如何计算部分部署资产税收目的

一定的改善、修复或适应属性可以为您提供一个机会去做税收部分处置旧的财产和利用新的属性。有很多方法来评估的变化的属性值,当这一切发生的时候,重要的是要学习如何做这个计算,这样你就不会错过了可用的其他税收优惠给你。

处理旧的,利用新的

假设你已经取代了屋顶租赁财产。旧的屋顶,但旧屋顶的成本包括在整个建筑的成本,和你贬值自你第一次买它为了税收目的。

你支付一个房地产的价格当你买它,这是土地和建筑。屋顶绝对是建筑的一部分,所以旧的屋顶被贬值的成本超过27年半(如果是住宅地产)或39年(如果是商业地产)。

您必须提取旧屋顶的成本建设的成本,处理,利用并开始贬值。

的好处是什么?

你处理旧的顶棚不再存在,但因为你不卖,没有总销售收入。因此性格上的增益将零收益减去剩余成本的基础上,这意味着你有一个损失。

这是一个消极的收入数字减少总收入,调整后的总收益和应纳税所得额。当损失减少收入,他们这样做为了测量被动活动损失,净投资所得税,额外医疗保险税,替代性最低税和其他一系列的income-sensitive计算。

然后,累计折旧。你把成本和累计折旧从最初的资产处置时部分资产。现在你得到一个目前可抵扣亏损,你少折旧夺回如果将来房地产销售。

如何计算部分分布呢

部分分布的基本过程是这样的:

1. 测量的成本替代属性。
2. 使用这个成本,衡量工作落后的历史成本的原始属性。
3. 确定变化的速度。
4. 折扣当今成本回到其历史成本使用变化的速度。
5. 隔离基础和折旧。
6. 处理的部分资产,计算损益。
7. 利用并开始新的资产贬值。

一个例子

假设你买房地产,并把它租了出去9月1日,2016年。建筑的成本,不包括土地成本,是250000美元。你会意识到20833美元的贬值到12月31日,2018年。

现在你更换屋顶。新屋顶在建筑12月1日,2020年。新屋顶的成本是12000美元。

单独的原始成本

你可以单独的屋顶的原始成本使用“任何合理的方法,”根据美国国税局。方法必须适用于所有部分相同的资产。

合理的方法包括:

• 使用生产者价格指数贴现方法(修复)
• 原始资产的成本分配基础上的重置成本的比率部分处置整个资产的重置成本
• 做一个成本分离研究
• 用你的纳税记录

折现,第一种方法是像复利利息但反过来。官方认可的方法是最客观的方法概述了财政部规定。您可以使用成品的生产者价格指数或最终需求的生产者价格指数。都可以找到的劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)的网站。

第二种方法是把组件的重置成本除以整个资产的重置成本。这导致一个比例,然后乘以整个资产的原始成本。

第三种方法涉及雇佣一个专业进行cost-segregation研究。

第四个方法是雄心勃勃的纳税人实际建立了资产和可以使用他们自己的记录,以确定每个组件的成本。

使用折扣方法与价格指数

这是两个数据集适用于我们的屋顶上面的例子。

表1:生产者价格Index-Commodities最终需求(WPUFD4)

一年	1月。	2月。	3月。	4月。	可能	6月
2016年	109.7	109.6	109.7	110.0	111.2	110.8
2017年	111.6	111.8	112.1	112.7	112.7	112.9
2018年	114.5	114.9	115.4	115.7	116.2	116.6
2019年	116.7	117.1	117.7	118.5	118.6	118.5
2020年	119.0	118.4	118.1	116.7	117.3	117.7
2021年	120.9	121.9	123.0	124.3	125.5	126.6
2022年	132.6 (P)

一年	7月	8月。	9月。	10月。	11月。	12月。
2016年	110.8	110.5	110.6	111.0	110.8	111.0
2017年	113.0	113.2	113.5	114.1	114.1	113.8
2018年	116.8	116.6	116.6	117.6	117.1	116.8
2019年	118.7	118.8	118.3	118.8	118.3	118.4
2020年	118.4	118.5	118.7	119.5	119.3	119.4
2021年	127.8	128.8	129.1	130.1 (P)	131.0 (P)	131.1 (P)

表2:生产者价格Index-Commodities成品(WPUSOP3000)

一年	1月。	2月。	3月。	4月。	可能	6月
2016年	189.9	188.8	189.2	190.3	191.7	193.8
2017年	195.4	196.0	196.3	198.0	197.0	197.8
2018年	201.0	201.3	202.1	202.8	205.0	205.9
2019年	201.8	202.4	204.9	207.1	207.6	206.9
2020年	206.8	205.0	201.8	196.1	200.9	202.2
2021年	207.6	210.1	213.8	215.1	218.4	221.8
2022年	233.0 (P)

一年	7月	8月。	9月。	10月。	11月。	12月。
2016年	193.5	192.6	193.2	193.7	192.4	193.7
2017年	197.6	198.4	199.6	199.4	200.4	199.9
2018年	206.0	205.8	205.9	206.7	204.4	202.5
2019年	207.4	206.4	205.7	206.3	206.4	206.0
2020年	203.3	203.2	203.3	203.8	203.8	204.4
2021年	223.5	225.0	227.2	230.0 (P)	231.0 (P)	229.2 (P)

如果你看到(P)索引,它意味着“初步”。All indexes are subject to revision four months after original publication.

发现贴现率

出租房子最初放置在服务于9月1日,2016年。日期出现在大胆的指数。

屋顶被放置在服务12月1日,2020年。同样,日期出现在大胆的指数。

现在发现两个指标之间的百分比变化的开始PPI-Commodities最终需求(表1)。数学是这样的:

指数在修复投入使用日期	119.4	2020年12月
指数为原始组件在投入使用日期	110.6	2016年9月
两个指标之间的百分比变化	0.079566	= (119.4 - -110.6)/ 110.6
表示这是一个百分比。	7.9566%

使用PPI-Commodities最终需求,变化的速度(R) = 6.96%。

做同样的事情的PPI-Commodities成品(表2)。

指数在修复投入使用日期。	204.4	2020年12月
指数为原始组件在投入使用日期。	193.2	2016年9月
两个指标之间的百分比变化。	0.0579710	= (204.4 - -193.2)/ 193.2
表示这是一个百分比。	5.7971%

使用PPI-Commodities成品,变化的速度(R) = 6.83%。

美国国税局允许您使用这两种方法中,所以现在你必须找出哪些是最合理的。

使用变化的速度

你可以在两种数学计算折扣等效方法。重置成本除以(1 + R),或重置成本乘以月最初的PPI放置在服务,然后除以的PPI月取代。两个会导致相同的答案。

第一个方法是这样的:

• 重置成本(RC) = 12000美元
• 变动率(R)是R_FD或者R = 7.96%_成品= 5.80%

整个建筑的原始成本——250000 - 11115美元或11342美元的分配给原来的屋顶。我们依据实际成本来取代屋顶——12000和贴现成本返回通过使用每个生产者价格指数的两项措施。

隔离基础和折旧

这里的目标是独立的原始资产和折旧成两个资产,这样你就可以处理,保留另一个。

隔离基础和折旧如果使用RFD = 7.96%

资产	未经调整的基础	以前的折旧
原始建筑	250000美元	20833美元
后种族隔离:
建筑(少旧屋顶)	238885美元	19907美元
旧的屋顶	11115美元	926美元
新的屋顶	12000美元	n /一个

隔离基础和折旧如果使用RFG = 5.80%

资产	未经调整的基础	以前的折旧
原始建筑	250000美元	20833美元
后种族隔离:
建筑(少旧屋顶)	238658美元	19888美元
旧的屋顶	11342美元	945美元
新的屋顶	12000美元	n /一个

的基础和折旧的数据,那么旧的屋顶加新的屋顶,原始建筑的数据。$ 238658 + $ 11342 = $ 250000的基础上,,同样,19888 + 945 = 20833美元贬值之前。

你没有失去任何基础或任何折旧。你仅仅是把原始金额分割成两个独立的资产。

折旧的数据

你可以找到折旧的数据在两个方面。第一个是:

• 旧屋顶的历史成本除以总原始成本比例。
• 然后,乘以原折旧数据找到折旧归因于更换组件。

第二只涉及计算折旧的建筑,更少的旧的屋顶,和新的屋顶。

使用第一种方法,得到945.16美元的贬值归因于旧屋顶。你得到945美元的贬值归因于使用第二个旧的屋顶。他们都导致同样的答案:大约945美元。

计算损益的部分性格

这里是结果如果R = RFD = 11115:

总销售收入		0 -	材料报废
成本的基础组件	11115年
之前少折旧	(926)
少目前折旧	0 -		假设零
调整后		10189美元
收益或损失		(10189美元)

如果如果R = RFG = 11342:

总销售收入		0 -	材料报废
成本的基础组件	11342年
之前少折旧	(915)
少目前折旧	0 -		假设零
调整后		10427美元
收益或损失		(10427美元)

看两个结果。根据您选择哪个方法折现率(R),你有一个损失的10189美元,使用最终需求指数或10427美元,使用成品指数。10427美元的损失是略好。

把这一切完全

不仅你会亏损10427美元在1040年表单,但这也降低了你的收入被动活动损失限制,从而增加多大的被动今年你可以扣除损失。因此,这个被动活动增加进一步减少你的收入损失。

你可以预期税收储蓄从部分处置10427 x 24% = 2502美元如果你在24%的税率,但因为你降低你的收入足以承担更大的损失,被动活动的实际税收储蓄工作约3500美元。

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