风险更大，但价格更便宜:ARMs是购房者的举动吗?

你认为五年后的抵押贷款利率是多少?越来越多的购房者用“我不知道”来回答这个问题，并选择浮动利率抵押贷款(ARMs)。betway体育牌照

早在2021年，当抵押贷款利率创下历史新低时，获得ARM(发音为“ARM”)几乎是闻所未闻的。当你可以锁定未来30年的最低利率时，为什么要冒险呢?但自那以后，arm卷土重来:根据抵押贷款银行家协会(MBA)的数据，在截至8月26日的一周，arm占所有抵押贷款申请的9.5%，几乎是2021年1月的六倍。

arm是在首次购房者越来越难以进入的市场中提高可负担性的一种方式。飙升的房价和不断上升的利率结合在一起，导致典型的每月抵押贷款支付迅速膨胀。根据MBA的数据，7月份新买的房子的支付中位数为1892美元，比去年同期增长了531美元，这还不包括保险或税收。

更不用说，通货膨胀已经侵蚀了购房者的预算。由于arm的利率低于固定利率抵押贷款(至少在一开始是这样)，它们为一些买家提供了一种将月供置于经济负担范围betway体育牌照内的方式。

“这并不适用于每个购房者，但这是一个很好的选择，可以帮助降低每月的利率成本，节省资金储备，或者在膨胀的房地产市场上增加购买力。苏珊·罗斯(Suzanne Ross)说，她是抵押贷款行业的资深人士，目前是文件扫描技术公司Ocrolus的抵押产品总监。

为什么会有军备竞赛

一个可调利率抵押贷款就像它听起来的那样——一种住房贷款，利率在一定时间后调整——每月还款也随之调整。通常情况下，利率与一个预先确定的外部基准(如美元汇率)同步变动sofr——银行间拆借的利率．利率可以上升也可以下降。

贷款提供的利率通常高于SOFR或ARM与之挂钩的其他利率。这个速率叫做保证金．例如，如果一笔贷款的保证金是3%，而它与SOFR指数是4%，那么贷款的利率将是7%。

利率通常在一定年限内是固定的，然后每隔一段时间进行调整。例如，在一个5/1的手臂这是一种常见的可调利率住房贷款，五年期利率固定，之后每一年调整一次。(第一个数字告诉你固定利率的期限，第二个数字告诉你调整的频率。)

与固定利率贷款相比，借款人一开始获得ARM贷款的利率通常较低。房地美(Freddie Mac)的数据显示，9月1日，30年期固定利率传统抵押贷款的平均利率为5.66%。根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，一套7月份售价为403,800美元的中等价位房屋，假设首付20%，你每月的抵押贷款还款额将为1,867美元。但5/1 ARM的平均利率低了一个多百分点，为4.51%。在前五年里，同样的抵押贷款每月可以节省约228美元，在此期间总共可以节省13680美元。

产权保险公司First American首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)的分析显示，截至7月，在其他条件相同的情况下，通过ARM，购房者可以比通过固定利率贷款多负担4.4万美元的房子。

弗莱明在7月份的分析中写道:“鉴于目前ARM通常提供的抵押贷款利率低于30年期固定利率抵押贷款，ARM为潜在的首次购房者提供了一个选择，可以在利率上升的环境中重新获得一些购房能力。”

这是为那些愿意接受利率上升时每月支付更高的风险的买家准备的，如果利率固定，你就不必担心这一点。

那么这其中有什么隐情呢?

没有人能确定未来几年它们会在哪里，所以从长远来看，ARM可能会比传统贷款更昂贵。例如，抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)预测，到2023年，30年期固定利率抵押贷款的平均利率将从2022年第二季度的5.20%降至4.50%，但房利美不敢猜测未来会是多少。

要了解抵押贷款利率上升和下降的速度有多快，只需看看过去几年。抵押贷款利率通常在与10年期美国国债的收益率方向相同美国股市往往会因投资者对通胀等因素的担忧而上涨。自疫情爆发以来，这些收益率和抵押贷款利率一直在坐过山车。

根据房地美(Freddie Mac)的计算，进入2020年，30年期抵押贷款的平均利率为3.72%，在过去十年的大部分时间里一直徘徊在3%至5%之间。当大流行来袭时，抵押贷款利率开始长期下滑，在2021年1月触底至2.65%的创纪录低点。抵押贷款利率暴跌的主要原因是，美联储将基准利率降至几乎为零的水平，使银行的贷款成本更低，以保持金融市场和经济度过新冠疫情最严重的时期。

今年3月，央行开始撤回货币支持提高利率以对抗通货膨胀在美国，抵押贷款利率再次飙升至数十年高点，6月份达到5.89%的峰值。从那时起，他们就起起伏伏，没有人知道他们下一步会去哪里。在美联储(Federal Reserve)官员表示加息后，近几周利率有所上升决心进一步加息控制通货膨胀。

海军联邦信贷联盟(Navy Federal Credit Union)负责现场抵押贷款发放的副总裁凯文·帕克(Kevin Parker)说:“风险肯定是围绕它的模糊性。”

Parker说，arm可能更适合那些不打算在家里呆很长时间的人。帕克说，那些在不可预测的时间获得大笔报酬的专业人士，如房地产经纪人和企业家，也喜欢arm，因为他们在休耕期间每月可以获得较低的还款，当他们的船进码头时，他们可以偿还抵押贷款。

换句话说，ARM是否是一个好主意取决于您的环境。

但是等一下，ARMs不是导致房市崩溃的原因吗?

所有这些关于ARMs的讨论可能会让经历过2007-2008年金融危机的人回想起糟糕的回忆。大量借款人在次级贷款上违约——其中大部分是arms——导致了房地产市场的崩溃，这给整个经济带来了冲击波，最终导致了大衰退。

罗斯说，今天的arm是一个不同的品种。根据MBA的数据，当时arm不仅更受欢迎，占新抵押贷款申请的30%左右，而且它们通常包括较低的初始利率和随着时间的推移而膨胀的付款，随着时间的推移，增加了借款人无法偿还的风险。自金融危机以来，像这样的另类抵押贷款产品已变得罕见。从那时起，金融监管也有所改善，银行对抵押贷款的标准大幅提高，所以典型的抵押贷款持有人的财务状况更好。

有问题、评论或故事要分享吗?你可以在dhyatt@thebalance.com．