房地产对美国经济的影响

房地产在经济发展中起着不可或缺的作用美国经济．住宅房地产为家庭提供住房。对许多美国人来说，这是财富和储蓄的最大来源。商业地产其中包括公寓楼，为零售、办公和制造业创造了就业机会和空间。房地产业务和投资为数百万人提供了收入来源。

2018年，房地产建设为美国经济产出贡献了1.15万亿美元。这相当于美国国内生产总值的6.2%。这一数字超过了2017年的1.13万亿美元，但仍低于2006年1.19万亿美元的峰值。当时，房地产建设占GDP的比重高达8.9%。

房地产建设是劳动密集型产业，是创造就业的主要力量。住房建设的下降是经济衰退造成高失业率的一个重要原因。

房地产的连锁反应

建筑业是房地产中唯一用GDP衡量的部分。但房地产影响着许多其他无法衡量的经济福利领域。例如，房地产销售的下降最终会导致房地产价格的下降。这降低了所有房屋的价值，无论房主是否积极出售。它减少了房屋净值贷款供业主使用。这最终会减少消费者支出，因为更多房主的现金被绑在家庭项目上。

几乎70%的美国经济是基于个人消费。消费支出的减少导致了经济的螺旋式下降。它导致就业、收入和消费支出进一步下降。如果美联储不通过降低利率进行干预，那么这个国家可能会陷入衰退。房价下跌的唯一好消息是它降低了通货膨胀的可能性。

房地产和2008年经济衰退

没有比2008年金融危机更能说明房地产对经济影响的例子了。房价下跌最初引发了经济低迷，但当时很少有人意识到这一点。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，截至2007年7月，现有独栋住宅的价格中值较2005年10月的峰值下降了4%。但经济学家对这种情况到底有多糟糕意见不一。衰退、熊市和股市调整的定义已经很规范了，但房地产市场却并非如此。

从这个角度来看，许多人将其与1929年大萧条期间24%的跌幅进行了比较。他们还将其与20世纪80年代初产油区产量下降22%至40%进行了比较。按照这些标准，这次暴跌几乎不值得注意。

然而，暴跌很快加剧。一些经济研究表明，房价下跌10%至15%足以消除房主的权益。早在2007年，佛罗里达州、内华达州和路易斯安那州的一些社区就发生了这种情况。

衍生品导致的死亡

在2005年至2007年间发放的贷款中，几乎有一半是次级贷款。这意味着买家更有可能违约。真正的问题是，银行利用这些抵押贷款来支持数万亿美元的衍生品。betway体育牌照银行将次级抵押贷款折叠成这些抵押贷款支持证券。betway体育牌照他们将其作为安全投资出售给养老基金、公司和退休人员。人们认为，一种名为信用违约互换(cds)的新保险产品为它们提供了违约“保险”。最大的发行人是美国国际集团。

当借款人违约时，抵押贷款支持证券的价值就值得怀疑。如此多的投资者试图执行他们的信用违约互换(cds)，导致AIG现金耗尽。它自己也威胁要违约。美联储不得不出手救助。

有大量抵押贷款支持证券的银行，比如贝尔斯登和雷曼兄弟(Lehman Brothers)，其他银行都避之不及。由于没有现金来经营企业，他们向美联储寻求帮助。美联储为前者找到了买家，但没有为后者找到买家。雷曼兄弟的破产正式拉开了2008年金融危机的序幕。

另一场崩盘正在逼近吗?

大多数美国人认为房地产市场将在未来两年内崩盘。他们认为房价将停滞不前，美联储将开始降低利率。对他们来说，这就像一个等待破裂的泡沫。

但目前的房地产市场与2005年的市场有许多不同之处。例如，次级贷款在抵押贷款市场中所占的比例较小(尽管它们在“非优质贷款”的名义下再次增长)。2005年，他们贡献了20%。此外，银行提高了贷款标准。房屋炒房者必须提供房屋成本的20%至45%。在次贷危机期间，他们只需要20%或更少。

最重要的是，房主不再从他们的房屋中拿出那么多的资产。房屋净值2006年增至850亿美元。2010年，它暴跌至不足100亿美元，并一直保持到2015年。到2017年，这一数字仅上升到140亿美元。一个重要原因是申请破产的人越来越少。2016年，只有770846人申请破产。2010年，有150万人加入了这个行列。一些经济学家认为并将其归咎于奥巴马医改．现在越来越多的人被保险覆盖，他们不太可能被医疗账单淹没。这些差异降低了房地产市场崩溃的可能性。