什么是房地产运营公司?

房地产经营公司的定义与实例

房地产经营公司是为购买、管理、开发和销售房地产而成立的企业。它们可以公开交易，也可以不公开交易。与REITs不同的是，它们也不需要将一定比例的利润作为股息分配。

reoc可以有其他业务部门，但他们的主要业务是房地产。如果价格合适，他们会发现不良房产，或者开发新的房产出售或管理。

另一个美国REOC的例子是Howard Hughes Corp.。Howard Hughes Corp.于2010年从REIT购物中心运营商General Growth Properties分拆出来。

作为一家REOC，霍华德休斯的大部分收入并不像许多REITs那样来自拥有和租赁房地产。相反，它发展总体规划社区(MPCs)。mpc是大型社区，除住房外，还包括公园、购物中心、网球场等设施。截至2020年，霍华德休斯的mpc覆盖了整个地区

8万英亩，预计还将开发约7000英亩的住宅用地。

与其前母公司不同，该公司现任管理层不希望霍华德休斯公司成为房地产投资信托基金。维权对冲基金经理比尔·阿克曼(Bill Ackman)也是霍华德休斯公司(Howard Hughes Corp.)的董事长，他在2010年表示，该公司选择不成为房地产投资信托基金。

根据阿克曼的说法，做出这一决定的原因是，当涉及到“在正常业务过程中持有的待售资产，开发资产所需的大量资本和时间，以及投资者主要根据其可分配的自由现金流来评估REITs”时，REITs受到了限制。

房地产运营公司如何运作?

reoc购买、管理和/或开发房地产，包括住宅物业、高层商业物业，甚至购物中心和其他购物中心。

像霍华德休斯公司一样，许多reoc选择实体类型以具有积极增长的能力。该公司不仅可以选择限制(甚至取消)分销，还可以自由地涉足完全非房地产业务。

这种自由在房地产开发中发挥了作用。在reit很难开发和销售新房产的地方，reoc可以购买土地，等待合适的时机，然后选择出租和出售哪些房产。

REOCs Vs. REITs

reoc和REITs之间有许多相似之处。它们都是房地产的投资工具。它们都由负责保护股东利益的董事会组成的管理层领导。两家公司的股东都可以对公司事务进行投票。

尽管在结构上有这些相似之处，但reoc和REITs之间存在明显的差异。

REOC	房地产投资信托基金
可以不受限制地拥有房地产以外的商业利益吗	总收入的75%以上应来自房地产活动。对资产和开发类型的其他限制
没有向投资者支付股息的授权	必须支付至少90%的应税收入作为股息给投资者
REOC投资可能被双重征税	不重复征税
投资者数量不限	需要最少数量的投资者

房地产投资信托像reoc一样拥有和管理房地产，但REITs必须支付至少90%的应税收入作为分配，至少75%的资产投资于房地产，并且至少75%的总收入来自房地产。

这种税收待遇对REITs有利，因为投资者不必处理双重征税，他们可以从要求的分配率中受益。关键的区别在于reoc在将净收入再投资方面的灵活性。就分析而言，这两种业务类型的估值都是基于运营资金(FFO)。由于许多reoc仍然支付股息(只是不像REITs支付的净收入的90%)，股息折扣模型和其他收益投资分析也可以使用。

这对个人投资者意味着什么

在不同的行业和资产类别中分散投资组合是很重要的。如果你不打算购买房产，而更喜欢被动的房地产投资，有很多选择可供你选择。

许多投资者通过房地产投资信托基金进行多元化投资。reoc可以提供一个增长机会，以及多元化和通货膨胀保护。但是在投资之前要权衡风险和评估你的财务目标。