利用资本化率进行收入财产估值

为您的房地产投资者客户服务，您需要能够帮助他们对收益物业进行估值。一种常用的方法是资本化率，或“上限率”。一旦你的客户正在考虑一套收入物业，你可以帮助他们看看要价是否合理，方法是使用可比物业的当前上限费率和该物业产生的净收入。

什么是上限税率?

资本化率，或上限率，是一种用于评估房地产价值的计算工具，主要是商业和多户房产。上限比率是指物业的净营业收入(NOI)除以现时的市场价值或购买价格。NOI等于所有财产收入减去所有必要的经营费用。

确定与要价相符的财产收入

如果你的客户知道房产的要价和当前上限利率对于类似的房产，你可以计算净租金收入来证明要价是合理的。

例如，物业售价为$1,000,000，扣除开支或NOI后的总收入为$150,000，上限税率为15%(150,000/1,000,000 = .15，或15%)。

如果附近的其他房产也以类似的价格出售，但在NOI中只获得了10万美元的收益呢?这些房产的最高税率为10%。在这个例子中，较低的上限税率可能是由于较高的运营费用(导致投资利润较低)或物业收入较低导致的NOI较低的结果。

房地产投资估值的其他计算

作为房地产经纪人或经纪人，你的部分价值是帮助他们确定房产的真实价值。使用资本化率是几种估值工具之一，可以让您的客户很好地了解物业的价值。

净营业收入

净营业收入是指物业收入减去营业费用后的净额。然而，NOI是税前计算的，不包括任何贷款的本金和利息。

净租金收益率

租金收益与NOI相似，但考虑了税收。你可以计算每月的租金收入减去每月的费用和税款。然后，你用这个数字除以市场价值价格，得到净租金收益率。包括维修费用和保养费用也是很重要的。

总租金乘数

总租金乘数(GRM)是用物业的市值除以全年总收入计算的。GRM数字可以让你在不考虑费用的情况下获得大约的房产回报。GRM很容易计算，但不是确定价值的非常精确的工具。

出租物业的现金流

现金流分析有助于确定在维修成本、费用和空置率之后，每月还剩下多少收入(或现金)。房产可能会闲置几个月，空置应该被纳入分析因素。现金流分析有助于提供每月收入，以赚回最初的现金支出，用于首付或任何维修。

计划总收入和实际总收入

总计划收入(GSI)可帮助您了解如果物业已全部入住率并收取所有租金，将会实现多少收入。用GSI的单位数乘以年租金。一旦你知道了房地产投资物业的GSI，我们就会通过减去因未付款或空置而造成的估计年度损失来得出有效总收入。

出租物业的折旧

你可以通过扣除土地价值，将建筑物价值除以27.5年的年折旧来计算建筑物的折旧。例如，一栋建筑的价值为24.5万美元，所以我们用24.5万美元除以27.5年，等于每年8,909美元的折旧。

出租物业的盈亏平衡比率

在考虑为房地产投资物业提供融资时，贷方使用盈亏平衡比率作为他们的分析方法之一。盈亏平衡比率的因素包括收入总租金收入、总债务支付和所有经营费用。盈亏平衡比率过高是一个警示指标。

常见问题