什么是封闭式房屋净值贷款?

封闭式房屋净值贷款的定义和例子

封闭式房屋净值贷款类似于传统的房屋抵押贷款。这两种贷款类型都允许你借一定的金额，你通过每月支付本金和利息来偿还。两种贷款类型都用你的房子作为抵押抵押品．传统的抵押贷款给你买房子的钱，封闭式房屋净值贷款允许你利用你的房屋净值。

业主可以申请封闭式房屋净值贷款，用于以下用途:

• 巩固债务
• 支付房屋改善费用
• 买车
• 债务合并
• 支付孩子的大学费用

在大多数情况下，封闭式房屋净值贷款必须在5到30年内偿还。一旦钱被偿还，就不能再借了(就像HELOC一样)。一些金融机构的封闭式房屋净值贷款是固定利率不变的，但也存在可调利率和可变利率的封闭式房屋净值贷款。

• 备用名称:二次按揭、房屋净值贷款

你获得房屋净值贷款的能力取决于你的未偿抵押贷款余额，你的房屋的评估价值，你的贷款房屋净值金额，以及你的信用评分、收入和信用记录等因素。

如果你欠你的抵押贷款贷方20万美元，而你的房子的价值是35万美元，那么你的权益总计为15万美元。然后贷款人拿出贷款价值比(LTV)和综合贷款价值比(CLTV)来确定你的贷款资格和你可以借多少钱。贷款价值比(LTV)将你的主要抵押贷款与你房屋的当前评估价值进行比较。综合贷款价值比(CLTV)包括所有由您的房屋支持的贷款，如初级抵押贷款和房屋净值贷款。

封闭式房屋净值贷款是如何运作的?

当你申请封闭式房屋净值贷款时，你通常会收到一笔一次性贷款，比如5万美元。然后你在一段时间内(比如20年)以每月固定付款的方式偿还5万美元的贷款加上利息。

这里有一个计算的例子，贷款人会决定你是否有资格获得房屋净值贷款。首先，贷款人会派估价师来确定你房屋的评估价值。然后，贷款人进行一些计算:

房屋评估价值-抵押贷款余额=房屋净值

350,000 - 200,000 = 150,000

你有15万美元的房屋净值可以作为抵押贷款。贷款人然后计算你的贷款价值比，看看你还欠多少原始抵押贷款:

抵押余额/评估价值=贷款价值比

20万/ 35万= 0.57

将这个数字转换成百分比(乘以100)，得到57%。

贷方然后计算综合贷款价值比(CLTV)，以了解您的新房屋净值贷款将如何影响您:

(当前抵押贷款+期望房屋净值贷款金额)/评估价值=综合贷款价值比

(200,000 + 50,000) / 350,000 = 0.71

将其转换成百分比，结果是71%。一些贷款机构允许你最多借到CLTV的90%到100%，但典型的贷款机构将这个数字限制在80%到85%。

封闭式房屋净值贷款的替代方案

封闭式房屋净值贷款不一定适合所有人。这里有一些选择。

房屋净值信贷额度(HELOC)

一个HELOC让你可以利用你的房屋净值。但是，与房屋净值贷款的一次性借款不同，贷款人会根据房屋净值的金额批准你的信用额度。就像信用卡一样，HELOC允许你借到你的信用额度，并最终还清你所借的钱。

套现再融资贷款

这种类型的贷款还清了你原来的抵押贷款，并用新的抵押贷款代替它。在还清了最初的贷款，支付了各种结算费用后，你可以用你喜欢的任何方式花剩余的现金。

个人贷款

如果你不想用你的房子作为抵押(你必须用房屋净值贷款)，HELOC或现金再融资贷款，你可能会探索一个无担保的个人贷款。借的钱个人贷款一次性支付。无抵押贷款可能收取比房屋净值贷款更高的利率。

信用卡

与HELOC类似，a信用卡这样你就能获得信用额度了。虽然信用卡不需要你用你的房子作为抵押，但它通常比房屋净值贷款收取更高的利率。

封闭式房屋净值贷款的利弊

专家解释说

• 获得一笔现金：房屋净值贷款立即提供一笔现金来支付主要费用。
• 固定或可调整的利率当前位置大多数HELOCs提供可变利率，但封闭式抵押贷款可能提供可变利率或固定利率。固定利率在贷款的整个生命周期内保持不变——如果利率较低，这可能是件好事。
• 潜在的税收减免：为大幅改善房屋而支付的房屋净值贷款利息可能有资格获得联邦税收减免。

缺点解释

• 丧失抵押品赎回权风险如果你不能及时付款或根本不付款，你就有被贷款人取消房屋赎回权的风险。
• 关闭成本：评估、各种费用和其他成交费用加起来约占贷款金额的2%至5%。
• 比HELOC更高的利率和成交成本：虽然房屋净值贷款的利率通常低于个人贷款和信用卡，但利率通常高于HELOCs的利率，而且结算成本也可能更高。

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