业主融资指南

要求卖家借钱给你买他们的房子不是大多数房主，甚至不是他们的清单代理，通常考虑。但业主融资对于卖家来说，这绝对是可行的选择家不是卖的或者是对传统贷款指南有困难的买家。

它也被称为“卖方融资”，在当地房地产市场处于买方市场时尤其流行。

什么是业主融资?

业主或卖方融资是指目前的房主拿出购买房产所需的部分或全部资金。换句话说，买方向卖方借钱，而不是申请抵押贷款传统的贷方。

房产是否有现有的抵押贷款并不重要，尽管房主的贷方可能会加速贷款或在出售时立即取消贷款转让条款．

卖方通常保留房屋的所有权，直到买方全额偿还贷款。

业主融资如何运作

买方和卖方商定融资部分的利率，以及每月支付金额、时间表和贷款的其他细节。买方给卖方一个本票同意这些条款。本票一般记入公开记录，因此对双方都有保护。

卖方和买方可以自由协商业主融资条款，但要遵守特定州的高利贷法律和其他地方法规。例如，一些州的法律禁止气球付款．

卖方融资类型

业主融资可以有几种形式。一些变化包括以下内容。

土地合同

土地合同给买家一个衡平法上的财产所有权，但他们不传达财产的完整法律所有权。买方在一段时间内向卖方付款，然后在最后付款或再融资时收到契据。

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卖家可以用购买价格减去首付(可能包括基础贷款)的全部余额来抵押贷款。这种类型的融资被称为“全包抵押”或“全包信托契约”。(AITD)。它也被称为概括的抵押贷款”。

卖方获得基础贷款的利息优先。它们也可能携带次级抵押；在这种情况下，买方将获得现有贷款或获得新的第一次抵押的所有权。买方收到一份契约并给卖方一份第二抵押贷款对于购买价格的余额，减去首付款和首次抵押贷款的金额。

分期付款购买协议

一个分期付款购买协议，也被称为“租自有选择权”，意味着卖方将房产出租给买方，并赋予他们公平的所有权。买方获得全部所有权，并通常获得贷款，以便在履行租赁-购买协议时向卖方支付全部或部分租金，以支付购买价。

业主融资对买家的利弊

专家解释说

• 条款可以是灵活的:融资是量身定制的。与传统贷款不同的是，卖家和买家可以选择多种贷款还款方式，比如只付息、固定利率摊销或低于利息。利率可以定期调整，也可以在贷款期限内保持同一利率。
• 首付款可协商当前位置当卖方想要一笔比买方所能支付的更大的首付款时，他们有时会让买方定期一次性支付首付款。
• 结案成本更低:没有机构贷款机构，就没有贷款或折扣点。它没有发起费用、处理费用、管理费用或任何其他贷方常规收取的杂项费用，这节省了买方的结算成本。
• 关闭过程进行得更快当前位置买方和卖方不会等待贷款人来处理融资，因此他们可以更快地完成交易。因此，买家可以比传统的贷款交易更快地拥有房产。
• 排位赛会容易得多:很少或根本不涉及资格。卖方对买方资格的解释通常比传统贷款人的解释不那么严格，也更灵活。

缺点解释

• 卖方可以要求更高的利率以换取融资对卖方来说，买家不具备传统抵押贷款的资格可能是一个危险信号。他们可能会想要一些东西，以换取承担传统贷款人不会承担的风险，比如更高的禁止性利率。
• 如果卖方拥有包含转让条款的现有抵押贷款，卖方的贷款人可以取消抵押品赎回权:如果卖方已有房产抵押贷款，转让条款或到期出售条款可能生效。如果卖方在没有还清最初的抵押贷款的情况下出售房产，这些条款可以将现有的抵押贷款全部到期。
• 贷款期限可以很短，最后以气球式还款告终卖方可以要求其他对他们更有利的条款，例如一段时间后的气球付款。买家将不得不在这一天还清全部贷款，这可能意味着必须申请传统的抵押贷款才能获得这笔钱。

业主融资对卖方的利弊

专家解释说

• 月现金流改善:买方的付款增加了卖方每月的现金流，从而产生可支出收入。
• 卖方可以要求高于通常的利率作为融资的交换:业主融资贷款的利率可能高于卖方在货币市场账户或其他低风险投资类型中获得的利率。
• 为卖方提供融资使其与其他可用库存区别开来当前位置为业主提供融资是在买方市场的大量库存中脱颖而出的一种方式，它可以吸引不同的买家群体，从而使原本难以出售的房产脱手。
• 卖家可以坚持全部标价卖方在提供融资时可以要求全额或更高的价格。

缺点解释

• 销售所得可能会按普通所得税税率纳税，而不是资本利得税率，后者可能更低当前位置卖家可能需要为分期付款销售支付所得税，尽管他们只需要报告每个日历年度的收入。尽管如此，这可能会让他们进入更高的纳税等级。这笔收入将按普通收入征税，而不是按直接出售所得的更优惠的资本利得税率征税。
• 如果买方拖欠贷款，卖方将不得不处理止赎程序这可能会导致法律上的噩梦。
  

业主融资适合你吗?

尽管业主融资很有利，但它是一个复杂的过程。买方和卖方都不应该只依赖各自的房地产经纪人，但他们应该参与房地产律师帮助他们谈判交易，并确保他们的协议符合所有的州法律，涵盖所有的意外事件，并平等地保护双方。