顶级房地产计算解释

房地产投资者使用各种数学工具来分析他们的房产在购买前和购买后的表现。理解这些工具首先要了解所涉及的术语以及它们对您的底线意味着什么。

潜在总收入(PGI)

潜在总收入是指在不扣除预期空置或空置的情况下，物业预计将产生的收入信贷损失．它也被称为总计划收入。这是一个目标数字;实际租金往往更低。

的潜在总收入计算相当简单。只需将12个月乘以每月的预期租金总额。如果你的房子有多个单元，每个单元的租金不同，你需要把所有的租金加起来。

营业总收入(GOI)

的总营业收入计算是PGI减去空缺和未付款的损失。

空置单元的成本包括招募新租户的广告、小型维护、重新粉刷和修复，以及新租约的管理成本。对于已建成的房产，一般的经验法则是将空置费用估计为总租金收入的5%至10%。

总租金乘数(GRM)

这不是最精确的工具，但是总租金乘数(GRM)可以为您提供一个快速的比较工具，以决定是否要对物业进行更彻底的分析。

如果你正在购买多户住宅，你可能会发现该地区有很多待售房屋。GRM计算为您提供了一个快速工具，可以查看哪些是您的列表中最重要的，以便进行进一步研究。

如果与该地区的其他租金相比，GRM非常高，这可能意味着房产价格过高。较低的GRM意味着你需要更少的时间来偿还你的出租物业。

你可以用房地产的市场价值除以年总收入，得到最近出售的房地产的GRM:

市值/年总收入=总租金乘数

例如，如果一套独栋住宅以40万美元的价格出售，其年总租金收入为24,000美元(每月2,000美元)，则GRM将为:

$400,000 / $24,000 = 16.7

营业净收入(NOI)

净营业收入总收入减去总收入吗营业费用，如管理、维修和清洁费用，以计算。请记住，这些只是运营费用，而不是抵押贷款支付、资本费用或折旧。

尽管如此，这个清单可能很长。它通常包括管理、广告、清洁、维护、修理、法律和会计的成本。根据经验，维修费用约为5%，但前提是房产状况良好——没有明显的、昂贵的问题。否则，预期达到20%甚至更多。

资本化率

资本化率是通过使用营业收入和其他财产的最近销售价格来确定的，然后将这些应用于所讨论的财产根据收入确定当前价值。几乎所有商业和公寓投资者，以及贷款机构和其他希望根据收入流计算房产价值并将其与同一市场区域的其他房产进行比较的人都在使用这一工具。

你可以用净营业收入除以物业总价格来计算。如果NOI是3万美元，价格是30万美元，等式将是这样的:3万美元/ 30万美元= 0.1，上限税率为10%。那很好。许多投资者期待5%至10%的上限利率。

税前现金流量(CFBT)

现在用净营业收入减去资本支出和偿债(抵押贷款)。

这让你更接近于房地产的实际净投资回报。税前现金流考虑到所有的费用项目，即使是那些不是现金的项目。现在你可以看到在考虑税务负债之前，你会收到多少现金流。

税后现金流(CFAT)

这个很简单。这是CFBT减去税金。的CFAT计算利用所有者或投资者的税率风险，每个人(包括山姆大叔)都得到了减税后剩下的东西。

债务偿还覆盖率

DSCR表明房产是否产生足够的收入来支付抵押贷款。用你的NOI除以你的债务偿还来计算你的债务偿还比率。再次使用3万美元的NOI数字，我们假设你的债务还本付息是每年2.5万美元。你的偿债比率是1.2。

融资——或缺乏融资——取决于这个数字。比率低于1.0表明你很可能每个月都在赔钱。例如，DSCR为0.95意味着收入只够支付每年95%的债务。银行更愿意接受1.2或更高的比率，不太可能提供低于1.2的贷款。

盈亏平衡率

的盈亏平衡率比较物业的总收入与总费用。要计算这个比率，你可以将偿债与经营费用相加，减去准备金，再除以经营收入，就得到盈亏平衡比率。

这个比率也很受贷款人的欢迎。他们想知道什么时候能付清所有的运营费用，并在今年剩余的时间里开始盈利。85%以下的比率被认为是好的，不过贷方的要求各不相同，可能取决于财产的类型。

所有这些工具都能决定一个可靠的投资和一个耗尽现金的噩梦之间的区别。不做一些计算就直接介入是不明智的。

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