房地产卖空过程的一步一步指南

进行物业估值分析

一个银行不太可能批准卖空如果房产中有足够的股权可以出售，如果取消抵押品赎回权至少可以收支平衡。房主的贷款一定是上下颠倒的——也就是说，她所欠的抵押贷款超过了房屋的公平市场价值。

这使得第一步至关重要——房屋的价值必须在一开始就确立起来。

当房屋价值接近未偿抵押贷款余额时，更容易与贷款人达成价格协议。低于余额也总是可行的，但当房子价值更高时，成功就不太可能了。

请记住，贷方将需要价值证明。一个房地产经纪人可以准备一份比较市场分析(CPA)，或者一个经纪人可以提供一份比较市场分析报告经纪人的价格意见(业务流程外包)。专业的评估是一个强有力的工具。贷款人也可能要求自己也有一个。

收到一封困难信

在同意卖空之前，贷款人想要的不仅仅是一个价值。它需要知道为什么房主必须出售。他为什么不能继续住在那里呢?

因此，卖方必须准备一份困难信，详细说明他无法继续支付抵押贷款的原因。起草这封信应该是这个过程的第二步，这封信应该是令人信服的。没有它，卖空是不会成功的。

它必须令人信服和完整。出借人必须立即明白卖方所处的位置，要么是卖空，要么是止赎，要么是破产。他正在经历的困难不太可能在不久的将来得到解决。它可能是失业、离婚、配偶死亡、严重疾病或未投保的损失。

卖家有越多的弹药让贷款人相信他已经走投无路了，他就越有可能得到一个好的回应。他应该详细说明他的收入，他可能拥有的其他资产，以及他所欠的所有债务。贷方希望看到他在财务状况改善之前没有资格获得另一笔贷款。他没有任何资产可以出售来筹集现金。

加入一点感情不是坏事，但尽量把求职信控制在一页纸内，如果可能的话，还可以附上书面证明。

与贷款人联系申请卖空

这并不像听起来那么简单。除非借款人或房主事先指示，否则贷款机构不会与投资者、潜在买家或房地产经纪人交谈。在任何人联系贷方之前，她都希望提前获得所有必要方的书面批准，然后她可以将这些同意与申请和卖空包一起提交。

这些协议将允许贷款人的减损部门与相关各方合作，讨论各种选择，并最终在卖空交易确实通过的情况下表达贷款人的条款。对于商业地产，可能会安排一个或多个实际会议来解决这些细节问题，但对于住宅地产，这种情况不太可能发生。

当你要求申请启动程序时，不要期望受到热烈欢迎。一般来说，贷款机构对卖空并不感兴趣。您可能必须一直跟踪他们，并拨打多个电话来获得应用程序并继续前进。

准备销售合同

下一步是确定一份真正的报价——买方和卖方之间签署的购买协议或销售合同。贷方需要一些具体的东西来批准。或拒绝。

合同应清楚明确地说明，该交易取决于贷款人的批准。你可能还想要包括一份上市协议的副本，显示出售时应支付给房地产经纪人的佣金，以及买家购买能力的证明，例如来自他的贷方的预先批准信或账户中现金存款的证明。

通常还需要一份保持距离的宣誓书。这表明买卖双方之间没有预先存在的关系，所以建议的销售价格是真正的公平市场价值的指示。房主并不是想通过低价出售房产来帮助买家。

将卖空包组装在一起

你的卖空套餐越全面越好。收集并影印你收集到的所有信息，并提交给贷款人。

你做空陈述的主要内容应该支持困难信中的陈述。准备一套完整而详细的文件和财务数据，以支持卖空对贷款人来说是一个很好的解决方案。你可以使用银行对账单、收入证明(或缺乏收入证明)、任何资产价值证明、信用卡或其他贷款证明和纳税申报表。其他例子包括家庭成员死亡或患病的证明。确保使用任何能证实信中所列信息的东西。

CMA、BPO或评估应该表明，该房屋在当前市场上的售价不会达到或超过卖空报价。

损失减轻审查你的卖空包

如果你准备了一个完整的卖空方案，贷方的减损员会评估你的数字，他也会收集一些自己的数字。他的目标是确保这种情况确实可以通过卖空得到最好的解决。

他可能会拿到一份产权报告，以确保该房产没有其他留置权。他可能想要与提供bpo的经纪人见面——这也是为什么那些同意谈话的信件如此重要的另一个原因。

不要指望缓解程序会匆忙完成这个过程。记住，银行不像买方和卖方那样想要这种卖空。对于缓解者来说，没有任何动机去尽快地完成评审。参与卖空的一个或两个代理通常必须通过定期电话和查询来掌握这部分过程。

谈判短售并进入交易收尾阶段

最终，在减少损失审查之后，会发生以下四种情况之一。贷款机构将批准收购要约，并发出一份概述交易条款的信函，否则将直接拒绝收购要约。但它也可能会根据某些可以补救的情况拒绝收购要约，表明如果补救措施出现，它将批准这笔交易。

最后，贷款人可能什么都不做。在你得到彻底的拒绝或至少某种明确的回应之前，一直坚持下去是可以接受的。

如果交易已经开始，贷方应该发布一份初步结算声明，详细说明交易结束的日期、所有的交易费用，如果有多个留置权人，每个人将从交易中获得多少钱。

如果没有其他留置权人，贷款人在交易结束时收取所有收益。卖方不会从交易中得到任何钱。记住，根据定义，她仍然欠着短期出售房产的贷款余额。

卖方应确保她得到一份声明，放弃贷款人在可能的情况下对她进行缺陷判决的权利，减轻她在出售后偿还抵押贷款余额的任何责任。