如何使用代替止赎的契约来签署你的房屋

一个以契据代替止赎(DIL)是一种避免的选择丧失抵押品赎回权但仍然摆脱了负担不起的房屋付款。你可以自愿将所有权转让给你的贷款人——你的契据——而不是等待他们取消抵押品赎回权在你的家里。

你实际上是把契约签给他们，你的贷款人就免除了你进一步支付抵押贷款的义务。

代替止赎的契据如何运作

DIL交易是一种摆脱你的房子的方式，如果你发现你无法支付抵押贷款，你无法获得贷款修改，你无法出售你的房子。

然而，这一过程并非没有后果。但也有一些缺点。

你的信用报告

在你的信用报告上，DIL看起来与标准的止赎略有不同，因为它的破坏性不太大，但结果是相似的。你的银行获得房产所有权并出售它来偿还你的贷款，在很多情况下，你的信用评分会下降。

然而，你可能会更早地再次借款，而稍后审查你的信用报告(而不是计算机评分模型)的信贷员可能会认为DIL比止赎更有利。

差额

你的房子可能会以低于你所欠的抵押贷款的价格出售，当你的贷款人接受了代替契约后出售它。销售收入不足以偿还你的贷款。如果发生这种情况，你的贷方可能会试图从你那里收集不足，所以你的贷款还没有完全到位。

但在某些情况下，您可以在DIL事务中消除缺陷，或者您可以通过谈判获得较小的缺陷。

时间框架

DIL可以比其他选项移动得更快。你可以停止每月还款，更快地搬到更实惠的房子，但如果你已经停止还款，正在等待止赎，财务上的差异可能并不重要。DIL启动了事情，这样你就有希望再次购买或更快地重建你的信用。预计90天左右的处理时间。

金融援助

一些DIL项目可以帮助你重新振作起来。你可能可以在你的房子里免费住三个月，或者你可能会得到搬迁援助(在某些情况下最高可达3000美元)来缓解你的过渡。

你的隐私

DIL不像止赎那么公开。这是你和你的银行之间的协议，而不是你所在州授权的可能出现在公共记录中的法律程序。

贷款机构的优势

当您使用DIL时，银行也会受益。止赎是一个昂贵而耗时的过程，对贷款人来说风险很大。如果他们不可避免地要收回房产，他们宁愿迅速结束事情，减少文书工作。

也就是说，银行并不总是同意让你以这种方式释放你的房子。如果你对你的房子有其他留置权，DIL可能不是一个选择第二抵押贷款．

代替契约的利与弊

就像在艰难的财政时期使用任何追索权一样，DIL既有优点也有缺点，但在大多数情况下它们是平衡的。

• 信用评分:代替止赎的契据会损害你的信用，但不像止赎那么严重，而且你可能没有其他选择。最糟糕的情况是，你将错过每月的付款，最终拖欠你的贷款。
• 新居:你必须搬出你的家。银行收回房产后，你就得另找地方住了。
• 有限救济:DIL只是你和你的主要抵押贷款机构之间的协议。你仍然有责任偿还你可能欠别人的钱，比如第二次抵押贷款，肥厚性骨关节病变与肺部转移费用或财产税。

其他可能的选择

卖空可能是比DIL更好的选择。你仍然可以通过卖空交易免除任何不足，而且你对信用的损害也会小一些。

贷款修改也可能提供一个不那么激烈的解决方案，而且再融资也许还能缓解压力。

代替止赎契据程序的步骤

你必须与你的贷款人合作以获得抵押贷款，每个贷款人对此都有不同的要求。打电话询问流程。让他们知道你无法还款，并询问你应该采取什么措施。然而，这个过程的某些方面是相对常见的。

1. 联系你的贷款人，解释你的情况，并要求开始DIL流程。你可能需要填写一份申请，并收集有关预算和付款的财务细节。
2. 提供能显示你的收入、每月支出和银行账户余额的文件。你的贷款人需要明白你正面临着一个不可能的困难，你不可能有能力偿还。
3. 回复额外细节的要求，并给贷款人时间来处理你的请求。你可能要等30天或更久才能得到答复，但打电话要求更新状态也无妨。没有什么事情会很快发生，但这个过程应该比止赎快。
4. 如果你被批准了，请寻求法律建议。在你签署任何最终文件之前，请咨询当地的房地产律师，并贯穿整个过程。这将花费数百美元，但任何“误解”都很容易让你付出十倍或更多的代价。特别注意如何治疗任何缺陷。
5. 当你要搬出去的时候，要让房子保持干净和良好的状态。搬走所有的个人物品和杂物，这样房子就可以上市了。

底线

在你在虚线上签字之前，向你的贷款人询问其他可能可用的替代方案。短期出售、贷款修改、再融资或其他选择都可能摆在桌面上。与税务顾问和律师讨论这些可能性，这样你就可以根据你的个人情况选择最佳解决方案。