当一个经纪人声称你的房子有买家时，这意味着什么

如果你拥有自己的房子，你可能会收到来自房地产经纪人的邮件，声称:“我有一个买家想买你的房子。”这些信往往是那些想成为成功者的人的招聘信清单代理．

即使其中一个探员做在市场上代表一个买家，买家不太可能真正想要你的特定的房子。这可能是公众经常……的原因之一不信任房地产经纪人．只要行为人能够合理化谎言，行为人就可能看不到其中的危害。

那些自己出售房屋的卖家，被称为“FSBO”(由业主出售)，也会听到那些声称有买家的经纪人的消息。也许他们知道，也许他们不知道，但实际上，那些经纪人知道许多FSBO的房子在销售上有困难，当业主意识到他们需要与经纪人一起上市时，他们想在那里。

为什么要撒谎?

特工们怎么能说“我有一个?现金购买你的房子“当他们不这样做的时候?因为没有人质疑它。代理人会说，＂嘿，我正在和一些买家合作，即使你的房子不符合他们的要求，谁能说他们不会改变主意呢?”

或者，他们可能会说，“我明天可能会遇到一个买家，他想买你的房子——你永远不知道。”所有这些都不能改变这样一个事实:在那一刻，经纪人没有买家来买你的房子。

代理商也投入大量资金参加销售培训课程。销售培训师告诉他们，为了获得与卖家交谈的机会，可以歪曲事实。经纪人可能想要的是一个与卖家坐下来，运用销售策略来获得房产的机会，但这不是房产经纪人为你的房子寻找买家的方式。

中介如何寻找购房者

房源中介不会花时间和金钱去为房源之外的房子寻找买家。经纪人想要挂牌你的房子，通常是通过独家销售权挂牌。这种类型的清单协议上面写着房产出售时经纪人将获得佣金，不管买家是谁。

在你问:“等一下，如果我找到买家怎么办?”“你需要意识到，这种类型的优先上市协议也会诱使上市代理自由消费，广泛营销，将你的房子暴露给尽可能多的买家。

在上市代理与卖方签订上市协议后，代理会综合运用营销技巧:

• 在院子里挂一个“出售”的牌子，除非HOA规定不允许，或者卖家反对。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的统计，约6%的买家是因为看到了“出售”或“待售房屋”的标志。
• 举行开放日。
• 将房屋列入多重列表服务(美国职业足球大联盟)．大多数买家来自房源代理的营销，MLS是其中的关键部分。一个好的经纪人会提交专业水准的照片，把房源下载到所有主要的房产网站上，然后相应地使用打印和直接邮寄的方式。一些代理商还保留了单独的数据库，以便与附近城市的买家代理商联系。
• 与同行代理商建立联系，并在办公室会议和董事会会议上推广上市。
• 设计电子传单，给所有董事会成员发邮件。

事实是:经纪人只找到买家后与你签订上市协议。

口袋列表寻找买家

口袋房源是指没有在公开市场上出售，只有房源代理和房产中介知道的房源代理的代理．一些房地产经纪人不喜欢口袋房源，因为它往往会大幅减少有机会看到这些房子的买家数量。

在某些情况下，豪宅卖家不希望自己的房子暴露在公众面前，因为他们看重隐私胜过金钱，或者他们的房子是如此独特，以至于很少有买家(除了那些拥有大量现金、有能力进行改造的买家)会想要它。

一些卖家还希望，口袋房源能吸引那些在暗处等待的耐心买家。每个中介都有一两个买家，他们希望中介告诉他们某个社区的房子是否空置，但这并不意味着买家会付钱市场价值或者买家甚至会知道房子是出售的。

口袋房源通常受到许多房地产经纪人的青睐，因为这意味着房源代理极有可能同时代表买家，这种做法被称为“双结局”或“双重代理”。这对那个代理人来说可能意味着双倍的佣金，因为他们可能会把两份佣金都装进口袋挂牌销售代理费用。它赋予了口袋清单一个全新的含义，使得这种做法备受争议。

因此，全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)采取了一项新政策，规定房源经纪人必须在一天内向公众推销房产，有效地禁止了口袋房源。该政策自2020年1月1日起生效。

但实际上，把你的房子展示给一百万个潜在买家，通常比只展示给一个潜在买家更有意义。