在购买过程中使用可比销售额

当涉及到住宅房地产市场时，买方和卖方应该始终考虑可比销售额。可比销售额在整个房地产行业被称为“comps”，是类似房屋的销售价格。

当你买房时，最好让你的经纪人给你看至少10套市场上的同类房产。这样，当你参观房屋时，你是在比较整个市场上待售的房屋，所以比较是了解可用性、价格和面积的最佳方式。

可比销售的重要性

卖方可以利用可比销售额向买方证明其要价合理。然而，买家最终还是会支付他们认为公平的金额。你可能从来没有听过一个买家说:“我应该为那套房子支付更多的钱，”因为大多数人都想尽可能少地支付。

相反，买家有时担心他们可能会为一套房子付出太多，特别是当在市场上购买这对卖方有利。没有买家愿意发现他们刚买的房子比他们支付的价格更值钱。

评估是确定和证明价值的极好方法。然而，评估仅仅是一种价值观点。一份评估的好坏取决于撰写评估的人的经验和知识。如果你的评估师提交一份较低的评价，卖方有权降低销售价格。如果卖家拒绝，这时你就可以提交可比销售额来质疑估价。

虽然在可比销售额很少的情况下，可以根据未完成的因素调整评估，但最好的评估总是那些最符合你所关注的房产标准的因素。

可比销售的组成部分

可比销售既不是活跃的挂牌销售，也不是待售销售。这些价值比不上已经售出的房子。当买家使用可比销售额时，他们是在试图证明自己为什么不想支付比同类房屋的上一位居住者更高的价格。估价师使用的几个因素可以用来估计房屋的当前市场价值。

最近销售时间范围

估价师通常会筛选过去6到12个月的公开记录，以查看可比销售额。由于市场可能在几个月内发生变化，比这更早的数据是不准确的，也不是一个合理的比较。如果你在比较房屋，最好是比较过去三个月内售出的房屋，因为它能更清楚地反映该特定地区的住房市场。

近距离

理想情况下，你应该考虑一定半径内的房屋销售统计数据，通常是目标房产的四分之一到半英里。越近越好。相对而言，最好的房子都在同一个街区，但情况并非总是如此。例如，如果你在一个一边是湖泊，另一边是繁忙街道的社区里看一所房子，湖边的房子不应该和街边的房子相比——即使它们在其他方面是相同的。

面积相似

一个1000平方英尺的房子的价格不能翻倍来决定一个2000平方英尺的房子的价值。那是因为一些成本小房子的成本高于大房子的每平方英尺成本。理想情况下，你应该比较与你正在看的房子面积非常接近的房子。

相似的年代和建筑

考虑房屋的使用年限和建造时使用的材料是很重要的——如果你足够幸运地比较一个小区的房屋，你可能会找到完全相同的模型副本来作为可比销售额。

此外，对房屋结构的任何升级都应该进行权衡。例如，瓦片屋顶的寿命约为75年，而标准的组合瓦屋顶的寿命约为25-30年。如果瓦片屋顶是升级版，它可能会改变房子的市场价值。

相似地段面积

在一些较新的住宅小区，你可能会发现不同的地块大小。例如，零抽签线意味着房子没有多少院子。侧面或后院可能很小，没有草或植物，这通常不吸引有孩子的家庭。

类似的状况

除非你的邻居专家对某一特定地区的房屋内部非常熟悉，否则很难确定一笔可比交易的情况。例如，剥离止赎房屋这套房子归银行所有，没有电器和铜制管道，价值远低于一套配有新电器、新地毯和新油漆的交钥匙式住宅。

结合因素

综合衡量几处相似房产的所有这些特征，是准确评估房屋价值的最佳方法之一。估价师和代理人可以利用这些来确保你和卖家都对最终的销售价格感到满意。你也可以考虑在敲定一笔交易之前，自己彻底查看一下同类产品的销售情况，以确保你得到了尽可能优惠的价格。