美国法律如何保护LGBTQ购房者不受歧视?

LGBTQ社区的住房拥有率一直低于全国平均水平，但在过去几年里呈上升趋势，部分原因是婚姻平等合法化。即便如此，这个社区仍然在住房所有权和住房保障问题上苦苦挣扎。

幸运的是，有几项消费者保护法可以帮助防止基于性别认同或性取向的歧视。让我们来仔细看看他们是如何工作的，以及如果LGBTQ购房者认为自己是歧视的目标，他们可以做些什么。

“LGBTQ人群的住房不安全感非常高，”Lambda Legal的高级律师和高级策略师凯伦·洛伊(Karen Loewy)在电话中告诉The Balance。她指出最近研究加州大学洛杉矶分校法学院威廉姆斯研究所的研究分析了广泛的歧视是如何导致这一问题的。“LGBTQ人群中住房拥有率的大幅下降，在一定程度上正是源于这种作为障碍的歧视。”

根据房地美(Freddie Mac)的数据，46%的LGBTQ租房者表示，他们担心未来在购房过程中受到歧视。爱荷华州立大学研究人员的分析还发现，同性伴侣的抵押贷款批准率比异性伴侣低3%至8%;获准申请抵押贷款的同性伴侣也要支付更多的利息和费用。

但保护LGBTQ购房者的法律框架一直在加强，特别是在这些规定方面。2019年美国社区调查的美国人口普查数据(见下表)显示，在已婚和未婚夫妇中，LGBTQ住房拥有率接近或与美国住房拥有率持平。

按关系类型划分的美国房屋所有权

	已婚夫妇	未婚夫妇
雄性间的	70.8%	55.5%
友谊	68.8%	46.4%
男女	80.4%	46%

公平住房法

的公平住房法该法案于1968年颁布，旨在防止贷款机构、保险公司、房东、房地产经纪人和其他涉及住房的实体基于种族或肤色、宗教、性别、国籍、家庭状况或残疾进行歧视。然而，该法案并未明确将性取向和性别认同纳入保护范围。这一漏洞意味着LGBTQ社区的购房者和租房者在试图获得住房时面临歧视——几乎没有法律追索权。

马萨诸塞州伍斯特县律师事务所Mirick O 'Connell的律师韦克菲尔德(Reid Wakefield)说，这种不平等可以以多种形式表现出来。例如，房屋卖家可能会撤回他们的房源，或拒绝出售给LGBTQ个人。房地产经纪人可能会拒绝与社区成员合作，或引导他们前往特定的社区。对于同性伴侣来说，获得住房贷款或优惠利率和条款的批准也会更加困难变性人的买家．韦克菲尔德补充说，歧视还可以延伸到与购房相关的许多其他服务，从广告中使用的语言到评估过程。

好消息是，联邦立法者一直专注于更新规则。“近年来，法院和执法机构在解释联邦禁止歧视的禁令方面取得了重大进展以“性”为基础包括性取向和性别认同，”韦克菲尔德通过电子邮件告诉The Balance。

例如，今年2月，住房和城市发展部(HUD)宣布，LGBTQ美国人现在将受到《公平住房法》的保护。美国住房和城市发展部发布了谅解备忘录概述了拜登总统的一项新行政命令，这是对最高法院最近作出的一项裁决的回应，该裁决认为，根据1964年《民权法案》第七章禁止的工作场所性别歧视应扩大并包括基于性取向和性别认同的歧视。

韦克菲尔德说，考虑到这一裁决，拜登政府指示所有联邦机构，包括住房和城市发展部，将“性”一词解释为包括这些类别。

如何根据公平住房法提出投诉

仅仅因为性别歧视是被禁止的，并不意味着它仍然没有发生。然而，现在，根据《公平住房法》，住房歧视的受害者可以诉诸法律。

要向HUD的公平住房和平等机会办公室(FHEO)提交投诉，您有以下几种选择:

• 在线: FHEO提供了一个门户网站你可以在哪里提出投诉(亦可在西班牙语）.
• 电子邮件:通过电子邮件提交投诉，请下载这种形式然后发给你的区域FHEO办事处．
• 电话：如果您想通过电话投诉，请致电1-800-669-9777或1-800-877-8339联系FHEO。
• 邮件:要邮寄投诉，请打印出来这种形式然后发送到你所在地区的FHEO办公室．

在提交投诉时，尽可能多地提供细节是很重要的。至少，你应该包括你的姓名和地址，你要投诉的个人或组织的姓名和地址，有关财产的地址或描述，事件的描述，以及发生的日期。

一旦您的投诉提交，住房和城市发展部将任命调查人员调查您的指控。他们可能会要求你提供更多的信息。住房和城市发展部也会通知你要投诉的当事人。一旦调查完成，你将收到一份书面报告的调查结果。

你可以选择在调查期间的任何时候解决投诉，在这种情况下，双方将签署一份协议，HUD将监督遵守情况。或者，政府可能需要采取法律行动。如果发生这种情况，您将不承担任何法律费用或其他相关费用。

《平等信贷机会法》

另一部保护消费者在金融市场不受歧视的民权法是《平等信贷机会法》(ECOA)。这一行为，由调节B该法案禁止贷款机构基于种族、肤色、宗教、国籍、性别、婚姻状况、年龄、是否参与公共援助项目或行使某些消费者保护法规定的权利等理由歧视借款人。

与《公平住房法》一样，ECOA已经实施了几十年，但直到最近才被解释为将LGBTQ个人纳入保护范围。

例如，Loewy描述了科罗拉多州博尔德的一个案例，一个房东拒绝了她的潜在租户——一对同性夫妇，其中一人是跨性别者。“基本上，她在一封电子邮件中告诉他们，他们独特的关系将危及她在社区中的地位。”的情况下,史密斯诉阿凡提案这是帮助西非国家经济共同体变得更具包容性的众多举措之一。

今年，消费者金融保护局(CFPB)也采取了同样的措施365必威 反对基于性取向或性别认同的购房者。

如何根据ECOA提出投诉

如果你认为自己是不公平信贷交易的受害者，你需要向相关监管机构投诉。这取决于你投诉的是哪类机构:

联邦机构	已处理的机构投诉	如何投诉
CFPB	总资产超过100亿美元的银行、储蓄协会或信用合作社。监管部门与联邦贸易委员会分享了抵押贷款经纪人、发起人和服务商、私人学生贷款和发薪日贷款人的信息	向。提交投诉CFPB这里，或使用联邦贸易委员会在这里
货币监理署(OCC)	国家银行，联邦储蓄协会，或总资产在100亿美元以下的外国银行的联邦分支机构或机构	提交投诉在这里
联邦储备委员会	联邦储备系统成员，总资产在100亿美元以下的金融机构(不包括国家银行和外国银行的联邦分支机构)	使用它的网上投诉表格或下载PDF文件邮寄或传真
联邦存款保险公司	资产总额在100亿美元以下的非联邦储备系统成员的州特许银行	按照这些方法提交投诉指令
全国信用合作社协会(NCUA)	总资产在100亿美元以下的联邦信用合作社	按照这些方法提交投诉指令
联邦贸易委员会	零售商、金融公司和不受其他机构监管的债权人	向。提交投诉联邦贸易委员会在这里

HUD的平等访问规则

除了上述联邦法律外，LGBTQ购房者还受到HUD平等准入规则的保护。这项规定最初于2012年发布，要求所有消费者都有平等的机会使用HUD项目，无论他们的性取向、性别认同或婚姻状况如何。任何接受HUD资助或有HUD-insured贷款遵守这条规则。

如何在平等权利规则下提出投诉

如果你认为你受到了平等准入规则管辖下的组织的歧视，你可以通过投诉或联系当地的FHEO办公室来通知HUD。要做到这一点，请遵循上面《公平住房法》中概述的相同步骤，因为过程是相同的。

州和地方法律

除了这些联邦裁决，还有一些州和地方法律保护LGBTQ个人在住房市场上不受歧视。韦克菲尔德说:“多年来，全国许多州和城市都在住房歧视法中增加了性取向和/或性别认同作为特定的保护类别。”

但仍有改进的空间。洛伊维说:“在这一点上，仍然只有不到一半的州有明确的保护措施，禁止基于性取向和变性身份的歧视。”在这样的情况下，法规不能与联邦法律相矛盾或颠倒，只能建立在联邦法律的基础上。Loewy说:“有一层额外的明确保护。”

底线

住房歧视仍然是潜在LGBTQ购房者的主要障碍。幸运的是，有法律可以防止这种情况发生，立法者也在继续推动有关性取向和性别认同的更具包容性的规则。

任何住房歧视的受害者都应该尽快投诉——不仅是为了确保他们得到公平的补偿，也是为了让金融机构和住房行业的人承担责任。