如何卖掉你的房子

卖房子是一项大工程。你需要评估市场，决定是否要使用房产中介，让你的房子处于最佳状态，等等。你从哪里开始呢?没有必要恐慌。在本指南中，我们将涵盖你需要知道的所有内容。学习如何出售房屋，无论你是决定自己做，还是聘请房产经纪人，或者走即时买家(又名“iBuyer”)路线，即房地产公司在最终转售房屋之前为你的房子支付现金。

了解房屋市场

在出售房屋时，大多数房主都希望在最短的时间内获得尽可能高的价格。实现这两个目标的关键是在正确的时间销售。

买方市场和卖方市场

房屋通常以更高的价格出售，也更快地入市卖方市场——当有大量买家但待售房屋短缺时。为什么?在这种情况下，买家往往愿意支付更高的价格，随后就会发生竞购战，他们面临着迅速出价以击败竞争对手的压力。另一方面，在买方市场，有大量的房屋出售和缺乏买家。因此，买家有更大的影响力，往往能得到更好的交易。

是什么决定了是买方市场还是卖方市场?有很多因素在起作用，包括当前的事件和利率这可能会让外行感到困惑，但这正是房地产经纪人介入并提供指导的地方。

“从美联储到华尔街都存在一定程度的不确定性，房地产市场也不例外。纳什维尔的市场和洛杉矶的市场有很大不同。因此，与了解你所在地区/社区市场动态的人交谈是很重要的，”Open Doors Realty的所有者彼得·库尼亚(Peter Cunha)通过电子邮件告诉the Balance。

DIY住宅市场研究

如果你打算在没有房地产经纪人的帮助下卖掉你的房子，这里有几个地方你可以寻找见解。

全国房地产经纪人协会(NAR)现有销售报告: NAR发布现房销售报告每个月，它分享国家数据:

• 销量趋势:查看当前美国房屋销售量以及与前四年相比的情况。销售量的增加意味着卖方市场，而销售量的减少则意味着买方市场。
• 价格趋势中位数:看看美国房价中位数与最近几个月或几年相比是高还是低。较高的相对价格意味着卖方市场，而较低的价格通常意味着买方市场。

Zillow市场报告：虽然全国数据可以让你大致了解住房市场的趋势，但各个城市的情况可能差异很大。为了获得当地数据，Zillow提供了大多数美国城市的详细报告，包括:

• 典型的房屋价值
• 典型房屋价值的逐年变化
• 典型房屋价值的五年概述
• 销售与上市比率的中位数
• 销售额与标价之比
• 按标价销售的百分比
• 待定中位数天数

此外，公司的房屋价值预测报告按邮政编码分类，包括对未来一个月、一个季度和一年的房屋价值预测。

有了这些资源和其他类似的资源，你可以更好地了解你的房子可以得到的价格，以及你要等多久才能卖出去。此外，你可以确定今天的价格与过去五年的价格相比如何，以及对未来一年的预期。所有这些都可以帮助你决定是否现在是你想把你的房子放在市场上的时候。

出售房子的方法

如果你决定卖掉你的房子，接下来会发生什么?你需要选择你想怎么做。这里有三个主要的选择。

雇佣一个房地产经纪人

你可以走传统路线，雇佣一个房地产经纪人，被称为清单代理，他将代表你出售你的房子。根据NAR的数据，2020年86%的房屋卖家得到了房地产经纪人的协助。

房地产经纪人处理大部分涉及销售房屋的工作。他们会给你的房子拍照(或让人拍)，把房子列在待售名单上，市场，接听感兴趣的买家的电话，安排展览，主持展览，与买家及其代理商沟通，为您谈判等等。所有这些听起来可能很贵，但好处是他们在房子卖出去的时候就能拿到钱——你不必担心要先自掏腰包支付。

业主出售

下一个选择是自己做，这被称为业主出售(FSBO)路线。NAR报告称，2021年10%的房屋销售是FSBO。如果没有中介，你可以自己做所有的事情，从拍照、创建列表到审查潜在买家和展示房屋。虽然这可能涉及大量的跑腿工作，但它可以节省你从销售中支付给代理的佣金。然而，你也会失去一个潜在的专家顾问。

卖给一个即时买家

即时买家(也被称为“iBuyers”)是Opendoor、Redfin和Offerpad等公司，为卖家提供近乎即时的房屋报价。2021年，通过iBuyers销售的房屋约占美国独栋住宅市场总量的1.3%。

要选择这种方法，您可以联系即时买家并请求报价。然后，公司会评估你的房子，并决定是否出价。如果是这样，出价通常会在几天内提出，整个交易可以在几周内完成。

与炒房者不同的是，iBuyers并不是在寻找需要修复的破旧房屋。相反，他们通常会以公平的市场价格寻找可以进行一些升级的普通住宅。

准备出售你的房子

准备好继续出售了吗?然后，是时候了准备好你的家．这里有一些建议。

评估维修

你要做的第一件事就是弄清楚需要做什么固定了在拍卖之前。列出所有维修和改进的清单，从大的家庭系统，如屋顶，到小的东西，如漏水的厕所和划伤的地板。所有这些因素加在一起可能会吓退买家，或者导致他们试图以更低的价格谈判。

公平信贷公司(Fair credit)的高级投资顾问和信贷顾问布鲁斯·莫尔(Bruce Mohr)建议，在挂牌前几个月进行售前房屋检查。莫尔在电子邮件中告诉The Balance，这样做会给你足够的时间来发现问题并解决问题，这样就不会影响销售。

房屋检查的费用通常在300美元到500美元之间，但可能会根据你的位置和你聘请的检查员而有所不同。也就是说，如果你不想进行维修和改进，你可以找一个即时买家，并从你的报价中扣除这些费用。

清洁和整理

接下来，从上到下打扫你的家。在这个过程中，整理和组织。翻遍抽屉、橱柜、壁橱——是的，甚至车库。你想让家感觉宽敞、干净、整洁。俄亥俄房地产集团(Ohio Property Group)的经纪人格伦·惠顿(Glen Whitten)通过电子邮件告诉the Balance网站:“如果房子很脏，很少有买家能透过泥土看到自己的梦想之家。”

专家还建议让家变得没有人情味。“一个高度个性化的房子让买家很难想象自己住在那里，”惠顿说。删除个人物品，如照片、文凭、奖品、时髦的家具、政治参考资料等。

暂存

在解决了维修问题之后，是时候考虑分期了。惠顿说:“普遍的统计数据是，分期付款的房子能多赚3%-5%的钱，而且能快卖12-20天(这在很大程度上取决于你所在的当地市场)。”

你如何使用分期来吸引你的买家?有些人租用家具来营造预期的印象，但甚至可以是一些小的点缀，如在客厅摆放鲜花，在厨房摆放一碗水果。库尼亚说:“一些景观美化也可以提高路边的吸引力。”

考虑时间

最后，考虑时机。在特定月份，房屋通常卖得更快，价格也更高。例如，春季和夏季进入市场的买家往往多于秋季和夏季冬天．更多的买家意味着更多的竞争，这可以帮助你获得更高的销售价格。

设定要价

一旦你的房子准备好挂牌出售了，是时候想出一个神奇的数字了:你的房子问价格．这不是你想做的事。“房子卖不出去最常见的原因是定价太高，”宾夕法尼亚州Revolve Philly Group的房地产经纪人布雷特·罗森塔尔(Brett Rosenthal)在电子邮件中告诉The Balance。“几乎每套房子都能在合适的价格卖出。”

房屋定价策略

如果你雇了一个房地产经纪人，他们会帮助你了解市场，并为你的房子定价。此外，它们还可以帮助你根据自己的目标调整策略。例如，Cunha推荐了以下三种定价策略:

1. 卖家想要多少价就出多少价，然后看买家会不会上钩:请记住，如果买家使用融资，评估师将需要与此价格一致。这就是为什么许多卖家会降低价格，让房子更有市场。
2. 看一下对比，然后用一个你觉得房子会卖出去的实际数字:这很可能会带来一些工作机会。然后你可以决定哪一个是最有意义的。
3. 房价略低于你的市场价值(2%-3%):这将产生最多的报价，目的是制造一个买家的狂热。然后，你可以审查所有的报价，并为卖家选择最好的。

如果你要出售自己的房子，你需要做一些调查。一个很好的开始是查找你所在地区与你所在地区相似的房屋的中位数价格。这些被称为“comps”。

还要考虑你的成本、市场条件和你的优先级。如果这是卖方市场，而你不着急，你可能会比买方市场上需要快速出售的人定价更高。记住:买家通常会以低于要价的价格进入，除非市场处于疯狂状态。

售前评估

考虑买下房子评价．如果你的买家是贷款买房，他们的贷款人将要求评估，只会融资到评估的金额。虽然这需要额外的费用，通常在300美元到600美元之间，但它可以为您省去后续的问题。

营销和列出你的房子

你的定价策略敲定后，是时候把你的房子出售的消息传出去了。你怎么做取决于你打算怎么销售它。如果你雇了一个房地产经纪人，他们会照顾这部分。如果你正在寻找一个即时买家，你通常可以通过他们的网站要求报价。另一方面，如果你是死的，你需要做跑腿的工作。

那么你可以在哪里列出待售房屋呢?这里有一些想法。

多重上市服务(MLS)

房地产经纪人为他们的买家寻找房屋的第一个地方是当地的多重上市服务(MLS)。作为一个独立的卖家进入MLS，你需要注册一个公司或房地产代理的固定费用MLS列表服务。你无需支付3%的高额佣金，只需支付一笔较小的费用，就能让你的房子上市。例如，FSBO.com提供了一个价格为399.95美元的MLS套餐，并将您的房屋在MLS和FSBO.com上列出六个月。

房屋列表网站

除了MLS，你还可以通过流行的房屋销售直接接触买家网站比如Zillow(它也在Trulia上发布房源)和Realtor.com。然而，Zillow现在将FSBO房源与MLS房源分开，这使得它们不那么显眼——但由于流量很大(每月约2.49亿人)，它仍然是一个好地方。如果你在MLS上列出你的房子，它可以联合到Zillow, Trulia和Realtor.com。

由业主网站出售

另一个可以查看的网站是ForSaleByOwner.com。它成立于1999年，顾名思义，它专门销售房主直接出售的房屋。该网站每月有超过50万的访问量，所以它可以帮助你的列表获得曝光。另外，它是免费的。

社交媒体

Facebook、NextDoor和Instagram等社交媒体网站可以帮助你把这个词传播出去。你不仅可以为信息流创建帖子，还可以在市场上列出你的房子，比如在Facebook市场上。

克雷格列表

Craigslist是另一个你可以免费在网上提高知名度的地方。许多人仍在那里找房子。然而，除了合法买家之外，它确实倾向于吸引骗子，所以你可能会开始收到垃圾短信或电子邮件。

本地广告

看看当地的广告选择，比如在你家乡的报纸上刊登广告，在城镇周围张贴传单，等等举办开放日．别忘了在你的房子前面挂一个大大的“出售”的牌子。

市场营销技巧

如果你是独立卖房，以上所有内容都可以帮助你把消息传出去。然而，为了得到最好的效果，你需要拍摄高质量的照片。库尼亚说:“强烈建议聘请专业摄影师，因为他们有照明设备和正确的镜头，可以为你的家拍出最好的照片。”

你还应该精心制作你的家的描述所以它会告诉潜在买家他们最关心的事情(例如，购物和餐馆的距离，安全，良好的社区，优质的学校等等)它不应该是一个枯燥的描述，而是一个吸引人们联系你来仔细看看的描述。“很多卖家都想上市每一个房子的细节，这样买家就不会小姐任何东西。事实上，你应该专注于你的房子最好的功能，因为这将使你的房子从其他房子中脱颖而出，”库尼亚说。

接听电话并显示属性

一旦你列出了你的房产，电话很快就会打来。如果你有一个房地产经纪人，他们会为你接听电话，并联系你安排展示时间。如果你自己卖房子，你会接到电话，安排展示，主持演练。几展示你的房子的技巧：

• 确保房子在展示当天干净整洁
• 将任何临时项目放置到位
• 知道哪些问题应该回答，哪些问题应该交给你的购买代理(比如定价问题，你为什么要卖等等)。
• 突出房子的优点和优点

如果你使用的是即时买家，你就不必担心这部分。然而，买方可能会安排检查。

审查报价并协商

展映结束后，一些潜在买家可能会觉得自己找到了“真命天子”。如果他们这样做了，你很可能会收到一份工作。报价是具有法律约束力的文件，向业主提供建议的销售价格和附带条款。

根据您选择的方法，您或您的房地产经纪人将审查您收到的任何报价。但是你应该寻找什么呢?库尼亚说:“许多卖家只会寻找最高的报价，然后因为从评估到房屋检查等各种问题而遇到问题。”“这是非常重要的是要从整体上看出价，包括价格、条款、条件、时间，以及买卖双方的灵活性。”

如果你决定接受一份工作，你可以做出回应并继续前进。如果不是，你可以忽略、拒绝或提出还价。要约和还价通常都包含一个时间框架，双方必须在这个时间框架内做出回应，否则就会失效。

所有权的关闭和转让

一旦你接受了一份工作，就该进行面试了关闭过程．常见步骤包括:

• 产权查册(买方)
• 房屋检查(买方)
• 维修或降价(视合同情况而定)
• 贷款发放(买方)
• 估价(买方)
• 贷款审批和支付(买方)
• 最后演练(买方方)
• 产权和房屋保险(买方)
• 收盘日的文书工作和披露
• 付款并把钥匙交给买家

据Rocket Mortgage称，整个关闭过程通常需要30至45天。

常见问题