关于建房，首次购房者需要知道的事情

随着房价持续上涨，第一次买房的人可能会想，购买土地并雇佣承包商建造房屋是否更便宜。但是建造第一个家需要什么呢?这个过程是如何运作的?

这个项目不适合胆小的人。从零开始建造一所房子与购买并搬进现有的房子是不同的体验。在进入新建筑市场之前，了解你需要了解的优点和缺点，融资选择和时间表，以及新建筑的成本。

建造第一个家的利与弊

专家解释说

• 能够根据您的生活方式和需求定制:从地基到屋顶设计你的房子可以让你创造一个适合你的空间，而不是根据别人的喜好来设计。
• 灵活性:有些房间或多余的部分可以不完工，这样你可以等到以后再完工或自己处理，从而节省建筑成本。
• 节能和低维护的选择通过正确的设计和适当的检查，你可以创建一个低维护，节能的家这样就避免了老房子可能出现的意外问题。

缺点解释

• 漫长的交货时间购买土地、安排融资、获得许可和建设都需要时间。
• 供应链问题:制造和运输方面的挑战可能会导致延迟、增加成本或改变家庭装修和功能的计划。
• 购买土地可能很复杂:潜在的陷阱会影响你的计划成本、公用事业和时间表。
• 可能出现的劳动力短缺:劳动力的可用性可能具有挑战性，因为在整个房屋建设项目中需要各种熟练的工人。如果由于高建设需求而导致劳动力短缺，可能会发生严重的延误。

建一栋房子要花多少钱?

根据全美住宅建筑商协会(NAHB)的数据，2022年3月新房销售价格中位数为436,700美元，比2021年同月增长了21%以上。这仅略高于截至2022年第一季度美国所有房屋销售的中位数价格428,700美元。

然而,建造一所房子的成本差别很大。“我们接到很多还没有土地的人的电话，询问建造成本是多少，”Gregg Cantor说，他是加州圣地亚哥Murray Lampert设计建筑改造公司的总裁兼首席执行官。“对于一个看不见的地方，每平方英尺没有什么神奇的成本。”

Cantor说，例如，土地是相对平坦还是倾斜，会影响等级和基础设计要求，从而极大地影响成本。

根据NAHB对新房建筑商的调查，主要建筑成本通常包括:

• 框架
• 费用及检查
• 挖掘
• 外完成
• 主要系统(管道、电力、加热和冷却)
• 景观美化及户外构筑物

根据调查，新建筑成本的最大份额来自室内饰面(如保温、干墙、油漆、照明和电器)。数字个人理财公司SoFi的高级经理和注册理财规划师布莱恩·沃尔什(Brian Walsh)说，但你可能可以在这些饰线上省钱。他在中西部建造了一所房子，为的是离家人更近。

沃尔什在给The Balance的电子邮件中写道:“HGTV(节目)扭曲了我们对装修和成本的预期，导致人们认为他们需要硬木地板、花岗岩台面和定制装饰。”他还指出，可以用更便宜的材料来实现昂贵的外观——例如，使用强化或豪华的乙烯基木板地板而不是硬木。

如何为第一次买房的人融资

在大多数情况下，你会申请建筑贷款来资助你的房屋建设。条件和要求因贷款人和贷款类型而异。因为建造一个新家涉及不确定性、延误和其他问题的风险，并非全部贷款机构提供建筑贷款马萨诸塞州房地产经纪公司Maximum Real Estate Exposure的RE/MAX经纪人比尔·加塞特(Bill Gassett)说，与传统贷款相比，这些贷款的利率通常更高或浮动。

“某些银行专门从事建筑贷款。这变成了银行、建筑商和房主之间的三方关系，”康托尔说，并指出建筑商可能需要得到银行或承销商的批准(例如与VA贷款)．这一过程确保了建筑商或总承包商获得了承担工作的许可，保护了贷款人的投资。

加塞特说，你要向贷款人提供项目的建筑图纸和一套建筑规范。建筑贷款的贷款人通常发放一套付款画时间表根据主要施工阶段。

房屋建造过程

加塞特提出了这个建议在建造房屋之前在美国，与供应商沟通并调查你所在地区的延误情况是至关重要的，这样你就可以围绕潜在的时间框架设定预期。2021年，总承包商在业主土地上建造的房屋平均需要9.4个月才能完工。

为了帮助你提前计划，以下是建造房屋过程中的步骤。

预审贷款资格

北卡罗来纳州建筑商、Piedmont Wholesale Engineered Products公司总裁菲尔•沃瑞克(Phil Warrick)说，除非你有足够的现金支持整个工程，否则在开始施工之前就应该安排融资。他说，一般来说，要准备好以地块价值四倍的资金来建造房屋——一块10万美元的地块可能需要40万美元的建筑贷款。

目前住宅建筑商面临的一个复杂问题是利率上升沃尔什说。他补充说:“房价大幅上涨，从签合同到搬进新家通常需要一年或更长时间。”“在计划预算以考虑未来的利率上涨时要保守。如果它们保持不变或下降，那就太棒了。但如果在交易结束前价格上涨，你肯定不希望自己的房子变差，或者抵押贷款得不到保障，从而失去存款。”

当你申请建筑贷款时，在申请阶段询问贷款人提供的是单次贷款还是多次贷款。单次关闭贷款通常会预先锁定你的利率，然后在建设完成后转换为标准抵押贷款。多次关闭贷款将为您的建设提供第一次关闭的资金，然后您将在完成时以新的市场利率再次关闭。

组建经验丰富的团队

一个好的房地产经纪人可以帮助首次购房者驾驭建造新房的过程，从寻找土地到结束销售。向周围的人打听一下，找一个可以把你介绍给有经验的房屋建筑商的经纪人。

加塞特说:“房地产经纪人很快就会听到人们对建筑商的不满，他们会听到所有的坏消息。”“很多建筑商喜欢过度承诺，而不愿兑现。”

Warrick说，至少要确保你的承包商有保险、营业执照和承包商执照。“很多人会利用这个机会离开，给你留下一栋(建了一半的)房子。”

设计你的家

与你的建筑商或建筑师一起规划你未来的家。如果你从其他地方购买计划，你的建筑商可能需要修改它们，以满足当地的建筑法规和限制。Warrick指出，规范可能会有很大的不同——例如，在一个州起草的计划可能是2乘8的楼板托梁，而你当地的规范要求2乘10的楼板托梁。

根据Warrick的建议，优先考虑那些以后很难改变的设计特征，比如天花板高度。他说:“花点时间确保房子的结构是你想要的，然后再挥霍在装饰功能上。”“你可以在未来完成房间、升级楼层、安装机柜、油漆和升级灯具。”

康托尔说:“经过许可程序后，我们通常会重新投标，价格通常会上涨。”

获得许可并开始建设

康托尔说，根据你所在地区的不同，建筑文件和许可证处理需要4到8个月的时间。建造时间取决于房屋的大小、范围、适合度和完成度。他说，在景观美化方面，你可以预计一个新建筑至少需要八个月的时间，而且还需要一些功能，比如游泳池或水疗中心可能需要更长的时间。沃瑞克说，时间线可能会延长到2022年，到那时你可能会等更长的时间才能买到窗户、屋顶产品、薄板石和其他建筑材料。

如果您需要方差，这可能需要更长的时间，这可能是自定义构造。根据你所在的社区，你可能需要一个许可证来建造什么，在你的土地上建造什么，甚至是已经在土地上建造什么。了解该地区和市政当局的建筑师或房地产律师对于预测或避免这些延误至关重要。

加塞特对此表示赞同，他说:“你需要降低对自己能多快完成项目的期望。”保持灵活，考虑你的预算，因为你和你的建设者导航价格变化和供应链问题他建议道。

随着施工的进行，贷款人的代表将访问现场，以确保具体步骤的完成。然后，贷方将释放你的贷款的一个百分比，如你的协议中所述，这样你就可以支付你的建筑商。

总结和结束

在最后的检查之后，新家会收到一张入住证。然而，在完成交易之前，最好是雇佣一个独立的房屋检查员去看看新房子。沃尔什说，他看到越来越多的买家跳过检查，但检查人员可能会指出一些问题，从而为你节省数千美元。他说:“这几百美元总是值得的。”

想要阅读更多这样的内容吗?报名查看The Balance的时事通讯，获取每日洞察、分析和金融技巧，所有这些都将在每天早上直接发送到您的收件箱。