完整的卖空过程

卖空过程可能会让一些购房者和卖家感到困惑。很难解释卖空交易是如何产生的，而且从贷款人那里获得批准的过程可能很漫长。

卖方和房屋都需要满足一定的标准才能被卖空。所有关于卖方的财务状况和房屋价值的信息都需要收集起来，连同其他物品一起提交给贷款人，同时还要有一个潜在的买家。

卖空的定义

当贷款人批准卖空时，他们同意以低于抵押贷款余额的价格出售房产。

贷款机构一般只会在丧失抵押品赎回权不可避免的情况下批准卖空。在短售房的情况下，出借人不必收回房产，也不必承担物业的维护费用，直到房产可以出售。他们还会避免房产无法以足够高的价格再次出售以弥补损失的风险，因为在止赎中很可能会出现这种情况。

止赎拍卖的销售额通常远低于房产的市场价值。短售房对贷款人来说是一个比止赎获得更多的机会，但他们也不希望以最低价格释放任何抵押债务。

典型流程

这是典型的卖空过程，从银行的事情结束，一旦它收到卖方的包裹:

• 他们确认收到了文件。这可能需要超过10天的时间;有时是一个月或更长时间。
• 指派一名谈判代表，这可能需要30天。
• 经纪人价格期权(BPO)是指经纪人对房屋价值给出有根据的意见。银行通常会拒绝分享业务流程外包的结果。
• 可能会指派另一名谈判代表，这需要额外的30天时间。
• 根据池和服务协议将文件发送给检查人员。这也可能需要30天。
• 银行可能会要求各方签署一份“保持距离型“宣誓书，这是一份由买卖双方签署的文件，声明双方都不认识对方，双方之间也没有任何预先存在的关系。
• 如果出售被批准，银行将发出卖空批准信。

卖方的基本要求

虽然有很多条件可以进行卖空交易，但银行通常出于两个原因批准卖空交易。第一，卖家必须经历经济困难，第二，房子里没有足够的净值来偿还抵押贷款。

一些困难的例子包括失业、离婚、医疗紧急情况、破产或唯一收入来源的死亡导致的收入减少。

卖方必须准备一份财务包提交给卖空银行。每家银行都有自己的指导方针，但各银行的程序是相似的。

卖方的包装

卖家的短售房套餐很可能包括:

• 一份你的代理人与银行通话的授权书。
• 初步结案陈词。
• 一份完整的财务报表或抵押贷款援助(RMA)申请。
• 一个困难的信卖家。
• 前两年的纳税申报单。
• 前两年的报税表。
• 过去30天的工资存根。
• 两个月的银行对账单。
• 比较市场分析或该地区最近可比销售的清单。

写报价并提交给银行

作为买家，向你的代理商索取一份清单同店销售在你写卖空报价之前。银行会希望收到尽可能接近欠款金额的报价。

卖空上市价格可能无法反映市场价值。事实上，房产的定价可能会低于可比销售额，以鼓励多人出价。一些卖空可以在要约之前开始，但银行通常会在收到接受的收购要约后开始这一程序。

卖方接受要约后，上市代理将上市协议、已签署的收购要约、买方预批准函、定金支票复印件、资金证明等发送至银行。他们还将提交卖方的短期销售包。

如果包装不完整，卖空过程将被推迟。他们可能不会把它寄回给你，试图为自己尽可能减少成本。

银行

买家可能要等很长时间才能得到银行的卖空回复。重要的是，房产中介要定期给银行打电话，并仔细记录交易的进展。

一些卖空交易在两到八周内获得批准。其他的平均需要90到120天。顶级的卖空经纪人可以帮助加快交易进程，随时了解交易进展，并让银行负责。

每周至少向银行确认一两次是必要的。认识到不称职谈判者的行为，并要求换一个人通常也是必要的。永远不要害怕为自己辩护，也不要害怕把你的行动提升到银行的管理层。

最后的建议

买家可能会厌倦等待卖空批准并威胁说，如果在规定的时间内得不到答复，他们就反悔。这个过程可能会令人沮丧——买方和卖方代理可能都需要努力让买方和卖方相信耐心是必要的，因为等待可能会很长。

当文件送去进行最终审查时，上市代理通常会知道批准何时到达。在这种情况下，买家可能想要启动贷款流程和其他尽职调查，这样他们就有了一个良好的开端，以防银行只允许几个星期的关闭时间。

常见问题