关于联邦住房管理局卖空的建议

如果住房和城市发展部(HUD)确定卖方有困难，卖方可以有资格获得联邦住房管理局(FHA)的卖空。所有联邦住房管理局的卖空都受住房和城市发展部的指导方针管辖。

卖空是指出售房产所得的净收入不足以偿还该房产的债务。因为政府控制卖空，所以这个过程很耗时，可能会让卖空代理和卖家感到困惑。

联邦住房管理局卖空的基本准则

卖空是有一些指导方针和标准的。以下是联邦住房管理局用来确定卖空资格的一些标准:

• 住宅分为一到四个单元:这意味着复式或四复式公寓可以符合联邦住房管理局的短期销售资格，但五单元建筑则不能。值得注意的是，在复式或四复式公寓中，只要你住在其中一个单元中，你就可以出租。你必须在联邦住房管理局的贷款机构居住至少一年。
• 如果一套房屋在短售前(不超过18个月)曾被用作出租房屋，则需要支付租金方差必须获得才能继续。
• 购买该房屋不能用作投资:如果该房屋将用于租赁，则该房产不符合联邦住房管理局的短期销售资格。
• 卖方正面临着一个困难:卖方计划离开房屋或希望做一个策略性卖空不合格。
• 卖方必须至少拖欠30天:住房和城市发展部非常谨慎地说，不应该鼓励卖方停止支付抵押贷款。但是，如果卖方没有拖欠，联邦住房管理局的短售房将不被批准。

如果你的卖空批准似乎毫无进展，它可能被困在联邦住房管理局的探索中。联邦住房管理局宁愿先探索一种贷款修改在批准卖空之前。

联邦住房管理局已优先考虑更迅速地处理被拒绝的卖空申请。如果你的贷款修改最初被拒绝，你应该重新提交。你的申请将更快地通过联邦住房管理局的卖空程序。

联邦住房管理局卖空的时间框架

整个过程通常持续4到6个月，但也可能需要更长的时间。HUD可以再延长2个月。首先，如果服务商是美国银行(Bank of America)，住房和城市发展部(HUD)会在确定卖方和房产是否符合联邦住房管理局(FHA)的卖空资格后，发出参与批准(Approval to participation)。

卖家有4个月的时间出售房子。其他银行可以根据购买合同批准FHA卖空。

确定市场价值

住房和城市发展部将进行全面评估，并期望市场价值。政府不允许将止赎房屋和其他短售房的销售价格包括在评估中，除非这些价格是唯一可比的销售价格。

通过排除附近的竞争销售，最终批准的销售价格有时可能不合理或不现实。

提交联邦住房管理局短售房的购买要约

虽然最好先获得“止赎前出售”的批准，但这是没有必要的。你可以有一个购买报价准备提交。然而，如果卖家能在销售房屋前获得预先批准，对买家来说就更容易了，因为这缩短了买家的等待时间。

收到的现金

提供补偿不用于出资的第二笔贷款，卖方可以收到现金。奖励金额从1000美元起。如果90天内没有成交，价格就会降至750美元。

如果第二出借人需要超过1,500美元来结算短售房，卖方将被要求向第二出借人提供部分或全部奖励。

卖方对买方成交成本的信用

的确，许多联邦住房管理局的买家需要一个关闭成本信贷来帮助支付关闭成本联邦住房管理局在为买方的融资提供保险时，将允许3%的信贷。

联邦住房管理局将不允许在联邦住房管理局卖空中向买方提供超过1%的信贷。然而，获得方差是可能的。联邦住房管理局预计将获得批准销售价格88%的净收入。如果净收益超过联邦住房管理局的最低限额，联邦住房管理局可能会批准更高的卖方对买方结算成本的贡献。

然后，借款人应提交申请，以获得联邦住房管理局(FHA)卖空的预批准。一旦接受联邦住房管理局预止赎计划，借款人应聘请一名卖空代理然后以预先批准的价格上市。