房地产的直线折旧

投资房地产比投资股票有一些明显的优势。对投资者来说，有一些常规的、常见的税收减免，但也有其他好处，比如折旧，你可能不知道。直线折旧是折旧在不动产的使用期限内，以等额的方式征税。

有些规则是具体的，比如出租物业的折旧，特别是单户、可出租的出租房屋或共管公寓。它们不适用于你打算修理和修理然后出租的房产。

直线折旧的一个简单例子

如果一处价值18万美元的房产可以用27.5年的纳税年限折旧，那么你将用18万美元除以27.5美元，得到每年6545美元的直线等额折旧。这是你每年的折旧扣除，而且你没有在成本上花任何额外的钱。只要你一开始投资，它就归你了。

这假设房产是租出去的。美国国税局设置了一个恢复期基于改进的加速成本回收系统(MACRS)的一般折旧系统，对27.5年的住宅租赁物业进行了计算。

如何计算房地产的直线折旧

当然，在计算中还必须包括其他规则和数字。

• 实际上，你可以从房产的“基础”开始，而不一定是确切的购买价格。可能会有某种程度的差异。你可以通过加上你的成交成本，如法律费用、任何转让税、产权保险、评估和记录费用，得出你的基准。

• 接下来，你必须减去你出租物业的实际土地价值，因为土地不会贬值。使用建筑物和土地的公平市场价值作为你购买的日期。你可以折旧基准的85%如果建筑物的价值占了85%。

尽职调查和购买权

你做不当你评估一个出租房屋进行投资时，想要考虑这个潜在的扣除。当你做最后的数字处理时，你可以记住你将如何做扣除额，但当你第一次开始交易时，你只想看基本的东西，专注于现金流。

这意味着要问以下几个关键问题:

• 你能以低于当前市场价值的价格购买房产，在交易结束时锁定股权利润吗?
• 当前的市场和竞争环境是否支持租金，既能支付你的开支，又能留下不错的每月利润作为现金流，让你可以存到银行?
• 你考虑到空置和信用损失了吗?
• 你是否已经确定了你所有的开支，或者进行了粗略的估计?

不要忽略了包括广告，管理费用，维修费用，房产税保险，以及你要支付的水电费和下水道费。

扣除费用

你的开支也可以从你的收入中扣除。你可以扣除按揭利息同样，尽管它不被视为运营费用。

但是，您不能立即全额扣除大修费用，如更换设备。其中许多成本必须折旧，但至少在一段时间内，每年可以扣除一部分成本。

折旧取回

当你出售房产时，国税局最终会收回你省下的部分税款。你必须将你的基准价格和你当年的销售价格之间的差额作为收入报告。

通过1031交易所增长

只有当你决定通过出售有利可图的房产来扩大投资组合，并立即将资金投入其他新房产时，你才能使用1031交易所。

如果处理得当，你就不必在出售房产的当年缴纳资本利得税。你可以推迟缴纳资本利得税，直到你最终卖掉房产，而且没有把收益转到另一处房产。