租赁选择和购买销售的基础知识

租赁期权销售在20世纪70年代末和80年代初首次成为流行的融资工具，它们主要被用作规避风险的一种方式转让条款在抵押betway体育牌照贷款。然而，它们也有一些其他的优点。支持者声称，出售不是出售，因为它是一种租赁，但法院持相反意见。

今天，购买期权、租赁期权和租赁购买协议是三个独立的融资文件。虽然相似，但它们在细节上有所不同，因为差异是各州特有的，并不是所有的州都有相同的法律。在与卖方签订这些协议之前，请咨询房地产律师，以确保您了解其含义。

选购选项

通过选择购买方式，买方向卖方付款，获得在特定期限内(通常为6个月至一年)购买房产的专有权。买方和卖方可以在当时商定一个购买价格，或者买方可以同意在行使期权时支付市场价。这是可以协商的，但许多买家希望在一开始就锁定未来的购买价格。

期权的钱很少是可以退还的，虽然在期权期限内没有其他人可以购买房产，但买家可以把期权卖给其他人。买方没有义务购买该房产;如果他们不行使期权并在期权到期时购买房产，期权就会过期。

租赁选项

租赁选项的工作原理大致相同。买方(财产承租人)向卖方(财产所有人)支付期权钱，以获得以后购买该财产的权利。租赁期权的钱可以是可观的。买方还同意在租赁期权协议期间以预定的租金金额从卖方租赁该物业。期限也可以协商，但就像选择权一样，通常是一到三年。

期权钱一般不用于首付，但每月租金的一部分可以用于购买价格。在租赁期权期间，其他任何人都不能购买该房产，在这种情况下，买方通常不能在未经卖方批准的情况下转让租赁期权。如果买方没有行使租赁期权并在期限结束时购买该物业，该期权将到期。买方没有义务购买该房产。

分期付款购买

租赁购买是同一主题的另一种变体，有一些小的区别。买方(租客)向卖方(房产所有人)支付期权钱，以获得以后购买房产的权利，他们商定一个购买价——通常等于或略高于当前市场价值。在期权期限内，买方同意以预定的租金金额从卖方租赁该物业。

买方申请银行融资，并在期限结束时全额支付给卖方。虽然期权钱一般不适用于首付，但每月租金的一部分会用于购买价格。由于这个原因，每月的租赁金额通常高于公平的市场租金价值。

期权款是不可退还的。除非买方违约，否则任何人都不能购买该房产，而且通常情况下，未经卖方批准，买方不能转让租购协议。买家通常有责任维护房产，并支付在租期内与维护相关的所有费用，包括税收和保险，并根据合同有义务购买房产。

采取的步骤

在进行租赁选择或租赁购买时，请一位房地产律师起草文件并解释你的权利，包括那些拥有和违约的后果。

有时卖家把期权钱全额交给他们的房地产经纪人支付佣金．代理并不总是参与租赁期权的行使或租赁购买协议的履行，即使你已经聘请了房地产律师，你可能仍然需要一个房地产律师地产代理代表．代理人不是律师，他们不能给你法律建议。获取所有信息，并像对待常规销售一样进行尽职调查，包括以下内容:

• 进行房屋检查
• 检查标题的政策
• 得到一个评估
• 阅读所有卖家的信息

你可能还想获得虫害检查，屋顶认证，和一个家庭保修计划，并考虑聘请其他合格的检验人员。

双方利益

难以出售的房产的业主通常会提供租赁购买协议。他们会把房子卖给一个传统的买家，如果房子很好卖，买家就会付给卖家现金。卖家通常会以当前的价格获得市场价值，并免除在期限内自掏腰包支付空置房产的抵押贷款。

尽管租赁费可以超过市场租金，买方正在建造一个首付在某些情况下，房产的升值幅度会超过双方商定的购买价格。买家通常只付一小笔首付，很少或根本没有条件，这使得租赁购买成为一种有吸引力的方式，可以轻松进入市场自置居所的好处．

买方进入强制储蓄计划时，部分租赁付款记入购买价格在租赁期权协议结束。如果买方违约，卖方不退还任何部分的租赁费或期权金，他们可以保留对具体履约提起诉讼的权利。

税收的后果

美国国税局将这些交易归类为分期付款销售而不是租赁，在纳税时，特殊规则可以适用于他们。买家支付的部分租金有时可以归为利息，因此可以免税。

对于卖方而言，期权付款可视为交易的首付款或首付款。支付的总额最终可能导致资本收益或损失，每一项都涉及税收。租金收入也有助于资本利得。如果卖家不再被认为拥有房产，他们就不能再要求折旧。

常见问题