储蓄和贷款，存贷历史和业务

储蓄和贷款(S&Ls)是专门为促进负担得起的房屋所有权而创建的银行。他们的名字来源于用储蓄为抵押贷款提供资金betway体育牌照联邦存款保险公司．从历史上看，它们为储蓄账户提供更高的利率以吸引更多存款，这增加了它们提供抵押贷款的能力。betway体育牌照

房屋抵押贷款的早期提供者betway体育牌照

在1932年联邦住房贷款银行法颁布之前，大多数住房抵押贷款都是短期的，由保险公司提供，而不是银行。betway体育牌照储蓄贷款公司随后获得了提供30年期抵押贷款的能力，月供比以前更低。betway体育牌照它帮助人们更容易买得起房子。

近几十年来，储蓄贷款发生了显著变化。那些今天仍然存在的银行像大多数商业银行一样，通过提供支票账户和其他共同功能来运作。关键的区别在于，他们必须有近三分之二的资产投资于住房抵押贷款。betway体育牌照

建立储蓄和贷款银行

在大萧条之前，抵押贷款是5到10年期的贷款，必须再融资或以betway体育牌照大额气球付款偿还。到1935年，由于这些苛刻的条款和下跌的房价，10%的美国房屋丧失了抵押品赎回权。为了阻止大屠杀，新政做了以下三件事:

1. 房主贷款公司从银行购买了100万笔违约抵押贷款。betway体育牌照HOLC将其改为我们今天所知道的长期固定利率抵押贷款，并恢复了它们。
2. 联邦住房管理局提供抵押贷款保险。
3. 联邦国家抵押贷款协会创建了一个二级市场抵押贷款betway体育牌照机构。

FNMA还创建了储蓄和贷款来发行这些抵押贷款。betway体育牌照这些变化是为了应对一场经济灾难。但它们显著提高了美国的住房拥有率。

住房贷款市场的增长

1944年，退伍军人管理局(Veterans Administration)创立了一项抵押贷款保险计划，降低了还款率。这鼓励了退伍军人在郊区买房。该计划刺激了住宅建筑业的经济活动。

在整个20世纪60年代和70年代，几乎所有的抵押贷款都是通过储蓄贷款发行的。betway体育牌照由于所有这些联邦计划，住房拥有率从1940年的43.6%上升到1980年的64%。

储蓄贷款有麻烦了

在1973年,理查德·尼克松总统将美元从世界货币体系中剔除，造成了严重的通货膨胀黄金标准．储蓄贷款公司无法提高利率以跟上不断上升的通货膨胀，因此他们失去了存入货币市场账户的存款。这侵蚀了创造低成本抵押贷款所需的储蓄贷款。betway体育牌照该行业要求国会取消对其运营的某些限制。

在1982年,罗纳德·里根总统Garn-St。《日尔曼存款机构法》它允许银行提高储蓄存款利率，发放商业和消费贷款，并降低贷款与价值比率。储蓄贷款公司投资于投机性房地产和商业贷款。1982年至1985年间，这些资产增加了56%。

破产和救助

这些投资的崩溃导致了全国一半的银行倒闭。随着银行倒闭，州和联邦保险基金开始耗尽偿还储户所需的资金。

1989年，老布什政府出台了《金融机构改革、复苏和执法法案》，对金融业进行了救助。FIRREA为关闭倒闭的银行提供了500亿美元的初始资金，设立了清盘信托公司(Resolution Trust Corporation)来转售银行资产，并用所得资金偿还储户。FIRREA禁止储蓄贷款公司发放高风险贷款。

不幸的是,储蓄和贷款危机摧毁了人们对机构的信心，这些机构曾经被认为是住房抵押贷款的安全来源，因为它们得到了国有基金的支持。betway体育牌照

重复过去的错误

和其他银行一样，储蓄贷款也被禁止格拉斯-斯蒂格尔法案从将储户的资金投资于股市和高风险投资，以获得更高的回报率。克林顿政府废除了格拉斯-斯蒂格尔法案，允许美国银行与监管更宽松的国际银行竞争。它允许银行使用联邦存款保险公司担保的存款投资高风险衍生品。

这些风险投资工具中最受欢迎的是抵押贷款支持证券(MBS)。银行向房利美或联邦房屋betway体育牌照贷款抵押公司出售抵押贷款。然后，他们将这些抵押贷款捆绑在一起，以MBSbetway体育牌照的形式在二级市场上出售给其他投资者。

许多对冲基金和大银行会购买这些贷款，然后将它们重新打包，并将其中包括次级抵押贷款的贷款一并出售。betway体育牌照这些机构和大型买家通过持有信用违约互换(CDS)获得了违约保险。对打包的高收益MBS的需求是如此之大，以至于银行开始向任何人、任何人出售抵押贷款。betway体育牌照房地产泡沫扩大了。

2006年金融危机

一切都很顺利，直到2006年房价开始下跌。就像大萧条时期一样，房主开始拖欠抵押贷款，整个出售打包和重新打包证券的衍生品市场崩溃了。betway体育牌照的2008年金融危机时间表讲述了美国自大萧条以来最严重的金融危机中发生的关键事件。

华盛顿互惠银行是2008年最大的储蓄和贷款银行。在金融危机期间，当它无法在崩溃的二级市场上转售抵押贷款时，它就耗尽了现金。betway体育牌照当雷曼兄弟(Lehman Brothers)破产时，华盛顿互惠银行的储户惊慌失措。他们在接下来的十天里收回了167亿美元。联邦存款保险公司接管了WaMu，并以19亿美元的价格卖给了摩根大通。

后危机时代中小金融联合会

商业银行与储蓄银行之间的差距已显著缩小。根据联邦存款保险公司的数据，2019年，储蓄和贷款只有659家。该机构监管了其中近一半。今天，由于上世纪80年代FIRREA的救助，储蓄贷款和其他银行一样。

大多数留下来的储蓄银行可以提供与其他商业银行类似的银行服务，包括支票和储蓄账户。关键的区别在于储蓄贷款公司65%的资产必须投资于住房抵押贷款。betway体育牌照

另一个关键区别是大多数储蓄贷款机构的重点在当地。与通常是大型跨国公司的银行相比，储蓄贷款通常是由当地拥有和控制的，在时尚上更类似于信用合作社。出于这个原因，它们通常是获得最佳抵押贷款利率的好地方。betway体育牌照