租户改善、租赁改善和扩建

通过

吉恩·穆雷

2022年8月23日更新

在商业房地产业务中，租客改善、租赁改善和扩建是同一件事的不同说法。虽然词语可能不同，但意思是一样的。这三个术语都指的是一间办公室或一栋大楼正在为新租户做准备。

名字意味着什么?

术语“租户改善”，或简称“TI”，经常被商业房地产经纪人和经纪人使用。但在会计中，它通常被称为“租赁改善”，而在建筑中被称为“扩建”。不管你怎么称呼它，这都是指租用空间的增强。

租赁改善，也称为租户改善或扩建，是对租赁空间进行的结构改变，使其适合新租户。

这些改进的例子包括:

这些改善有时是由租客雇佣的承包商完成的，或者房东可能同意在交钥匙的基础上监督工作。在其他情况下，租客和房东可能共同承担扩建的责任。

一般来说，房东将这些改善作为所谓的租户改善津贴(TIA)的一部分。如果改善的预算超过了津贴，租户通常会补上差额。

租户改善津贴是在租赁谈判期间制定的。在谈判过程中，租户可能会决定放弃三个月的免租，以换取更高的租户津贴。补贴通常以固定金额或每平方英尺的形式发放。

搬迁费用和家具购置不包括在租户津贴内。

例如，如果一个房东为一个5000平方英尺的办公空间提供每平方英尺25美元的租户改善费用，那么房东将承担15万美元的扩建成本。在某些情况下，租户必须预先提供扩建资金，然后向房东寻求补偿。

一般来说，适用于该空间的改进都受到津贴的限制。进入空间的东西不会。

在装修上花太多钱是企业主在新办公场所常犯的错误。要谨慎，不要花太多钱来改善租赁的商业空间。你可能不能把它们带走，下一个租这个空间的房客可能不想要你想要的东西。

决定租户改善津贴数额的因素包括租户的信用记录、租约期限、租金率和当地房地产市场的状况。

租赁改善、租户改善或扩建都是在建筑物的墙内完成的。他们专注于单个租户租用的特定空间。做出这些改进对租户有利，因为他们将改善自己的业务，而不是其他租户的业务。

公共地方的改善将被视为楼宇改善，而不是租约改善，因为这些改善可由多个租客享有。一般来说，每个租户都会出资维护大楼内的公共区域。

当涉及到会计时，扩建的税收影响取决于谁支付和拥有改进。一般来说，无论是谁资助并拥有这些改进，都可以在他们的纳税申报单上要求这些改进的折旧。

通常情况下，房东拥有租户的改善。事实上，大多数租约都规定，这些改进成为房东的财产，即使租客支付并监督这项工作。

租户改进使企业能够在搬进去之前对租赁空间进行整理。在租赁谈判期间，企业可以与房东就这些改进的预算达成一致。但如果扩建预算超过了商定的数额，租户很可能要承担额外的费用。

在某些情况下，房东可能愿意把在扩建中节省的钱用于未来的租金支付。这一点，以及租赁协议的许多其他方面都可以协商。

租户改善或扩建可能持续几周到几个月，这取决于项目的复杂性、建筑公司和其他因素。力争在开始支付租金之前完成改善工作。

通常情况下，租金改善在建筑物的“经济寿命”期间折旧。

更新

约翰·伊根

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