什么是口袋清单?

口袋列表的定义

口袋挂牌(pocket listing)是指没有向公众发布广告，也没有在公共数据库中列出的待售房产。大部分待售房产都列在多重上市服务(MLS)然后发布在Zillow或Realtor.com等网站上，任何人都可以查看这些照片，以及该房产的具体功能细节和照片。

“口袋房源在没有公开上市的情况下就能卖出去，”密歇根州底特律市Community Choice Realty的房地产经纪人杰森·盖尔奥斯(Jason Gelios)说。他在电子邮件中告诉The Balance。他说:“很多时候，(口袋上市的)房子是通过卖家的网络或一家公司的‘口口相传’出售的房地产专业人士”。

根据一份报告全国房地产经纪人协会在美国，88%的购房者是通过房地产经纪人或经纪人购买房产的。然而，他们中的大多数人(51%)表示，他们最初是在互联网上找到自己的家。其他人(28%)通过房地产经纪人找到了房子，6%的人通过朋友、亲戚或邻居找到了房子。只有3%的人说他们认识卖家，这在口袋房源中很常见。

口袋列表如何工作/示例

据纽约Compass Realty的注册助理房地产经纪人迈克尔·j·弗兰科律师说，口袋房源并不常见，但确实存在。那卖家为什么要用口袋挂牌呢?“其中一个原因是，如果有人想要关于他们出售的资产的隐私，或者当他们出售资产时市场是超级强还是超级弱弗兰科在电子邮件中告诉The Balance。

展示和开放房屋的设计是为了引起人们的兴趣，并展示物业的最佳功能。但佛朗哥说，在一个强劲的市场中，卖家可能不想麻烦地向大量潜在买家展示房产。

“另一方面，当市场疲软时，卖家不希望通过挂牌来增加交易天数，尤其是以一个高昂的价格，”他说。房产在MLS上挂牌的时间越长，对买家的吸引力就越小。即使买家不知道房产上市时间过长的确切原因，他们也会认为房产可能存在问题，并将其视为“陈腐”。

那么，口袋挂牌和房产价格之间是什么关系呢?盖尔奥斯说，卖家可以利用袖珍房源来测试市场或市场对他们房子的兴趣。

他说:“比方说，一个房主有一点兴趣，想看看他们的房子能卖多少钱，但他们不想公开出售房子。”相反，他们可能会告诉他们的经纪人，他们可以带潜在买家来看他们的房子。他说，如果中介的买家认为房子太贵了，卖家就知道他们可能需要降价。

Pocket Listing的利弊

专家解释说

• 可以提供隐私如果你想在卖房子的时候保护隐私，袖珍房源是个不错的主意。通过公开挂牌，你的邻居或其他人可以知道你的房子正在出售。
• 比正式展示房产方便多了因为袖珍房源只被一群私人的潜在买家知道，所以你不必一直为这些房源做准备开放的房子还有各种各样的展览。
• 避免在公开上市时计算日期当前位置购房者认为，那些在市场上挂牌很长时间的房子已经过时了。公开房源信息包括房屋上市时间，也包括买家可以获得的信息。在口袋房源中，买家并不知道卖家已经试图出售房产多久了。
• 减少非买家袖珍列表帮助卖家避免倾向于那些对购买并不真正感兴趣的买家。例如，有些人可能甚至没有钱买房子，但只是喜欢参观物业。

缺点解释

• 不吸引大量买家吗：由于公开上市，潜在买家的范围非常广泛，因为任何可以上网的人都可以查看该房产。带有口碑广告的私人房源吸引的潜在买家要少得多。
• 曝光率低于公开上市:上市公司可以通过多种方式获得曝光，包括开放参观日。私人上市的风险较小，这也吸引了较小的买家群体。
• 卖家可能会因价格上涨而损失惨重例如很难创建一个竞购战有一两个潜在买家。如果有人知道挂牌的事，他们可能愿意出更高的价钱。
• 可能是歧视性的因为只有特定的人知道这个列表，卖家可以歧视那些他们不想卖给他们的人

围绕口袋广告的争议

口袋房源也可能被认为是歧视性的。在2021年的一篇专栏文章中，房地产经纪公司Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼(Glenn Kelman)表示，口袋房源往往不成比例地排斥有色人种。另一个抱怨是，拥有大量口袋房源的大型经纪公司炫耀自己获得独家房源的能力，从而降低了竞争力。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors, NAR)已经禁止其成员出售口袋房源。该组织还制定了MLS明确合作政策，要求任何“公开营销”的成员房地产经纪人的列表必须在MLS备案，并在一个工作日内提供给MLS的其他参与者。