你应该使用升级条款吗?

这些对收购要约的激烈出价可能会适得其反

通过伊丽莎白·温特劳布

2021年11月8日更新

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杰弗雷达·r·布朗

升级条款是一种插入购房报价的语言，目的是确保买方出价最高．当买家和他们的房地产经纪人坚信一套房子会收到多个报价时，通常会使用这个短语。

升级条款规定，买方将支付一定数额的钱高于最高报价卖方收到。它通常包括一个上限，以确保买家不会同意支付超出他们负担能力的价格。

了解有关升级条款及其工作原理的更多信息。

一个升级条款提高了购房者提交最高报价的几率。它通常包括三个部分:

假设卖家以29.5万美元的价格出售房产卖方市场——在这个国家，人们对房子的需求很大，房价也在上涨。这所房子拥有买家可能想要的所有铃声和口哨，它位于一个安静的死胡同的理想社区。

房源代理已经通知买家，所有报价将在某一天某一时间提交给卖家。这是一个明确的迹象，代理人希望得到一个以上的报价在这个漂亮的物业。

卖方分别收到29万美元、29.5万美元、30.5万美元和30.5万美元的报价。第四个买家的报价包括以下升级条款:“买家同意比卖方收到的最高报价多支付1000美元，不超过315,000美元的销售价格。”

买家已经同意支付比没有升级条款时多出1000美元的价格，而且他们已经确保在最初的出价中没有人能超过他们。

在一个买方市场在美国，你通常不需要担心升级条款，因为对房屋的需求很低，买家占了上风。不过，对于一处特别理想、可能会有多个买家出价的房产来说，这可能值得考虑。

如果卖方接受带有升级条款的报价，他们就不能再发行多次提出竞争性收购要约对其他有兴趣的人也不能继续与出价最高的人谈判。如果买方实际上愿意支付31.5万美元，卖方就损失了这9000美元。

接受带有升级条款的报价的卖家永远不知道房屋的最终价格可能会上涨多少。

卖方的最佳利益可能是发出还价，而不是接受带有升级条款的报价。可以来回还价的次数没有限制。根据州的不同，卖方可以向每个买家提出不同的还价，有时只向一个或两个买家提出还价。

卖方可能会发现，第三位买家已经决定愿意花32.5万美元购买这样一处优质房产，因此卖方将获得比挂牌价格多3万美元的价格。

卖家的另一种选择是将房屋的售价提高到32.5万美元，然后重新开始竞标过程。

虽然升级条款可以让报价更有吸引力，但它也会告诉卖家你愿意支付多少钱。如果你和卖家谈判，你可能会得到一个更好的交易。升级条款也没有考虑到其他谈判要点。例如，如果你的卖家还价，你可以提供一个更短的时间框架检查让你的出价更诱人。升级条款可能会限制你的谈判选择。

升级条款可能是一个有用的工具，但它对买卖双方都有缺点。如果买家正在考虑提出带有升级条款的报价，他们应该考虑联系律师。该条款应由律师撰写，而不是由买方的房地产经纪人撰写。卖方有权不对任何要约作出回应，无论该要约是否包含升级条款。

律师将能够帮助您编写最适合您的情况的升级条款，并确保该条款在法律上具有可执行性。然而，对于写升级条款并没有什么特别的规则，你只需要明确你的初始报价，你将支付比其他报价高多少，以及你的最高付款是多少。

如果处理得当，升级条款是具有法律约束力的合同。如果违约，违约的人可能会被处以民事罚款，而且房地产经纪人可能会有执照问题。

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