什么是股权的馈赠?

股权赠与的定义与举例

股权赠与是指某人以低于评估价值的价格购买房屋或其他财产。这种情况通常发生在家庭内部，比如父母根据贷款人的要求将自己的房子卖给孩子。然而，一些贷款人或抵押类型可能允许其他密切联系人之间的股权礼物。这种安排产生的权益是房产当前的市场价值与买家支付的价格之间的差额。

通常，这些权益会计入你的首付还有抵押贷款时的结帐成本。你可能仍然需要增加资金来达到抵押贷款的最低首付要求，或者避免支付私人按揭保险(PMI)。

例如，假设你的祖母想卖掉她的房子，租一套公寓。这所房子已经还清了，市场价值为30万美元。为了保住她的房子并帮助你，你的祖母提出以20万美元的价格将她的房子卖给你。这意味着她给了你10万美元的股权礼物，这远远超过了你为了避免PMI而需要支付的20%的首付。

股权赠予如何运作

房屋的当前市场价值通常取决于其位置、房龄、当地住房市场的供求、外部和内部特征以及竞争性房产等因素。在一个典型的购房过程中，你需要进行评估以确定房屋的市场价值。卖方将使用这些信息来决定他们的价格，你的贷方将使用它来决定贷款金额是否适合这个房子。估价和售价之间的差额就是你收到的股权，大多数贷款人会用这笔钱支付首付和结算费用。

卖家可以完全控制他们向你收取的价格。例如，他们可能会决定向你收取比估价低20%的费用，这就可以支付你的首付，并帮助你避免支付PMI。

一旦你们就价格达成一致，律师通常会写一份合同，详细说明股权的赠与，交易通常在没有房地产经纪人的情况下进行。你将与你的贷款人合作，以满足股权赠与的要求，并获得抵押贷款的批准。如果股权低于首付款的需求，你可以动用自己的资金或寻找其他途径首付款协助．

对股权赠与的批评

在某人能以股权作为礼物之前，他必须拥有自己的房子。明显的种族住房拥有率差距——2021年黑人住房拥有率(44.6%)和白人住房拥有率(74.2%)之间近30个百分点——意味着更少的黑人家庭能够以这种方式传递财富。这个差距就是一个例子结构性的不平等这是由于在获得住房融资方面的歧视性做法造成的，例如被提供提高利率，以及获得信贷的缺口．

卖方还必须处于财务状况，可以捐出一大笔潜在的钱——他们本来可以通过以市场价格出售房屋获得这笔钱。收入不平等财富不平等，以及日益增长的种族财富差距在谁能够使用公平的礼物来造福他们所爱的人，谁不能方面产生了明确的分歧——这使当前的差距持续存在。

股权赠予与首付款赠予

股权赠与是一种替代按揭首付礼物来自家庭成员或朋友。然而，这种类型的购房援助不太灵活，因为它与特定的房产挂钩。

股权赠与	首付的礼物
由物业卖方提供予买方	由贷款人指定的某些家庭成员或实体提供
应用于特定属性	是否适用于任何属性
需要一封礼物信	需要一封礼物信
适用贷款人要求	适用贷款人要求
受赠与税限额限制	受赠与税限额限制

当你收到首付的礼物在美国，你可以选择购买任何你喜欢的房产，只要你能负担得起，而且它符合贷款人的抵押贷款要求。这种灵活性意味着您可以更容易地找到适合您需求的房产，而不是局限于家庭成员拥有的房产。与股权赠予一样，首付款赠予必须满足贷款人的要求，比如以受赠人自己的部分资金作为补充。

股权赠与的利与弊

专家解释说

• 买方的直接房屋净值：收到这种礼物意味着你将开始拥有自己的房产。这个好处可以让你拿出房屋净值贷款来做房屋装修，偿还其他债务，或做其他购买可能比你可能已经能够做的更快。
• 买方可以节省前期成本和采购经理人指数:买家可以用股权来补足首付款，甚至完全覆盖首付款，这可以帮助他们避免支付PMI。这份礼物也可能适用于其他关闭成本．
• 让人们更容易拥有住房：一份股权礼物可以让你在财务上更有可能成为一名房主，而不必等待攒下首付款。
• 节省房地产佣金卖方可以节省房地产经纪人的佣金，因为这些交易通常是在没有经纪人的情况下进行的。
• 保持家庭财产当前位置股权赠与是父母或祖父母将房屋所有权传给下一代的一种方式。

缺点解释

• 卖家可能面临的赠与税：如果卖方赠与的股权超过年度免税额，可能会引发赠与税。继续我们前面的例子，祖母捐赠了10万美元的股权，这意味着她需要提交赠与税申报表。
• 买方的潜在资本利得税:虽然在你最终卖掉房子之前你不必处理这些问题，但你用股权赠送购买的房产的资本利得税可能会更高。这是因为这份礼物带来了较低的成本基础，如果你在出售房屋时获得了可观的利润，这可能意味着更高的税收。
• 资格限制：贷款人要求买卖双方有明确的关系，并限制赠与股权的财产类型。
• 需要支付法律费用虽然你可以避免支付房地产佣金，但你需要请一位律师来帮你处理这笔交易。
• 仅限于提供的财产:由于股权赠与是与特定的房产相关联的，所以它不如现金首付赠与灵活。

如何获得股权的礼物

作为买家，你需要与贷款人核实其要求和必要的文件。通常情况下，贷款人会接受买家第一套或第二套房子的股权礼物，但这取决于你的抵押贷款计划。例如,传统抵押贷款联邦住房管理局的计划通常允许这两种类型的贷款，而联邦住房管理局的贷款通常只能用于购买主要住房。

贷方和特定的抵押类型也可以指定买方和卖方之间所需的关系。例如，房利美将捐赠者限制为有血缘关系、婚姻关系、收养关系、法定监护人关系或家庭伙伴关系的家庭成员。

在抵押贷款申请过程中，贷款人会要求卖方写一份贷款证明礼物的信详细说明金额，你们的关系，以及一份不期望还款的声明。你也可以期望贷款人看评估结果，并要求你和卖家的财务记录。