如何为买房做好财务(和情绪)准备

成为有房者是一项令人兴奋的成就，但获得抵押贷款的过程可能不那么令人愉快。这可能会让人感到打扰和压力，因为贷方需要大量详细的个人和财务信息，特别是如果你是买房的新手或过去遇到过财务困难。

好消息是，即使你的财务状况并不完美——也许你的信用评分低于平均水平，或者你没有20%的存款来支付首付——你仍然有资格申请贷款。以下是你需要知道的其他事情，这样你才能在经济上和情感上做好准备买房的过程．

首付款建议

当你贷款买房时，你被要求预付一笔钱。虽然你可以只付3%的首付传统抵押贷款在美国，专家通常建议至少20%，因为这可以让你避免支付私人抵押贷款保险(PMI)，并有资格获得更好的条款。

虽然这是一个行业建议，但留出这么多现金买房可能会让人感觉是一项艰巨的任务，在某些情况下，这是不现实的。例如，种族财富差距意味着平均而言，美国黑人拥有的财富没有白人多。事实上，根据城市研究所的研究，白人家庭的财富中位数是黑人或西班牙裔家庭的8倍。

InstaMortgage首席执行官沙尚克·谢卡尔(Shashank Shekhar)表示，不仅黑人男性的平均收入为白人男性的87美分(有色人种女性的差距更大)，而且他们还被系统性地排除在代际财富积累之外。“房屋净值是大多数中等收入家庭最大的金融资产，”他通过电子邮件告诉the Balance。

对于所有首次购房者来说，有一些项目可以帮助他们减轻为首付攒钱的经济负担:

• 政府支持的抵押贷款betway体育牌照当前位置某些类型的抵押贷款是由联邦政府担保的，允许贷款人放宽他们的要求。例如，联邦住房管理局(FHA)的贷款允许你在信用评分至少为580分的情况下首付3.5%，或在信用评分为500分的情况下首付10%。VA抵betway体育牌照押贷款没有最低信用评分或首付要求，但个人贷款人可能会制定自己的最低信用评分。美国农业部通过农村住房服务提供的贷款对符合条件地区的低收入借款人有优惠条件。
• 首付款协助计划当前位置这些计划为抵押贷款的首付款和结算费用提供资金，通常是为低收入借款人设计的，通常由州一级管理。它们可以以赠款(这些不需要偿还)、可免除贷款、低利息或递延利息贷款等形式出现。为了找到一个首付款协助计划在你附近，检查美国住房和城市发展部(HUD)或者你当地的国家住房机构．

信用评分期望

获得抵押贷款资格的另一个重要因素是你的信用评分．这是一个三位数的数字，告诉贷方在借钱时你有多值得信赖。它是一种工具，用来衡量你偿还债务的可能性有多大，它决定了你的利率、贷款条款，甚至你是否被批准。

例如，FICO(抵押贷款机构最常用的评分模型)在计算分数时通常不考虑租金、手机和有线电视服务等经常性付款。“即使有完美的付款历史，这些账户也不会被注意到，不能准确反映未来购房者的财务责任水平，他们的信用评分也不能从中受益，”信贷专家和教育家贾思敏·麦考尔在一封电子邮件中告诉The Balance。

此外，麦考尔说，许多黑人家庭直到晚年才获得信用卡。因此，他们在较晚的阶段开始建立信用，在购房过程中往往没有白人那么高的信用评分。“这导致购买力下降，首付要求提高，这对已经生活在贫困线以内或以下的美国黑人来说可能是不可行的。”

对个人的债务索赔对信用评分也有非常负面的影响，数据显示，黑人经常不成比例地成为债务索赔和催收人的目标。因此，中位数FICO分数黑人消费者的平均得分比白人消费者的中位数低125分。据估计，如果有抵押贷款的黑人家庭的信用评分与白人家庭相当，他们的数量将增加约11个百分点。

也就是说，统计数据不应该阻止你买房。最低信用评分要求可能会根据您申请的抵押贷款类型而有很大差异。

“人们认为只有800分的信用评分才能买到房子。你不需要有完美的信用来获得抵押贷款，”作家兼节俭女权主义者的创始人卡拉·史蒂文斯在一次采访中说Instagram直播对话将于2022年2月8日与The Balance合作。“例如，如果你想申请联邦住房管理局的贷款，信用评分达到500是正常的。如果你是一名为国效力的老兵，你的分数可能需要在600分左右，但每个地区的管理方式不同;他们可以在不同的水平上设置最小值。”

虽然美国农业部(USDA)对贷款没有最低信用要求，但其自动承销系统需要达到640分。否则，那些分数低于640分的人必须通过人工承保程序，该程序有更严格的指导方针。

信用评分是贷款机构用来保护自己的工具，但它与一个人的性格或价值无关(尽管有时会让人有这种感觉)。不幸的是，对于信用评分在购房过程中所起的作用，你无能为力，但你可以采取一些措施来加强你的信用评分。

最重要的是，确保按时支付所有账单，因为付款历史是最重要的因素，占你得分的35%。如果你有任何未偿债务——尤其是信用卡余额——在申请抵押贷款之前先还清。“欠款金额”是另一个重要的信用评分因素，占30%。请记住，你的分数可能需要6到12个月才能显著提高，所以在这个过程中要有耐心。

“可接受的”债务数额

在申请抵押贷款时，贷款人还会考虑你的收入有多少用于偿还债务。这就是你的债务收入比DTI是通过将你每月的所有债务(包括汽车贷款、学生贷款、信用卡、子女抚养费、赡养费等)加起来，然后除以你的月总收入来计算的。

例如，如果你每月支付1500美元偿还债务，在税前每月赚6000美元，你的DTI将是25%。

当涉及到获得抵押贷款时，学生债务可能是一个特别的障碍。例如，黑人大学毕业生平均多欠2.5万美元学生贷款债务比白人大学毕业生多。谢卡尔说:“房利美和房地美等机构将学生贷款余额的一定比例视为每月债务，即使这些债务不需要立即偿还。”“这意味着你的学生债务越多，你获得抵押贷款的机会就越小，因为你的DTI可能高于这些机构允许的限额。”

这就是所谓的28/36规则许多贷款机构都在效仿。然而，有些将允许DTI高达45%至50%。当你已经有大量现有债务时，提高你获得抵押贷款的几率的最好方法是在其他方面使自己成为一个更有吸引力的借款人。这可能意味着首付20%或更多，储蓄大量现金储备，或者拥有良好的信用评分。

你买得起的房子

上述因素有助于贷款机构确定你是否有能力买房，但你也应该认真考虑你能负担得起什么，不能负担得起什么。仅仅因为你在纸上有资格获得抵押贷款并不意味着贷款和财产不会成为经济负担。所以不要买超出你能力范围的房子是很重要的。“它会降低你的生活质量，因为它太贵了，”律师兼房地产经纪人英迪拉·兰加纳坦(Indira Ranganathan)在电话采访中告诉The Balance。

史蒂文斯说:“我认为，作为美国人，我们都接受了一种说法，认为房子的面积应该是什么样的。”“对我们许多人来说，房子是成功的标志，更多的成功意味着更多的房子。而在其他国家，比如日本，空间非常珍贵，拥有一个空间就是庆祝的理由。房子的样子有很多选择。”

对于一些房主来说，房产本身可以作为收入来源。例如，你可能会购买一套联排别墅或多户住宅，然后将部分空间或空置单元出租。虽然这是一个赚取额外收入的好方法，但它也伴随着一系列的费用和挑战。

“你真的想承担起拥有一个家的责任吗?”史蒂文斯补充道。“很多人考虑的是购买，而不是维护。当拥有自己的房子不是你想象中的梦想，就像爆裂的管道和白蚁一样，你准备好了吗?你还必须为可能出现的最坏情况做好准备。”

最后，你需要决定你想要什么样的生活方式。然后确定房屋所有权将如何适应这一情况，并帮助你实现你的目标。

所有文件

因为申请抵押贷款时需要这么多的财务信息，你需要提供相当多的文件。

Ranganathan说，买房最难的部分之一就是把你所有的财务信息集中在一个地方。她指出，现在更容易了，因为你可以在网上找到大部分信息。

“但是做这件事的过程非常困难……在情感上，因为它迫使你不得不评估一切，”她说。感觉就像银行在问你是否值得拥有一套房子。

由于要在短时间内收集大量信息，提前收集财务文件是很有帮助的。

通常，您可以期望提供:

• 一到两个月的工资单
• 两年的纳税申报单
• 三至六个月的银行账户和投资对账单，包括支票和储蓄账户，退休储蓄，以及其他经纪账户等。
• 与你目前所欠债务有关的报表
• 具体到你的财务状况的各种文件。例如，如果你得到了首付款的礼物，你需要提供一封礼物信。或者如果你最近从存款中取了一大笔钱，你需要解释原因。

注意，如果你是自由职业者在美国，你需要提供额外的文件，以证明你有足够的收入来支付抵押贷款，还有诸如营业执照和保险证明、客户来信、损益表等文件。

精神和情感耐力

最后，为购房过程做好心理准备和财务准备同样重要。Ranganathan说，你经历的各种步骤和你分享的信息可能会让你的情感枯竭。“尤其是对有色人种来说，”她说，“他们身后可能没有那代人的财富。”

Ranganathan指出，聘请合适的专业人士可以帮助你完成这个过程。她说:“除了看房，他们还会考虑你这个人，以及你的情感和经济状况。”“因此，在心理上，选择合适的房地产经纪人，并找到一个与你有内在联系的人是非常重要的。”

黑人购房者资源

整个2月，The Balance将通过一系列指南和社会对话解决种族住房所有权差距和歧视问题。这些资源适用于所有首次购房者，但也会为正在准备、购买和搬进他们的第一个家的黑人购房者提供额外的建议和提示。

史蒂文斯说:“我们的目标不仅仅是买房，而是待在家里，过上快乐的生活。”