免除卖空的责任

卖空对于陷入财务困境的房主来说，这似乎是一种拯救，但它可能取决于在这个过程中获得对抵押贷款义务的免除责任。银行可能会保留收回未偿抵押贷款余额的权利，而不需要这样的释放——从一开始就绝望地要求卖空批准的房主那里。

贷方通常同意进行短期出售，因为它比取消抵押品赎回权更有利可图。这可能要求卖家有经济困难，也可能不要求，但房子是肯定的水下．如果没有释放，这可能会导致严重的问题。

卖空定义

银行同意释放贷款，条件是卖方得到的贷款金额低于卖空交易中所欠的金额，但这并不一定意味着卖方就没有偿还贷款的义务。从房产中释放贷款和释放卖方是完全不同的两件事。

如果你的房子价值7.5万美元，银行可能会接受7.5万美元，并释放20万美元的贷款，允许交易完成。但后来你可能会发现，如果你不解除责任，银行就会追上你，要求你支付12.5万美元的差额。

解除责任vs.解除抵押

“释放”这个词在这里很棘手。放款人解除了房产的抵押贷款，但这并不必然或自动地意味着它也是解除你的法律义务来支付差额。

两者都是发行版，但它们是两种不同东西的发行版。贷方可以并且经常会释放抵押贷款，而不释放你对整个债务的责任。

包括加州在内的一些州已经通过法律，禁止卖空后的缺陷判定。了解你生活的地方的规则是很重要的。

卖空批准书

卖空批准信详细说明了银行对交易的期望:

• 可接受的销售价格
• 最高佣金
• 最高成交费用
• 最低净收益
• 截止日期

废话的类型

这些声明中的一些免除了卖方的责任，而另一些则根本没有提供任何形式的免除责任。但有些废话是相对常见的。

免除责任可以这样措辞:

• “在银行收到X美元后，银行将解除留置权，并将剩余债务作为无法收回的余额冲销。”
• “银行批准出售主题房产，这将导致抵押贷款的短期偿付，并将放弃任何不足权，如果适用的话。”
• “收到资金后，银行将解除留置权，不足的余额将作为可收回的冲销余额报告。”
• “在收到约定的金额后，银行将免除上述贷款的到期余额，并免除借款人的进一步义务，并放弃进一步判断或不足的所有权利。”

缺乏释放可能会出现这样的情况:

• “银行已经批准了折扣支付。本函中的任何内容均不得被解释为损害、放弃、修改或改变银行在收取全部到期金额时在法律上或衡平法上享有的任何权利或救济。”
• “借款人必须签署本批准书中规定的所有条款的附件确认，并必须承认银行保留票据、信托契约和/或担保协议以及当地和联邦法律规定的所有担保权利。”
• 除非另有约定或法律禁止，否则如上述贷款的短售期已结束，银行可就已收到的款项与应付总额之间的差额作出不足判决。

有些声明根本就没有真正说任何关于发布的事情，尽管它们看起来是这样的:

• “在收到这笔款项后，我们将向所有信贷机构报告债务为‘以低于全部余额的金额全额支付’。”
• “银行同意接受经认证的X美元资金，并将向美国国税局(Internal Revenue Service)报告免除的债务金额。”

卖方期权

你可能需要提供一个卖方的贡献诱使银行免除责任。

你可能会被指派一个不懂银行政策的谈判代表。如果你觉得银行没有权利对你进行缺陷判决，但银行拒绝释放你，你可能不得不将文件升级到主管，以获得释放。

你最好的办法是请律师帮你解除责任，或者如果无法解除责任，至少解释一下你的法律权利。

最后，破产可能是一个选择，如果你意识到太晚，你没有被免除责任，或者如果你根本无法获得免除，而贷款人确实追究你的缺陷。

缺陷在破产中是可以免除的，这可能是唯一的解决方案，特别是如果缺陷很严重，如果你由于财务困境而进入卖空。

在撰写本文时，伊丽莎白·温特劳布(CalBRE #00697006)是加利福尼亚州萨克拉门托里昂房地产公司的经纪人助理。