我应该提前还清抵押贷款吗?

亲爱的克里斯汀,

15年期抵押贷款和30年期抵押贷款的税收利和弊是什么?花更多的时间偿还贷款有意义吗，还是更聪明地提前还清抵押贷款?

真诚地,

好奇的芝加哥

亲爱的很好奇,

这是一个很好的问题。较长的抵押贷款还款期限带来的好处包括较低的月供和更多的年度抵押贷款利息税收减免。但这是否超过了更快地还清抵押贷款？提前还清住房贷款不仅可以减少你每月的开支，还可以节省你在贷款期限内支付的利息。所以，答案是，这真的取决于你的个人情况。

你没有给我太多信息，所以我不确定你的月供、抵押贷款利率或贷款类型(固定利率或可调利率)，甚至你能从税收中扣除多少利息。你还没告诉我，你的年龄常识是这么说的在理想的情况下你的抵押贷款退休前付清．但是，即使没有这些信息，我仍然可以给你一些建议，可能会帮助你做出决定。

首先，你只能扣除你支付的房屋贷款的第一个750,000美元的利息(它曾经高达100万美元，但现在是100万美元减税和就业法案(TCJA)改变了这一点)。虽然这是一大笔钱，但如果你的抵押贷款价值远远超过这个数字，那就没关系了;你不能扣除超过这个门槛的抵押贷款利息。

其次，尽管过去几年抵押贷款利率一直很低，但事实确实如此在上升．美联储也计划这么做提高利率今年还有几次，这意味着你可以预期抵押贷款利率也将继续走高。如果你有固定的抵押贷款利率，这可能没有多大意义。但如果它是可调整的，你的抵押贷款利率可能会在贷款期限内继续增加，从长远来看，你会花更多的钱。

最后，你要问自己:你现在需要更多的现金还是以后?贷款期限越长，月供就越低。根据你的财务状况，你可能会因为手头有更多的现金而受益。例如，你通过降低月供而节省下来的钱可以用来支付首付高息信用卡债务或者个人贷款。你也可以用这些钱去投资。从历史上看，股票市场的平均年回报率约为10%，所以你每年投资所能赚到的钱可能比你因抵押贷款成本而损失的钱要多。

但也许你有健康的现金储备、有限的债务和稳健的投资组合。随着税收优惠的减少和利率的上升，如果可能的话，更快地还清抵押贷款可能是一个更好的财务决定。你可以考虑对你的本金余额进行额外的支付，以缩短你的还款期，甚至是再融资，以缩短你的贷款期限30年到20年或15年．但在做任何事情之前，一定要与你的贷款人核实，了解是否有任何与提前还款和再融资相关的费用。

较长的贷款期限意味着你将在抵押贷款期限内欠下更多的钱。更快地还清债务不仅能帮你省钱，还能在你退休前腾出一些现金。晚年债务减少意味着你有更多的钱用于投资、应急储蓄或其他大额消费。最终，这里的目标是在未来最大化你口袋里的钱，所以拿出你的计算器(或玩一下我们的计算器)抵押计算器)，然后开始计算数据。

好运！

克里斯汀

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