你相信的卖空神话是真的

有些人会告诉你，卖空银行的谈判代表是龙，这根本不是真的。他们是食人魔。但这不是避免卖空．即使是食人魔也要吃东西。

由于大量的神话和误解，短售房的名声很差。在每一个详述噩梦般的卖空的恐怖故事中，你都能找到成功的故事。

以下是关于卖空的五大误解:

1. 销售需要12到18个月才能完成:我在萨克拉门托完成卖空交易的最快时间是14天。但我也代理过一些买家，他们能够接替另一个买家的位置，在那个买家离开之后卖空批准，并在28天内关闭。
   以下是当贷款由合作银行持有(并且不是前Countrywide贷款)时，平均卖空的时间框架:
   贷款人需要7至10天的时间来确认收到完整的卖空包，包括个人卖方文件和相关的房地产项目，包括买方的卖空要约。
2. 指派一名谈判代表。额外的30到45天用于业务流程外包或评估。
3. 另外两到三周用于管理层/投资者审查和卖空批准。每一次卖空都是独一无二的，每一批投资者都是不同的。为贷款提供服务的银行可能并不真正拥有这笔贷款，因此银行必须遵循投资者准则。你真的不能把矛头指向任何一家做空银行，说它是一家糟糕的做空银行，因为那将是荒谬的，就像你可能在那个特定的时间讨厌那个特定的银行一样。
4. 卖空买家支付太多:在一些大都市地区，上市中介可能会故意将卖空交易的价格定在低于市场价值的水平。这是卖空经纪人用来吸引多个买家的策略。毕竟，卖空交易的标价是编造的，因为在报价提交之前，你不知道银行会接受多少。但许多银行会考虑一个至少占市场价值90%的价格。一些银行拒绝卖空因为报价不合理。
5. 卖空银行不会接受大幅折扣的回报:卖家经常会惊讶地发现，在价格连续五年下跌的市场中，一套房子的价值可能比卖家购买时的原始价值低50%或更少。银行明白市场的衰退。
   此外，银行也会进行自己的价值研究，得出同样的结论。房屋的价值不是基于抵押贷款的金额;这是基于最近的同店销售．这意味着银行将接受市场价值，因为如果房子经过止赎，然后回到市场上，它仍然会以市场价值出售。
6. 卖空者必须违约，银行才会批准卖空:银行批准卖空根据卖家的困难程度和房子的价值。一些卖家可能很难达到每月的销售额抵押贷款付款，但没有拖欠他们的付款。
   虽然违约的卖家确实会立即得到关注，但卖家也可以每月按时支付抵押贷款获得短售房的资格．目前还在按揭贷款的另一个好处是，根据房利美(Fannie Mae)的指导方针，卖方可能有资格立即购买另一套房子。
7. 代理人的佣金更低:在卖空热潮的早期，即2005年至2008年，银行正在处理卖空交易佣金糟糕的是，经常把代理的佣金降低到微不足道的程度。
   大多数银行现在向代理人支付传统的佣金。除此之外，房利美在2009年2月24日制定了一项补偿政策，支付上市代理和卖方之间商定的佣金金额，前提是费用不超过6%。这种收费结构也适用于HAFA卖空。

_{在撰写本文时，伊丽莎白·温特劳布(BRE # 00697006)是加利福尼亚州萨克拉门托里昂房地产公司的经纪人助理。}