现在是再融资的时候吗?

对你的抵押贷款进行再融资是非常诱人的，特别是如果你可以获得较低的利率。你有可能降低月供，提前还清抵押贷款，甚至可能把一部分贷款套现股本在你家里。但结案成本和费用会很快消耗掉你可能希望节省的资金，让你原地不动——甚至更糟。

在某些情况下，再融资你的住房贷款是有意义的。简单的计算可以帮助你识别这些机会。

找到你的收支平衡点

一个帮助评估再融资的工具是盈亏平衡点。这个分析可以让你计算出收回再融资成本需要多长时间。例如，假设你支付了2000美元关闭成本还有新贷款的费用，你的新付款将比你现在每月少支付100美元。

这种情况需要20个月才能达到收支平衡(2000美元的成本除以每月节省的100美元)。在那之后，你每个月可以多赚100美元。

为了计算收支平衡点，你可以把每月的储蓄分成再融资所需的成本。书面公式是这样的:

为了使再融资有意义，你的盈亏平衡点需要相对较快。更短的期限可以让你在出售或再次融资之前获得更多的收益。如果你打算搬家，这个计算很方便，因为你已经知道什么时候可能会卖掉你的房子。

再融资的结算成本通常约为贷款本金的3%至6%。请记住，费用和费用可能会有所不同的贷方。它们也可能在同一贷方的不同贷款中发生变化，所以在进行计算时一定要考虑到这一点。

你能在可调利率和固定利率抵押贷款之间切换吗?

在可调利率抵押贷款(ARM)和固定利率抵押贷款之间切换可能是有意义的。arm最终会以高于固定利率抵押贷款的利率结束，即使起始利率较低。betway体育牌照

最初较低的ARM费率可能导致后来费率开始上升时每月保费上升。将ARM再融资为固定利率的15年或30年抵押贷款可以消除围绕可变利率的不确定性。如果你有ARM，那么在利率较低的时候是转到固定利率贷款的好时机。

另一方面，当抵押贷款利率直线下降时(而且你预计它会继续下降)，从高利率的固定利率抵押贷款转向利用较低利率的ARM可能是有意义的。如果利率再次反弹，这种再融资最适合那些可以吸收更高月供的房主。

你想要更短的抵押贷款期限吗?

再融资可以让你更快地还清你的房子，从你的贷款中扣除多年的付款。你还可以利用短期贷款的较低的整体利息成本。

30年的抵押贷款利差要比15年的利率高。例如，20万美元以4%的利率借款30年，仅利息就需要143,739美元。同样的抵押贷款超过15年将花费66288美元的利息。

如果你正在寻找一种方法来最大限度地降低利息成本，并尽快摆脱债务，再融资以获得短期贷款是有意义的。此外，短期贷款的利率往往比长期贷款低。

有更好的价格吗?

抵押贷款利率不断波动。你得到的利率取决于很多因素，包括你的信用评分、经济政策和你拥有的房产。如果你最初买房时符合条件的利率明显高于你现在可以获得的利率，你可能会这样做通过再融资来省钱．

一个更好的利率总是好的，但要确保你在支付了结案费用后还能赚到钱。有几种方法可以做到这一点:

• 运行收支平衡分析，如上所述
• 看一下总终身收入成本(见下文)

对再融资要谨慎

在某些情况下，它可能不是再融资的好主意．例如，有时你的总利息成本会增加——即使你的月供减少了。如果你的新贷款期限较长，尤其是当你从15年的贷款转为30年的抵押贷款时。

一个摊销表可以帮助说明这是如何发生的。每次你每月还款时，你的部分还款会用作你的借款本金，还有一部分是你的利息成本。摊销是提前支付你的贷款利息而不是本金的术语。在头几年的贷款偿还中，每笔还款的大部分都用于支付利息——你几乎没有在本金上花多少钱。

如果你保留你的旧贷款，随着时间的推移，每次付款越来越多地减少贷款余额。但如果你放弃旧的贷款，换一笔新贷款，你就回到了摊销过程的开始，回到了那些主要是利息成本的早期付款。

如果你有一个30年的抵押贷款，并在10年后再融资到另一个30年的抵押贷款，这就像重置时钟一样——你将为你的房子支付总共40年的贷款。