当你有两笔贷款时，卖空会发生什么?

卖空是指你以低于抵押贷款余额的价格出售房屋。你可能没有任何问题可以找到一个人以更便宜的价格购买你的房子，但你可能会遇到贷方的问题，特别是如果你有不止一笔贷款在你的房子。

卖空通常是一种用来避免丧失抵押品赎回权的技术，当你无法支付抵押贷款，而且你似乎无法出售你的房子时，就会发生抵押品赎回权丧失。如果你面临这样的选择，了解卖空和取消抵押品赎回权之间的区别，以及争夺资金的战斗将如何进行，可以帮助你确定与贷款人的谈判策略。

多个留置权人之间的位置

无论你是否通过二次抵押贷款来帮助买房，或者你是否有抵押贷款房屋净值贷款事后再说。每个贷款人在付款队列的优先级中占据一个位置。第二贷款人的优先级永远是第二，除非第一个贷款人愿意这样做下属(放弃其作为第一收藏家的地位)。

处于优先地位的贷款人有权从止赎程序中提取资金。这意味着当违约通知如果第二贷款人希望成为第一个从拍卖或出售中获得收益或获得财产的人，第二贷款人必须启动自己的止赎程序。

在该国大部分地区，这意味着第二贷款人必须:

• 弥补重新支付给第一个贷款人。
• 支付第一贷款人提交违约通知书的费用及相关费用。
• 自行提交违约通知书。

当第二个贷款人收到第一个贷款人已取消抵押品赎回权的通知时，在检查了房屋的价值后，许多人不会启动自己的取消抵押品赎回权的程序。很多时候，止赎的成本高于第二贷款人在房屋中的权益(价值)。

与第二贷款人谈判

在你确定你的情况合适之后卖空资格如果你已经找到了买家，并遵守了所有贷款人的要求，你就必须与每个贷款人合作，以确定他们将收到的金额。

假设一套有两笔抵押贷款的房子价值10万美元，两betway体育牌照笔贷款按80/20分配，即第一个贷款人获得8万美元，第二个贷款人获得2万美元。抵押贷款还剩9万美元。由于市场低迷，出售价格低于所欠金额，因此是短价出售，为85,000美元。

成交费用为5%，即4,250美元。在85,000美元的销售价格中扣除成交成本后，你还剩下80,750美元的价值。这是两家贷款机构将争取的价值，因为他们都在努力获得尽可能高的金额。

一般来说，谈判的第一步是向第二贷款人提供少量资金以解除留置权，例如1,000美元。与第二笔2万美元的贷款余额相比，这看起来并不多因为你要求贷款人损失1.9万美元;然而，如果第二个贷款人拒绝，他们可能什么也得不到。

小银行

有时，初级贷款机构似乎是自取其辱。但在这一点上，第一个贷款人可以多放弃一点，以使交易顺利进行。大多数处于第一位置的贷款人都很高兴能得到房屋价值的90%。在一笔85,000美元的贷款中，主贷款人可能同意收取72,675美元(80,750美元的90%)。

这就剩下8075美元，第一个贷款人可以提供给第二个贷款人。第二贷款人必须同意放款。如果他们不这样做卖空可能会被拒绝，因为第一个贷款人会以止赎的方式扣押房产，这就消除了第二次贷款。

试着继续谈判，直到达成解决方案。记住，第一贷方和第二贷方都与卖空交易有利害关系。

在一些州，初级留置权人可能拒绝合作的一个原因是，如果贷款是硬通货贷款(使用房产作为抵押)，以一到四个单元的住宅为担保。在这种情况下，如果第二出借人在受托人出售的止赎过程中被消灭，第二出借人可能有权寻求赔偿缺乏判断力(还清剩余余额的法律命令)。

多重留置权清算费用

即使卖家可能已经签了清单协议与房地产经纪人，这是很有可能的贷款人将重新协商佣金。贷方支付的费用比传统的要少，并尽量减少交易的所有成本。

为了进一步降低交易成本，银行通常还会拒绝支付一些费用。它们是:

• 家庭保修计划
• 虫鼠巡查及与虫鼠有关的工作
• 屋顶认证
• 下水道的检查
• 买方要求的修理，如修理请求
• 买方成交成本的信用

这意味着卖空者通常会陷入与这些未付费用相关的债务中，除非买方被说服支付这些费用。在制定卖空策略时考虑所有这些因素可以帮助减少卖空房屋的压力。