷款的1.5%利息，每月收入299美元。
6. 买受人还要支付税收、保险和所有其他所有权费用。

什么是直接合同?

在直接合同中不存在利益凌驾。买受人可以同意直接向现有贷款人付款，并向卖方支付另一笔款项，或者买受人可以向卖方支付一笔款项，由卖方将款项支付给基础贷款人。

让我们看看前面关于直接合同的例子:

1. 假设销售价格为10万美元。
2. 买受人付了1万美元。
3. 买受人须按现有50,000元的贷款余额支付一笔268元，利息为5%。
4. 买受人须向卖主支付第二笔40,000元自付贷款，利息为6.5%，每月支付款额为253元。
5. 两笔付款的总额是521美元，这节省了买受人每月46美元的环绕。

销售权

一些标题公司汇票和保险土地合同包括卖主、买受人和受托人。你需要打电话去找这样一家标题公司。就像一个委托人信托契约，卖方和买受人将权利、所有权和利益转让给受托人，以确保卖方和买受人的义务。

如果买受人停止付款，受托人有权根据出售权取消抵押品赎回权。提交违约通知的程序因州而异。

基础贷款中的加速条款

今天所有的贷款都包含加速和转让条款．贷款人可以行使“到期出售”条款，阻止任何人接管现有的抵押贷款。放款人更希望买家有资格，付款贷款分以及更高的利率。如果你的土地合同包含现有的抵押，寻求房屋顾问的意见房地产律师防止任何意外发生。

买受人的权利束

就所有实际目的而言，买受人拥有该财产并享有以下权利:

• 占有
• 财产的安静享受和使用
• 排斥，强迫他人离开
• 转售

买受人的利益

最大的好处是可以避免通过标准的资格认证过程。此外:

• 首付款金额面议
• 合同期限、利率和付款方式可以协商
• 没有银行关闭费用支付
• 交易可以在不到一周的时间内完成

对供应商的好处

通常情况下，销售价格可能会更高，但建议买家进行评估。此外:

• 递延税收收益的可能性
• 月收入
• 通常比货币市场账户的回报率更高
• 出售不合格房产的简单方法
• 快速关闭

买家应该怎么做?

为保护:

• 进行评估
• 获得产权保险
• 聘用控股公司的服务，以保留已签立的契约及正本文件的管有
• 和房地产律师谈谈

卖家该怎么做?

为保护:

• 调出买家的信用报告
• 在现有保单上包括卖方和买方的名称
• 聘请付款公司处理合同收款
• 和房地产律师谈谈