家庭业务办公室的税务后果

美国税法允许对出售个人住宅可能获得的利润进行免税。单身人士和已婚夫妇的免税金额为25万美元单独提交申报表50万美元，已婚夫妇提交联合报税表．但有几条限定规则适用。

如果你一直把家里的一部分用作专用的家庭办公空间，可能会使你的排除资格在一定程度上复杂化。

房屋销售除外

的房屋销售除外可以让您在出售个人住宅时避免纳税。它逃避的是资本利得税，而不是所得税。你必须拥有并居住在你的房子，在出售日期之前的过去五年中有两年。这两年并不一定是同时发生的。你没有必要在这两年里同时居住和拥有这处房产。

什么是折旧?

美国税法还规定，你可以折旧你的财产用于商业目的的部分。你实际上是在申请一项相当于你的房子专用于办公室的部分成本的税收减免。例如，如果你的办公室占你房子面积的15%，你可以贬值15%的房屋价值。

这不是一次性的扣减。成本按代表资产使用寿命的数年分期分摊。

居住vs商业待遇

在2002年之前，如果你将部分住宅用于商业用途，然后将房屋出售，则规定更为严格。美国国税局将这种销售视为你出售了两处房产:一处是住宅，另一处是商业地产。你必须分别计算住宅和商业利润，将销售价格、销售费用和你的成本基础分开计算。

美国国税局后来废除了这些规定，取而代之的是不再区分住宅和企业的规定。如果您的家庭办公室和住宅部分都在一个“住宅单元”内，那么您的房产销售被视为一笔单一交易。你的办公室不能在外面单独的大楼里。

因此，你可以排除全部利润，尽管你使用房屋的一部分进行业务。

重新夺回折旧

你的税收优惠取决于“夺回”规则该法案旨在防止同一笔交易的双重税收优惠。你不能同时要求对你的财产折旧和房屋销售的豁免。

即使你没有申请任何折旧，你也将丧失相当于1997年5月以后你在家庭办公室扣除的折旧的部分。美国国税局表示，所有“允许或允许”的折旧都必须计入出售。

你必须支付资本利得税的一部分，你的房屋销售利润等于折旧的金额。你不能每年为你的家庭办公室接受税收减免，然后在你决定出售同一空间时接受住宅福利。美国国税局“收回”了这些折旧冲销，使你在出售房屋前的几年里减少了纳税义务。

即使你因为商业原因停止使用该房间，该机构仍然适用收回规则，并且在截至出售日的5年期限中，整个房屋至少有两年被视为主要住宅。

重获折旧应缴税款

重获折旧的最高税率为25%，而不是长期资本利得的常见税率15%。适用的州税也可能适用。你应该报告这个重获的金额安排维(资本损益)，而不是4797表格(商业财产出售)。

咨询申请帮助

围绕家庭业务办公室的税务问题可能很复杂，特别是因为州和联邦税法经常变化。本文中的信息可能不反映您自己州的法律或法律的最新变化，所以为了确保您的税务申报是最新的和准确的，请咨询您的税务顾问会计或者向律师咨询当前的税务或法律建议。